魏勇：“租购并举”，开启安居新时代

链家地产副总裁 魏勇

  中房网讯 2018年1月11日-12日，由中国房地产业协会指导，中国房地产业协会人居环境委员会和福建省晋江市住房和城乡建设局共同主办的"第九届中国人居环境高峰论坛"在福建省晋江市隆重召开。

  论坛深入探讨迈进新时代的中国人居环境建设的新使命和新方向，展现不同业态的人居环境建设的新实践和新成果，为产业链不同实施主体搭建起共建与共享的合作交流平台，为推动行业转型升级，深化供给侧改革探索，满足全体人民追求美好生活的需要注入强劲动力。

  住建部、环保部、发改委、国家开发银行领导以及来自我国人居环境各领域的知名专家学者、中国人居环境共建示范城市代表、房地产业链上下游企业代表以及晋江市政府相关职能部门负责人济济一堂，围绕论坛主题"共建与共享--迎接绿色人居新时代"展开了深入的探讨与交流。在本次论坛上，链家地产副总裁魏勇发表了《“租购并举”，开启安居新时代》的主题演讲。

  以下为文字实录：

  魏勇：非常高兴有机会来跟大家一起分享和讨论，在租赁是我们未来的一些变化或者一些趋势。

  我今天给大家主要分享链家研究院最近的一些成果。

  关于租的问题，非常热最近时间，尤其是十九大房租不炒和租购并举的机制建立政策公布，关于租讨论非常多。各个主体无论政府还是企业，市民对租赁、租住投入非常多的关心，也有很多企业开始布局投入很多的资源。

  真的租赁是是真的到来了吗？为什么把租放如此重要的地位？19大把购租并举改成租购并举，这体现了领导的思路和想法，有非常深刻的含义。

  在这种背景下，大家也想关于租，这个时代到来意味着什么，未来什么趋势和变化？研究院根据发达国家的跟踪，结合我们自己对中国主要国内30个城市的数据梳理，我们做了一些课题研究。

  今天主要分享一下根据国际的比较研究，我们大概会形成一些什么样的共识，和大家一起探讨。

  首先来看在租赁时代，有一个生命周期的概念，从一个职场小白到精英，再往后有自己的伴侣成立小家庭，有孩子，这样的生命变化过程中对于租住品质要求和需求主要的提升，在变化的。

  也根据它自身的能力有不同的诉求，这种情况下，未来对于不同生命周期的客户的针对性的需求也是我们需要跟踪和考虑的。从国际比较看，我们看到从几个主要的发达国家租赁人口和住房的数量看，应该说我们和这些国家相比，我们是处于非常小的一个比例。租赁人口美国35%，日本是42%，英国37%。我们国家11.64%。

  用于租赁的房屋数量看，我们只占17.8%，发达国家超过30%，甚至50%。

  从城市来看，发达的城市像纽约国际先进城市，租赁人口比重占到50%，我们哪怕北上深最发达城市30%、40%左右。数据对比可以看出来，无论在租赁人口还是租金规模还是租赁房屋本身提供来讲，无论供给方还是需求方讲，我们与国际比较有很大的差距，意味着我们存在非常大的持续的上升空间。

  长租市场我们预计，未来到2025年可以突破将近3万亿，有一个数据，实际上全国城市的流动人口大概2.49亿人，假如说平均没有每年支出1万元就是2.49万亿，在很多城市根本不是这个数据，3万亿规模是比较保守的估计。

  从新房、二手房和租房三个模块结构来看，我们与发达国家有很大的差距。在英国，一手、二手房和租赁占比10%、74和16%的。美国是6，60%是二手房，租赁市场29%。如果租赁市场27%。我们国家是一个初级的架构，新房57%，二手房37%，租赁房6%。从这个数据看，我们增长空间也是很大。

  10年以后我们预计二手房和租赁占比，租赁15%。

  从数据看未来租赁业未来10年是最后空间最大的市场，虽然绝对额不是最大，但是增长的速度应该是最快的。

  从房屋持有的情况看，未来主要的租赁的架构是专业化和规模化，也就是由专门机构运作租赁住房，运营和管理是微量的一个趋势。美国个日本过往租赁住宅供给结构可以看到，机构自持美国是30.4%，日本是83%，日本基本上个人房子会委托给机构进行管理，日本最大的房产商不是开发商，而是房地产的运营商。手里几十万套房子，日本这样的公司非常多。

  我们国家的个人房源交给机构比例非常的低，我们不到5%。这个比例是非常低，大部分的房源在自己个人手里。

  未来从租赁的运营看，机构运营会是一个趋势，而机构运营中间，我们可以看到，其实越是比较难的，包括在管理上难，服务上难，配套延伸服务难的行业，运作的空间其实越大，利益越大。资本市场对它的估值也是越大。美国的前三公司都是百亿级规矩。只是做提供商或者自己提供的物业管理这一部分运营商估值比较低，这体现资本市场对于租赁管理、租赁运营和租赁服务价值的一种展望和预测。

  从我国目前的租赁经营现状看，这过市场是一个目前房地产市场里面唯一有政策红利的市场，其他的房地产市场都受到限制，受到一些整顿、调控，甚至打压。租赁市场政府是支持的，鼓励的。从鼓励和支持这样的强大市场推动背景下，现在有很多的运营商开始涉足这块领域。

  分散供应管理规模看，目前有比较多的企业在参与，其中链家下面的一个自营品牌管理30万左右，第二名我爱我家旗下的一个。还有分散式，但是也是专业化，只不过管理房间分散各个小区。集中式就是一栋楼的公寓看，魔方是排名第一。

  众多的管理商，参与市场主体情况下，很多参与市场运营和管理包括服务的业态出现，房屋租赁不简单是把房子收到再租出去的过程，包括房源和客源如何联系的基础设施、数据、软件、系统服务外，还包括关于房地产的一系列配套服务，关于租住房屋的装修服务，租住房屋的配置、维修，也包括租住房屋的搬家、保洁、安全一系列的服务，都在做很多的整合和拓展。

  现在随着物联网时代到来，互联网+物联网能够除了把房源进行系统整合，也可以把房源里面的设备，包括水电器以及各种各样的电器设施进行物联管理和控制，同时提供配套的，保洁、维修、搬家配套服务的连接。我们自如提供这种服务的时候三个系统，资产管理系统，第二是物联系统，包括每个房间的配置设备怎么连接。第三平台人的调配服务平台。除了给房屋提供配置服务外还提供后期维修服务、保洁服务。北京2千多个阿姨专门负责保洁，对于这些人怎么管理，任务怎么分派？客户响应、需求怎么相应同样有一个平台。

  在租赁微量管理模式中多系统并存，同时提供多样化的平台。真正难和挑战的是在综合应用和服务上面。

  也有很多的开发商在开始涉足到长租公寓里面，包括万科，龙湖，万达等等自由品牌，包括与公寓方进行合作提供管理和服务的品牌。

  从区域看，我们判断未来还是在几个主要的发达区域，一个是华东地区、华南地区和华北地区，主要30个城市里面有租住问题，其他城市租赁不是问题，一般住在自己持有的房子里面。

  分析未来30个城市租住租金比重，前30个占比达到63%，因此这些城市主要竞争在这些城市展开。

  这30个城市也是不断进行一些变化，包括热点城市也在不停的变动，比如北京、上海、深圳、广州，从租赁人口看，占比看上海第一，租金北京超过上海，杭州超过广州，在发生一些变化。

  从研究成果看微量消费升级是大势所趋，每一个租赁消费者的生命周期不一样，不同的年龄段在合租、整租之间转化。不同年龄段随着收入不同，付出租金的收入也不同。

  有一个数据20岁以下和50岁以上租金支出范围和享受服务上不同。

  租住是时代的到来？跟年轻人购买力相关系，其实随着城市土地的资源稀缺，房价上涨，年轻人要购买房屋的难度越来越大，这张图表示出13年到16年，每一年几乎都有变化，首次置业年龄往后推迟，基本上每年都推迟1岁。越来越多年轻人买不起房，或者买房年轻往后退。因此需要租房人口扩大和增加。

  且不说未来租是一种生活方式，对于租赁政策出台会解决更多问题，也可以看到有些年轻人不是想买就可以买得起的，随着购买力水平很难买得起房子。这样对于租赁人口不可逆的趋势。

  随着收入、消费升级的变化，我们其实在租住消费上会逐步升级。不同的收入年龄对于合租和整租要求不同。

  未来在政策上我们的建议几个方面，第一希望还是增加房源供给，盘活存量房，19大报告里习主席说的多主体供应，多渠道保障。多主体除了国家、集体、个体把个体房源拿出来增加房源很重要。过去增加土地方式就是出让，以后我们可能会增加产权，甚至包括不带产权的租赁方式，比如入股方式，农民用集体土地不是一次性出让，用土地入股每年享受租金分配，不是一次性把土地出让金拿到手，那种方式会带来很多问题，农民暴富，拆迁成本高。把土地作为一种资产持续获得汇报会使各方心态和预期平稳一些。

  培育专业化的租赁是机构，提升租赁品质。

  落实租赁备案制度，建立房屋档案。现在很多城市建立租房租赁管理系统，杭州、上海、北京有一些建设甚至完成的，这种建设是把架子搭起来，更多是需要数字运营，相应的要配套政策进行落实，积分的制度，每一个城市居民来到这里，给你一个编号，你在编号下记载你各种各样的信息，信用、资产信息等等各种背景，通过租赁的积分来管理你未来的预期。租房的行为我怎么给你评分，租金的支付和方式以及信用进行积分。这样使每个城市的人口能够自动的条规行为。

  同时租赁制度里面很重要税收制度，很多地方关于租赁房屋要不要登记很重要就是利益冲突，登记是不是收费，所以很多市民不愿意拿出来。政府也不能说我不收费，这种情况就需要做一系列的安排。可能先争后退，不一定真正的到自己的腰包，而且可以做积分安排，只要纳税可以积分，这样市民觉得是奖励不是负担。还有金融政策和立法政策，都可以做一些安排。

  谢谢大家！