深圳绿色宜居社区路径探索：城中村改造之“微更新"

绿色宜居社区深圳实践

  今年是改革开放40周年，诸多成果值得总结和回顾。作为我国改革开放的前沿和窗口，深圳一定程度上代表了我国城市的发展轨迹。而深圳在城市规划领域一贯的前瞻性和创新性，也使得其实践和探索对我国广大城市具有积极的借鉴意义。本期微信选取中国房地产业协会理事单位——深圳市国房人居环境研究院在城市更新领域的实践和成果，供业界参考借鉴。

  一 深圳城市建设面临的主要问题

  深圳是中国改革开放设立的第一个经济特区。跟其他特大城市一样，深圳近四十年发展同样经历了从粗放式快速发展到集约型稳步发展的过程。发展到今天，深圳最大的瓶颈就是土地资源紧缺，由此带来了诸如产业成本上升、发展空间不足、生态吞噬严重等一系列发展难题，严重制约了城市发展。截至2016年，深圳可建设用地不足35平方公里，按照每年供应5平方公里的速度，不到10年土地资源就会枯竭。

  城中村是深圳在城市发展过程中遗留下来的特殊建筑形态。城中村型社区是指在原农村集体土地上建成的宅基地房屋和自建私房，由于历史成因存在很多遗留问题。

  具体表现在：建筑物居住条件差，拥挤逼仄，大部分存在建筑质量和消防安全隐患，基础设施建设落后，部分公交停靠站服务设施配置不足。社区环境需进一步改善提升，排水管网、垃圾转运站、公共厕所、垃圾分类回收桶等市政环卫设施供应不足；后街背巷卫生脏乱、道路破损。公共服务资源不足，教育、医疗、卫生等基本公共服务发展不均衡，基层文化机构服务质量与水平不高。物业管理尚未全覆盖，专业化程度不高。社区服务组织类型和功能较为单一，自治组织的自我管理功能未充分挖掘和发挥。

  二 城市更新综合整治与“微更新”

  面对上述问题，城市更新成为深圳土地二次开发的必要手段，也成为深圳今后相当长一段时间增加土地供应的重要方式。2009年，深圳颁布的《深圳市城市更新办法》，要求对深圳存量用房采取综合整治、功能改变和拆除重建开发模式，大力开展城市二次开发，增加土地供应，集约利用土地。

  综合整治主要包括：改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治、既有建筑节能改造。其不改变建筑主体结构、不改变建筑使用功能、一般不加建附属设施；由项目所在区政府负责组织实施。相比较其他改造模式，主要有以下几个特点：

  1、项目短平快，难度不大。城市更新三种模式中，开发商主导的拆除重建住宅区改造比例不高，但难度最大，项目申报建设程序复杂，开发周期较长，尤其是旧住宅区改造开发时限更是难以确定；改变功能类的工业区改造项目由于涉及规划变更、补交地价、增加公共服务设施等要求，也存在一定的改造时限和难度；相比之下，综合整治项目改造的重点多为基础设施、公共设施改造完善，建设难度不大，在短期内即可完成。

  2、项目综合零碎，涉及实施部门多。市场主体主导的城市更新项目都是以单项宗地或宗地单元为单位实施开发的，一般只有一个实施主体，开发项目也是单一报建，用途相对唯一；而综合整治项目不同，改造内容比较零碎，包括雨污分流、建筑物立面修复、绿化再造、消防治安设施完善、社区服务设施修复等等，实施部门涉及多个职能部门，需要统筹协调的工作较多。

  3、政府主导，具有一定强制性。其他两种改造模式从权属角度来说，大多由业主主动决定是否改造，而综合整治主要改造对象多为旧建筑物（不涉及主体结构）、基础设施和公共服务设施，改造目的是改善恶劣环境，消除重大安全隐患，增强社区服务功能，主战场主要集中于老旧住宅区、城中村。它具有一定的强制性，由政府主导，社区和村集体更多的是参与和配合。

  可以说，综合整治实际是一种以社区局部或片区为改造目标的“微更新”，这种内容综合、形式零散的“细胞工程”看似微小，实则作用巨大。深圳有超过60%的住房是老旧屋村和城中村，这些住房在完全重建之前，更多的是以“微更新”的方式实现修复和再生，并在潜移默化中改变着社区环境，影响着居民生活。

  三 城中村“微更新”宜居性体现

  01 更新依据和标准

  广东省2015年7月16日发布实施的《宜居社区建设评价》（DB44T 1577-2015）着眼于改善民生，采用标准化方式指引社区基础设施和公共服务设施建设，推动社区宜居水平持续提升。标准所列的宜居建设指标，主要是指在空间、环境、安全、文化、服务和管理六个方面都满足社区居民生活需求的宜居要素。深圳在微更新的实践过程中，依照宜居社区建设标准，力求统筹规划、设计，植入各种宜居性要素，真正体现综合整治的建设内涵和效果。

  之所以要引入“宜居”的概念以及相关标准，实际上是在城市更新范畴里对综合整治内涵的一个放大。从根本上来说，综合整治的核心是对改造标的硬件设施的改造和完善，而对城中村、老旧住宅区所处的社区居民来说，除了使空间有序、环境宜居外，社区管理、服务同步提升，文化生活更加丰富才能真正满足居民的需求。从这个需求出发，《宜居社区建设评价》无疑是最适合、最理想的对照标准。

  02 微更新的类型和特点

  3.1 硬件改造为主，软性改造为辅，实现综合整治

  改造对象集中于城中村和老旧住宅区。改造内容重点包括：建筑本体外立面修护和美化，消防、治安安全设施完善，规范交通、人车分流；基础设施地下管网改造、三线整治；社区环境绿化修复，烟气治理、垃圾分类回收，完善文化休闲设施；社区管理加强流动人口管理，增加社区服务类型等。

　　典型案例：南山西丽366街区改造

街区改造前后

文化广场改造前后

  该街区属于典型的城中村，原街区大排档、低端商铺林立，业态杂乱，乱摆卖现象屡治不绝；街区内到处脏水横流，交通堵塞不便，绿化带参差不齐，各种配套设施年久失修，严重破损；街区内交通、安全事故屡屡发生；出租屋密集，管理不规范，治安、消防隐患常年存在；区域内外来人口有三万多名，管理难度大。

  改造通过装新建筑物立面、拆除危房、雨污分流、三线改造、绿色景观整治、业态引导、修建文化广场、配置社区综合管理服务中心、实行网格化管理等综合整治手段，彻底改善了城中村脏乱差的环境，消除了安全隐患，提升了居民生活质量，实现了经济效益、环境效益和社会效益三好的效果。

  典型案例：水围村人才公寓改造

  该项目将城中村纳入了住房保障的范畴，通过全新的规划设计，打造了深圳首个适合年轻人居住的人才社区，推动了城中村人口结构和产业结构的转型升级，并体现了城中村里独特的都市风貌。

  项目将水围新村共29栋居民统建楼进行整租，同步升级村民楼内部和外部环境，创新性地增配电梯及空间连廊，将原本各自零散的统建楼连成一个整体，彻底消除城中村脏乱差现状。全面完善消防、安防、监控、供电、供水等基础设施，重新铺设房屋内部管线，增加烟感、灭火器等设备，显著提高城中村安全系数。充分融入“互联网”、“物联网”理念，启用智能化社区管理系统及APP，通过专业化管理团队，营造“生活+居住+休闲+汇聚人才+创业”五位一体的社区空间。打造集聚会、会客、健身、影视、主题活动为一体的“青年之家”，从邻里文化、共享互动和创新创业等方面，为水围村注入更多青年、创业、共享元素。

  通过项目的改造完成，原本低端落后的农民房实现了惊艳变身，成为来深人才的栖息地和智慧城市的新试点。

  3.2 因地制宜，有机更新，保护和传承历史文化特色

  深圳的多数社区都地处原特区外，地理位置属于城乡结合部，具有二元化特征，与市中心繁华城区的城中村不同的是，这些社区虽然地处偏僻、基础设施落后，但自然环境生态、历史传统特色鲜明，具有浓厚、淳朴的乡野气息，应遵循因地制宜、环境保护、有机更新的原则对这类城中村和旧屋村进行改造。

　　典型案例：中国•观澜版画原创产业基地改造

  项目注重环保生态，保留了客家村落的原始风貌和自然田园风光，对200多座近300年历史的岭南客家老屋村没有大拆大建，而是采用“修旧如旧”的改造方式，既避免了拆除重建可能造成的巨大能源、资源浪费和建筑垃圾、环境污染，又完好的保留了具有保护价值的典型岭南客家建筑群，古民居、祠堂得以修缮利用，客家建筑风格得以保存发扬。

  通过低碳、环保的理念将古村落改造成为世界一流的版画工坊、环境优美的国际艺术家村、版画展览厅，将原来一度沦为废墟的旧屋村，打造成为集版画创作、制作、展示、收藏、交流、研究、培训和市场开发为一体的中国版画事业与产业并进的国家级文化产业示范基地，成为坊间古村落有机更新的经典案例。

  3.3 体现低碳节能发展理念，打造绿色、生态型社区

  深圳是个缺地、缺水、缺能源的城市，在社区微更新过程中，需要大力倡导资源节约与综合利用，包括垃圾分类回收、建设生态立体停车场、雨水花园；大力推广在公共空间和公益设施开展屋顶绿化、立体绿化、中水回收利用，鼓励居民使用太阳能、节能节电器具等，这些做法一点一滴的融入社区建设中，像一颗颗绿色的珠子点缀着社区，使社区面貌焕然一新。

　　典型案例：南海意库改造项目（中国人居环境范例奖）

  深圳部分核心地段的社区仍保留着不少老旧工业区，随着深圳工业发展的快速转型和升级换代，这些旧厂房也面临着“厂房改造、产业置换”的问题。拆除这些厂房将用地性质改变无疑会为企业带来更为丰厚的经济利益，但有限的社会资源可能会在拆除与重建的双重消耗中被不公正再分配，同时也将造成巨大的浪费和产生大量的垃圾，破坏生态环境。

  项目改造采用了大量的绿色建筑技术，在节能、节材、节水、保护环境等方面做了许多尝试，包括自然通风系统、太阳能应用、温湿度独立控制空调系统、环保材料、原有设备利用、绿化与植栽、雨污水处理与回用、智能化技术等，最终节能率达65%以上，非传统水源利用率达到60%。项目改善了室内空间的生态环境、提高空间舒适度，用比较经济的方法达到节能减排和绿色环保的目的，成为旧厂房改造项目的典范之作，同时也极大的改善了所处社区的整体环境与面貌，成为社区居民休闲娱乐的时尚之地。（作者/杨丽艳、肖林芳；编辑/人居委）