深圳市城市更新与生态宜居建设协调机制研究

  1  引言

  深圳市积极推进城市更新工作，城市更新和生态宜居建设联系愈发紧密。一方面，通过老旧城区改造，可提升城市功能，改善人居环境。另一方面，由于市场化拆迁成本过高，开发主体为实现成本转嫁和自身利益的最大化，不惜以牺牲生态环境效益为代价，进行高强度开发，反过来又制约生态宜居的改善。因此，有必要建立二者之间的协调发展机制，为加快推进深圳国际化宜居城市建设提供科学的决策指引。

  2  深圳市生态宜居建设现状

  近年来，深圳宜居城市建设总体成效显著。建成区绿化覆盖率、单位GDP能耗等多个指标居于全国领先地位。2015年宜居城市市民满意度为72.24%，与2014年的68.41%相比，满意度呈上升趋势。

  然而，深圳在居住成本、大气污染、交通设施建设、原特区内外发展的“二元结构”等方面与宜居要求还有差距。数据显示，深圳市2015年8月份的住宅均价为38093元/平方米，房价收入比偏高。2014年深圳PM2.5、二氧化硫、二氧化氮、一氧化碳等浓度都有所上升。

  图1  2014年深圳市PM2.5年均浓度与部分国际城市对比情况

  3  深圳市城市更新现状

  截止2014年，深圳市已批准纳入计划的项目达431项，总用地面积37.1平方公里，城市更新潜力巨大。更新范围土地价值的急剧上升使得开发主体为了追求利益最大化，不断突破法定图则确定的容积率、建筑密度和高度控制指标，生态用地空间被侵蚀，严重制约城市生态宜居的改善。

  4  建立城市更新和生态宜居建设协调机制

  探索建立城市更新与生态宜居建设的协调机制，可以从以下几个方面着手：

  4.1  生态理念融入机制

  城市更新全过程融入生态宜居理念，在更新规划计划与规划阶段，全面融入低碳生态理念和技术方法。在规划实施阶段，合理利用低碳生态技术，加强废弃物再利用，实现低碳生态改造。在规划管理阶段，制定更新标准与规范，有效指导与评估城市更新。

  4.2  整体统筹机制

  城市更新除按照法定图则的总体要求外，还应鼓励土地的混合功能开发，推动产业、居住、商业配套、公共服务等一体化开发，通过整体统筹、统一规划和开发，兼顾居民的意愿和利益，改善城中村生态环境，从而改变过去的原特区内外“二元结构”局面。

  4.3  历史延续性机制

  城市更新中需注意保留原有旧城环境中的一种“场所精神”，增强邻里之间对环境的认同感、亲近感。对一些历史街区、建筑，应采用整体搬移、就地保护等方式加以保护利用。如观澜老屋村旧改项目中采用原物迁移的方式，将4座碉楼错落安放于更新片区指定区域内，并建立2800平方米的碉楼广场，成为集居民休憩与文物保护利用于一体的景点。

  4.4  建立协商机制

  城市更新项目与建设生态宜居并行，鼓励多部门、多领域协作和跨区域的生态环境建设合作，实现生态环境的综合治理。建立社会利益协调机制，如罗湖区重建局牵头组织建立联席会议工作制度，通过民主协商实现更新合理决策。

  4.5  发挥生态文明考核作用

  以生态文明考核为重要抓手，加大对城市更新项目资源消耗、环境损害、生态效益指标的考核，严控生态控制线内区域开发活动，增加考核权重。城市更新中增加生态用地总量，从结构上优化生态用地的布局，构建生态安全格局。

  5  结语

  加快推进国际化宜居城市建设，深圳市需始终坚持生态优先，根据生态资源禀赋及其社会环境问题因地制宜，制定更新改造方案，实现经济建设、社会发展、城市更新、生态宜居建设的良性互动。

  作者：杨丽艳（深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司总经理）

  冯加昌（深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司研究部经理）

  【参考文献】

  [1] 深圳市人居环境委员会，《深圳市生态文明建设规划文本（2013～2010）》[R].2013.

  [2] 张 军. 打造生态文明之都 建设美丽宜居深圳[J].特区实践与理论，2013（02）.

  [3] 伍炜. 低碳城市目标下的城市更新：以深圳市城市更新实践为例[J]. 城市规划学刊,

  2010(7): 19-21.