陈音：从地产开发到城市运营

中当代置业（中国）有限公司执行董事兼首席技术官 陈音

  中房网讯 2018年1月11日-12日，由中国房地产业协会指导，中国房地产业协会人居环境委员会和福建省晋江市住房和城乡建设局共同主办的"第九届中国人居环境高峰论坛"在福建省晋江市隆重召开。

  论坛深入探讨迈进新时代的中国人居环境建设的新使命和新方向，展现不同业态的人居环境建设的新实践和新成果，为产业链不同实施主体搭建起共建与共享的合作交流平台，为推动行业转型升级，深化供给侧改革探索，满足全体人民追求美好生活的需要注入强劲动力。

  住建部、环保部、发改委、国家开发银行领导以及来自我国人居环境各领域的知名专家学者、中国人居环境共建示范城市代表、房地产业链上下游企业代表以及晋江市政府相关职能部门负责人济济一堂，围绕论坛主题"共建与共享--迎接绿色人居新时代"展开了深入的探讨与交流。在本次论坛上，当代置业（中国）有限公司执行董事兼首席技术官陈音发表了《从地产开发到城市运营》的主题演讲。

  以下为文字实录：

  陈音：题目是非常大的题目，从房地产开发到城市运营，房地产开发是所有开发企业的主业，不言而喻大家非常熟悉，中国的房地产开发算下来真正的大面积的商品房开发已经持续30年，中国开发企业从无到有，从小到大，从弱到强形式国民经济支柱产业。城市运营是一个很大的课题，也是一个新的课题。

  城市运营超过了大多数企业的能力，是非常复杂的问题。而且城市运营所涉及的问题，所涉及的事情不仅仅是技术层面或者商业层面、建筑层面，主要是涉及社会发展，经济、政治、文化各个方面的事。开发企业关注城市运营非常好的现象，如何开发企业介入到城市运营，这个对开发企业讲是一个很大的课题。具体到，城市运营，我可以从开发企业与城市运营从两个方面探讨。

  第一开发项目支持城市运营，这个比较简单，朱总讲的关于城市风貌的问题，每一个开发企业所做的建设项目不管是楼还是住区还是综合体对城市会产生影响，或者解决城市问题，甚至可能对城市带来问题。这个跟一个开发企业如何做项目有很大的关系，所有的开发项目结合在一起，实际上已经构成城市，决定城市运营的效果，城市运营的状态，所以开发企业，我们希望所有开发企业开发项目可以支持城市的良好运营。

  第二个层面，开发企业参与到城市运营，对于开发企业的要求非常高，因为城市运营本质讲为全市人民提供公共产品和服务，通过税务转移支付提供公共产品和服务。开发企业作为商业企业如何参加城市运营里面，是需要很多的讨论。

  一个建筑师，1994年讲的话，唯有建筑师可以解决当代城市的问题。建筑师这么讲仔细一想也有一定的道理，毕竟城市是人的聚集，中国600个城市，百万人，千万人的城市，聚在城市一定会生活在建筑里面，现在统计人90%以上的时间会在建筑里面，工作、生活、社交、消费等等各种各样的活动会在建筑里发生。建筑构成城市，回到刚才一开始讲的我们建造什么样的建筑，建筑的形态，建筑的位置或者建筑的功能影响城市，进而影响城市运营。

  从这个角度评论，他说的这句话，建筑师可以解决当代城市问题，城市问题不仅仅是建筑师，包括开发商，甚至包括城市所有人，包括领导城市的政府。对于开发企业来讲，建设一个开发项目，不论你自觉或者不自觉，这个建筑一定会影响城市的运营，也可能有正面影响，也可能有负面的影响。

  中国在高速城市化进程中大盘开发案例很多，这种大盘开发如果单纯的居住功能有很大的问题，为什么人居环境委员会提出绿色住区的概念，包括绿色人居的概念，一个住区建筑自身的好坏决定居住品质的一小部分，不是全部。而绿色住区涵盖意义更大，绿色住区研究东西不仅仅是住区本身，通过绿色住区大家可以看到，会影响到住区和城市的关系，所以人的居住肯定不仅仅是房子，还有房子所在的环境，也可以解释房子都差不多，但是放在三线城市和一线城市房价差10倍，这差距从何来来？跟城市环境有关系，跟城市是不是有效运作城市，是不高效健康活力的城市有很大的关系。

  1933年雅典宪章讲了城市的功能，特别讲到城市四个功能，工作、生活、娱乐、交通。光辉城市，是一个理想城市设计，把城市非常明确分成不同的功能区，生活在居住区生活，文化在另外一个区域，通过现代化的交通体系，公路交通联在一起非常理想。过了80多年到现在，那个时候雅典宪章在后面已经做了很多的仔细检讨，发现了它的这个问题。

  另外一个美国的一个典型案例，圣路易斯市，1954年建设，20年时间由于各种各样的问题被整体拆除，建筑本身有没有问题？是现代建筑史上一个大建筑师就是纽约世贸双塔建设的，为城市低收入人群建设一个有品质的居住区，让他们用不太高的成本享受现代城市生活，33栋楼，几千套社区住宅，20多年时间就由于各种各样的问题，由于治安恶化，居民和城市的不融合，还有维修管理等等这样的问题，最终拆了。

  我们再看这样的建筑跟今天中国城市大量的小区规划很相似，特别是很多的建筑区所谓的强排的方案，就是这样的方法。是不是要延续这样的住区模式？未来对我们的城市运营带来什么影响？我们开发企业确实是应该仔细思考。

  今天的城市和80年以前的城市完全不同，80年以前的城市基本工业城市代表发达进步的标志，今天包括中国的大城市，第三产业占到城市经济总量的60%到80%，今天城市和过去完全不同。

  国际上有一个规划师讲了中国城市对行人最不友好的城市，话很重，但是某种程度上讲出中国城市的问题，单一功能的超大居住区带来的睡城问题，钟摆交通问题，早上都要上班，晚上下班，这是中国最重要的中心城市，北京这样的大城市已经遇到的问题，这样的问题成为事实以后解决起来变得非常困难。涉及未来城市各种各样的改造。

  单一功能的超大住区现在看，仍然中国很多城市，由于城市快速发展，由于土地出让政策等等，仍然在坚持。所以对城市运营带来的影响不容忽视。

  中央城市工作会议之后提出很多对于城市规划、城市形态、城市设计的要求，这些要求实际上对于近代或者现代城市规划的一个基本理念回归，小街区、密路网，混合是功能，为人设计的小区道路，商业文化设施融入社区，开放社区，街道街面友好，激发城市活力。要为人服务，街道意义不是让车快速通道，而是让人有非常便利的生活条件和生活环境。上海的一个街道看似杂乱无章，但是是一个很亲切、便利的生活化街道场景。

  这样的场景或者这样的规划，往往是在我们的开发企业开发项目里面才能实现的，很多开发项目，三五公顷比较少，10公顷，到了二三线城市，包括当代置业在三线城市拿到一个社区，一个居住区一百万平米，几十公顷土地，让我们一期一一期开发建设很大年，我们在这样的项目里面把住区内的道路变成公共的市场道路，让街道变得有活力，已经在做这样的城市。

  当代置业在住区开发里面做了比较有探索性的，比较前沿的甚至实验性的开发。北京的当代MOMA的项目，困和功能，开放社区，这是当代置业在2004年开始的一个探索，让住区成为城市的一个有机的组成部分，不仅仅住区本身，所包含的功能，也不仅仅考虑为住区本身服务，比如电影院酒店、创意空间、商业、文化设施、小剧场等等，不是传统意义上的所谓社区配套或者住区配套，而是考虑不但为住区服务，还为区域服务，为整个城市服务。这样的思考可能在当时十几年以前，2004年开始规划设计建设的时候已经超前，现在看，今天整个住区运营10年时间非常有活力，受到不管是住区的居民，包括专业人士一致好评，算是当代置业作为开发项目支持城市运营比较成功的案例。

  可持续的开发策略，塑造新的城市形态，在斯德哥尔摩C40气侯正影响计划，所有的城市往往是资源、能源、消耗最集中的地方，消耗对城市有负影响，会排放二氧化碳，C40气侯正影响计划是通过城市更新改造，所有的城市房地产实际上都是一个存量市场，不断把旧区域改造向现代化的新型城市发展，这样更新过程，目标和追求就是让整个城市对气侯产生正影响，整个城市不排放二氧化碳，对气侯没有负面影响，不会排放温室气体。通过一个一个具体的开发项目，影响到城市运营，进而影响整个城市的生态环境。所有的资源的循环，水资源、物质资源包括能源，从消耗到废物处理到可再生能源利用形成循环，最后是一个零污染排放、零温室气体的排放的长远目标，这个目标现在我们看，包括其他的一些发达国家的城市里面，一步步的正在逐步实现。

  当代置业和很多的国外同行也做了类似的交流，当代置业也确实以这种可持续的理念来开发住区，向环境友好的住区发展，保证建设全生命周期的可持续和全体饥民生命周期的宜居生活。建筑有生命周期，居民也有全生命周期，我们希望不管是建筑全生命周期还是社区居民全生命周期都遵循可持续理念设计、建造、运营，使得我们的住区可以为城市的环境做出一个有力的贡献。

  从建筑到住区，从住区到城市，社区融入城市成为城市积极因素，因地制宜的应该绿色建筑技术，高舒适度、低能耗环境友好，包括垃圾分类、水资源、能源，包括社区文化，居民支持农户，农户的农产品可以进入社区，社区以可接受价格购买农产品，社区居民一些剩余物资赠送给欠发达地区的居民，建立帮扶的关系，社区文化的建设也是可持续社区的重要组成部分。

  青年人、老年人、儿童都可以在社区里面享受到以高质量的高水平的住区生活。

  还有一个重要的探讨，微量随着近零能耗建筑发技术、分布式能源、出能技术等的普及应用，诚实的基础市政系统有可能发生根本性的变化。由于未来建筑目标发展目标是近零能耗，不消耗能源，有可能往来市政管网，当代有成功的实践，北京的项目市政的热力管网社区门口道路上，整个社区用可再生能源，热动的方式给供暖，而且成本低于传统的市政能源功能。这样的系统在当代不仅仅是北京项目，在其他地区也在推广。随着这样的发展，将来城市运营最重要的体系，电力供应、热力供应和是水资源供应慢慢也会发生变化，这个变成基础仍然有赖于一个建设项目技术的发展。

  我们在用能高峰，我们可以暂时一段时间，几个小时甚至一天时间把用能降下来，建筑本身有非常好的蓄能功能，停下来功能建筑不受影响，在高峰期过去以后可以让建筑仍然能够良好的运营。

  先进技术应用从量到质应用普及以后，运用会发生本质上的变化。

  海绵城市，城市内涝已经成为国内许多诚实的严重问题，建筑项目的技术措施有助于解决这个问题。当代置业在建设项目有雨水蓄水池，人工湿地，在北京市高密度的二环路边上住区里面有一片6千平米水面，每年春天鸭子会到这个水面下单，秋天长大以后到南方，然后第二年再回来。这就是人工湿地带来的效果。

  景观环境工程有助于改善城市的热岛效应。

  第二个课题开发企业参与城市运营概念。有很高的门槛和很大难度的问题，城市运营本质提供公共产品和公共服务，所以如何开发企业如何参与城市运营，商业模式到底什么样，大家在探讨。

  存量时代房地产开发包括城市更新、产业升级、旧城改造，建筑全生命周期的运营管理，长租公寓、社区增值服务、配套商业运营。广义讲也是城市运营组成部分。真正开发企业参与城市运营有很多成功模式，BOT、EPC、PPP、政府与社会资本合作，等等的模式，这样的模式往往是开发企业以某种形式参与城市基础设施建设，完善城市功能，改善城市运营重要的方式。

  当代置业也参与到这个工作，已经组建自己小镇公司探索城市运营方式。

  开发企业参与城市运行的商业逻辑，很值得探讨的事。万科广场就是城市中心的广告，话不是随便讲，很多的开发商，或者开发项目上会说我们这个项目在万达广场旁边，或者离万达广场不到一公里，说明万达广场在很多城市里面改变城市的性，或者变成一种生活模式，有大型的商业、沃尔玛、住宅、写字楼，很多的中小城市，会以万达城市为地标，对全国有超过2百万广场，万达公司计划每年50个规模计划建设万达广场，这种企业已经介入到城市运营里面。

  是不是全中国小城市里面都是一样的万达广场？都是一样的商业模式？一样的标准化设计？给中国的城市带两什么影响？这个也可以探讨。万达在西班牙收购了一个项目遇到了各种各样的问题，被当地政府老百姓也好视为商业企业对城市文化的入侵，原因很复杂，我们不去评论，如果开发企业参与城市运营以更加谦虚的态度，更加低调的方式介入到城市运营，可能维护尊重城市多元的文化，可能会更有效的把城市运营工作开展下去。

  微观层面城市运营，当代希望程度中国领先的绿色科技、舒适节能、数字互联网的前生命周期生活家园运营商，长远讲当代希望把生活家园提升为产业家园，城市要延续要有经济的产出，当代在进一步的探索生活家园、产业家园一步步的升级。当代已经在做4+1的社区的探索。中国30年已经跨越了脱贫、温饱、小康，现在到富足的阶段。

  中国城市的人居住宅36多平米，全国所有城乡超过40平米，小康之后什么样？面积越来越大？房子越盖越大？还是追求奢华的居住要求？或是追求健康和谐的社会？文明居住的环境？这是在所有人面前的一件事。

  当代我们有科技公司第一人居，在开展区域能源服务的研究工作，这是非常有前景的一个产业领域，把用高效、清洁、梯级利用的方式为区域建筑供应电力以及冷、热、生活热水等建筑能源，为社区提供高品质服务，和电网、储能结合在一起，为建筑群有效提供能源，是很有前景的发展方向，我们在做这个方面工作已经有一些成果。

  特色小镇本质是城市运营，从政府政策到具体项目的实施，当代有自己的公司，我们参与了小镇项目，贵州有一个3.3平方公里的项目以中医药文化、养生养老、养生度假的主题，在广东的发达经济区里面有这样的需求，小镇结合这样的需求进行推进。

  安徽九华山有一个30公顷的小镇项目，以佛教文化、胜地旅游服务为主题。

  所有的这些当代仔细筛选的小镇项目都遵循这样的原则，希望这样的建设可以大幅度提升，不管是前面的养生养老，还有旅游为主题可以提升整个区域经济发展水平。

  回到起点，不忘初心，起点是什么？开发企业无论作为建筑行业还是服务商运营商目的是创造美好生活，为全体人民提供舒适、安全、便利、健康、节能、低炭的幸福家园。

  谢谢大家！