第69期人居会客厅：中国地产国际化策略——中加绿色城市与住区比较

  主持人：非常高兴担当第69期中国人居会客厅对话主持人，我是中国房地产研究会副会长兼人居环境委员会主任委员王涌彬。参与今天对话的嘉宾有：中国房地产研究会人居环境委员会专家组组长开彦、当代置业（中国）有限公司执行董事兼首席技术官陈音、德国可持续建筑委(DGNB)国际部董事，洲联集团五合国际副总卢求、中国房地产研究会人居环境委员会秘书长朱彩清、北京绿色建筑产业联盟执行主席陆泽荣、北京中外建建筑设计有限公司景观设计所所长李连龙。今天会客厅的对话主题是：中国地产国际化策略——中加绿色城市与住区比较。

  首先有请开总谈谈，我希望您从绿色住区的住区中跳出来，请您谈谈中国地产国际化策略应该往哪个方面走？

  开  彦：绿色住区编制的起点比较高，是朝着世界水平编制《绿色住区标准》。美国自然资源保护委员会、美国绿色建筑委员会共同参加了我们的标准编制工作，因此，《绿色住区标准》是朝着国际化水准来做的。在施行过程当中可能有一些超前，但是我认为这个标准所描绘的这些是跟国际接轨，跟国际水准一样的。

  目前绿色建筑推广有些问题：第一，目前的绿色建筑标准是自上而下来贯彻，政府牵头动员开发商来做这个事情，开发商很被动，住户也不知道绿色建筑对他有什么好处。而美国的绿色建筑恰恰相反，美国的绿色建筑从基层做起，把好处告诉居民和开发商，做这个东西将来有收益，对国家也有好处。

  第二，我们国家的绿色建筑目前是数技术，做的多就是好样的，这种数技术不是绿色建筑的原则方法。绿色建筑的原则方法是用简单易行的技术去做，不是用高级材料、高级投资去做。当然技术也要，不可能脱离技术，技术是辅助手段。我们这一点跟国际接轨还有差距，需要努力去实现。

  第三，我们现在做的东西都比较浮夸，做面子上的事情，真正落实到实战内容的不够。今天提出绿色住区最根本的东西，就是通过硬件建设来表达对“人的需求”、“对人的关怀”，为人们创造一个幸福生活作为我们的主题，作为绿色住区所奋斗的目标，这个领域是跟国际接轨的。

  成本降下来了，舒适度提高了，居民真正得到实惠了，这都是我们需要思考的！

  王涌彬：开总谈到两个方面的问题：第一，《绿色住区标准》本身就是按照国际化标准来做的，美国LEED标准我们编了一本书——《中美绿色建筑评估标准比较研究》；第二，像当代置业这样的企业太少，大部分企业还是以概念为主。

  下面有请当代陈总，谈谈当代深绿之后还有什么想法？

  陈  音：中国经济发展了以后，一些开发商也跟中国很多的企业家一样，自信心变得很强，觉得中国的房地产能够参与国际的竞争。当代虽然在美国，在加拿大做了若干个项目，但是当代非常明确，“我们去国际化目的不是国际化而国际化”，首先是去学习，学习发达国家的理念和先进经验，把好的东西引进到国内。

  发展中国家这种所谓的后发优势，弯道超车说起来容易，其实更多的时候还是需要脚踏实地一步一步去做。中国的建筑技术，设计开发理念和先进国家相比仍然有很大差距。很多事情不仅仅是经济上的问题，房地产是带有很强的金融性质和服务业性质的一个行业，更多地是整合社会上的资源，来建设适合社会需要的项目。

  中国并不是没有任何经验参与国际化竞争，像当代在温哥华建设的项目，温哥华被世界一些行业包括联合国人居署评为全世界最宜居的城市。几年前评价温哥华作为世界最宜居城市的时候，走了和北美不一样的城市发展之路，就是“集约化、高密度发展的城市道路”，它更注重有效利用城市资源，高密度发展城市建设。这样的城市亚洲国家有非常丰富的经验，比较典型的城市像香港，是世界最著名的现代化城市之一，但统计数据让很多人吃惊，香港的人均能耗远远低于很多其他国际大都市。它的气候是热带气候，说明香港由于高密度发展城市，资源和能源利用效率做的非常高，公共交通系统非常发达，能提供非常高质量的城市生活。这样的经验能在未来的城市发展中提供借鉴作用。

  中国地产国际化的策略，或者中加绿色城市与住区的比较当代没有太多的研究，当代的心态非常明确，我们学习先进国家的发展经验，不仅是技术的经验，还包括产业化的经验。当代在休士顿建设的项目非常明确，就是学习发达国家商业化养老的开发模式，包括它的服务，包括养老住区的建设，我们希望把好的经验经过整合以后引入到国内，在国内商业化高端养老方面有所布局。中国老龄化到来的速度会超出很多人的意料，老龄化的速度非常快。

  当代参与国际化头脑很清晰，公司有整体的部署。比如说整个公司的资源比例分配，多少放在国内，多少放在国外，都有统一安排。我们的重点还是参与中国的建设，中国的房地产不管是黄金时代还是白银时代，仍然是一个非常好的发展时代，还有很长的路可以走。

  王涌彬：谢谢陈总。当代在绿色建筑这方面是领头羊，以后在绿色住区方面你们也是领头羊。

  下面有请卢总，卢总本人就是非常国际化的。您帮我们介绍一下，欧洲绿色发展的一些趋势。

  卢  求：德国绿色建筑做的是可持续建筑，他们认为绿色建筑这个概念不足以涵盖他们整体的思路。可持续发展包括环境上、经济上、社会人文各个方面。在中国什么东西都是“差不多”，不追求认真；但是德国非常讲究“认真”，德国可持续建筑标准的核心是“质量保证体系”，不是一个单向技术的评估标准，而是综合的质量保证体系。因为最终以“人”为出发点，我们做大量的建设活动都是为了“人”而服务。所以德国的标准都是性能化衡量的标准，不衡量用什么样的技术，而是最终要达到什么样的效果。

  城市大量的人口聚集在城市，城市的环境压力非常大。所以要满足适当的舒适度，用最简单、耐久、实用的方法，来获得共有的公平空间。作为当代来讲，开发非常高端，在行业内也非常领先。在业内有不同的声音，我比较支持和赞同当代的这种方式。因为社会发展多元化，有高、中、低档不同的客户需求，我们无论做高端的产品，或者是基本产品的开发，理念和原则应该是一样的，就是要把产品做好，把质量做好，不同成本构成的基础上做到最极致。

  中国房地产经过了高速发展之后进入白银时代，某种程度上来讲是一件好事，逼着大家来做产品设计和产品精细化开发，为消费者提供一个增值服务，这才是最核心的！

  王涌彬：德国人注重结果，过程是一方面，结果最重要。

  下面有请陆总，不管是多绿的绿色建筑，没有相应的产业支撑，绿色建筑也停留在概念上面。请您给我们介绍一下开发企业如何看待绿色建筑？

  陆泽荣：如果单单靠技术来做绿色建筑不太现实，绿色建筑跟绿色建材有很大的关系。现在中国生产的建筑材料，各个生产企业也花了很大的投入，投入进来以后，在推广阶段，很多建筑物的使用不太愿意马上就去接受。为什么呢？首先在当地住建部名录上看有没有它的名字，要是没有这个东西不能用了。

  第二，在设计规划方面，我们和国外相比，有一个人性需求的问题没有完全满足，中国的房地产把它作为一种商品在运作。国外的房地产是根据人性的需求来处理的。像当代在国外做了一些项目，我觉得充分能满足人性需求特别重要。绿色建筑首先是要适宜居住的；二是节能的；三是环保的；四是建筑是可持续发展的；五是低碳排放的建筑，我认为达到这些就达到了高品质建设。

  我们现在做绿色建筑标准，拿一些指数去评价建筑，我觉得有一些形式主义。怎么把文化放进去，把人的需求放进去，这是需要考虑的。

  第三，小区商业设施和娱乐设施能满足小区居住者生活的方便性。上次我们带了一个团队参观当代MOMA，他们回去以后对这个项目评价很高，充分体现了人性的需求，这个项目注定会被评为一个最受欢迎的项目。

  王涌彬：我现在在想中国制造2025，我们以前的建筑行业非常粗糙，不管是材料、设备、施工，都是这样。现在我们的产品还是毛坯房居多，这种情况下，不管是开发企业还是设备制造企业，包括绿色建筑相关的企业，都面临一个共同的话题，就是怎么提升品质？这是大家共同要做的。

  下面有请李总，您是做风景园林的，从您的角度谈谈对绿色住区的开发和理解。

  李连龙：跟大家汇报两个部分：第一，今年4月份去加拿大考察绿色住区我的一些收获；第二，我是技术人员，专门做园林景观设计，在工作当中我的一些感想和应用。

  第一，4月份人居委组织去加拿大考察，我有幸参加。团不大，但是接待规格很高，UBC前省长、高贵林政府部门、UBC一些合作中心，还有一些大学教授我们一块儿交流，规格非常高；第二，内容很丰富，从住区、校园，到当地的园林，公园等等，收获感触也很大。我觉得他们比我们有很多先进之处，有很多值得我们学习的地方。比如说在温哥华看奥林匹克社区，那个地方的屋顶绿化，节能、节水、节材，社区的环保理念，我们现在还有很多没做到，这是值得我们学习的！

  第二，结合我的工作讲一下《绿色住区标准》对我的影响。今天是我第三次学习《绿色住区标准》，第一次是王会长在天津讲了一次，第二次是我自己学习了一次，第三次就是今天听开总讲了一次，觉得不解渴，虽然是一本薄薄的小册子，但是里面技术含量很大。希望能给我们多讲一些，对业内有很强的指导作用。

  我干了20多年的园林景观设计，现在学习了绿色住区，把《绿色住区标准》的一些理念融入到我的工作当中。上周五我参加了南京的一个招投标，其中一个重要环节就是技术创新。我把我学到的绿色住区的皮毛应用了一下，第一，引入绿色校园，归结起来就是宜人、环保、方便；第二，引入绿道理念，现在中国做了一些，加拿大已经做了一、二十年；第三，引入了行人、自行车、汽车的这种很和谐的交通系统，很便捷，尤其更适宜学生。我们有幸中标了，《绿色住区标准》对我们专业上是一个极大的促进。

  王涌彬：我们在《绿色住区标准》编制的过程中，对产业新区、产业园区、包括校园等等，都有一些借鉴和指导作用。确实《绿色住区标准》从你这个角度去应用，能取得一些效果。

  下面有请朱秘书长，朱秘书长在推广《绿色住区标准》方面不遗余力，有很多感触。

  朱彩清：我去过的国家不多，2005年我去过一次美国，到了美国以后感觉别人的东西都特别好、特别棒。2006年我去过一次日本，日本的集合住宅，精细化设计做的特别好。今年5月份我们组织了一期加拿大人居考察，当代集团安排了加拿大的公务考察。

  从2003年到2009年，我们做绿色住区研究的同时，在全国做了100个住区试点。在做这100个试点的过程中，房地产快速发展的这10年，每个开发商的心态都非常浮，我觉得绿色住区建设要沉下心来做。前10年画一张图纸就能卖掉房子，谁去深究这东西。当代集团前10年经历了孤独，从浅绿到深绿的历程。

  在我们审查的100个项目当中，遇到特别无奈的事情，我们在安徽的一个审查会上，给设计公司和企业讲的时候，有设计公司立刻反驳说，开发公司给我的设计费就是做这样的设计，做绿色设计是要加钱的，我觉得很无奈，大家的理念上跟国外差距还是比较大。大家把绿色住区想的，做的非常功利，绿色住区有补贴我就做。如果说当代张总也跟着去卖地挣钱，就没有今天小企业纷纷倒下，他逆势上扬，笑的这么灿烂。

  绿色住区的做法，有政策我们大力去做，没有政策我们沉下心去做，终究有好的回报！

  王涌彬：大家都说完了。我还有一个感受，不管是中国地产国际化，还是中加绿色城市与住区比较方面，我觉得有几个层次的工作要做：首先是城市层面的工作，城市层面包括规划设计方面，也包括政府作为方面。城市层面政府要做的工作非常多，而且也有很多能做的。举个小例子，我现在住在昌平，地铁昌平线修通了好几年，但是大家每天早上在外面排队要排500米才能进去。地铁下面的环境非常糟糕，断头路、垃圾堆、车乱停、小摊小贩，到处贴的都是广告。地铁站周边全部变成了小面积公寓，都是小产权，所以我觉得政府在这个层面有文章可做。不仅仅是企业要担当，政府在绿色发展方面也要担当，这是我的第一个体会。

  第二，社区层面。现在开发商开发完项目，就把项目就交给物业公司，开发商基本上撤出去了。这个过程当中开发商跟社会衔接的比较少，开发的产品并没有直接交给客户，房子卖了以后由另外一拨人去管。其实社区里面现在要发挥作用的地方非常多，在软性的管理层面，社区的管理和服务层面，有非常多的工作可以做，而这个工作其实就是商机。现在无论是O2O，或者社区互联网，像民生银行、平安银行全部都在打社区概念。为什么他们都盯着社区？因为这里面有商机。在这个大背景下，怎么把我们的工作和社区结合起来？我觉得这个比绿色建筑还要重要，因为这里面是延续，不可能再一块一块地去开发。像三、四线城市都在缩减土地用地规模，现有地方都很萧条了。

  发展理念在变化，所以社区层面的这些工作我们可以延续，那才是真正的全周期！