窦文章：都市农业与田园综合体商业模式

北京博雅方略集团首席专家 窦文章

  中房网讯 2018年1月11日-12日，由中国房地产业协会指导，中国房地产业协会人居环境委员会和福建省晋江市住房和城乡建设局共同主办的"第九届中国人居环境高峰论坛"在福建省晋江市隆重召开。

  论坛深入探讨迈进新时代的中国人居环境建设的新使命和新方向，展现不同业态的人居环境建设的新实践和新成果，为产业链不同实施主体搭建起共建与共享的合作交流平台，为推动行业转型升级，深化供给侧改革探索，满足全体人民追求美好生活的需要注入强劲动力。

  住建部、环保部、发改委、国家开发银行领导以及来自我国人居环境各领域的知名专家学者、中国人居环境共建示范城市代表、房地产业链上下游企业代表以及晋江市政府相关职能部门负责人济济一堂，围绕论坛主题"共建与共享--迎接绿色人居新时代"展开了深入的探讨与交流。在本次论坛上，北京博雅方略集团首席专家窦文章发表了《都市农业与田园综合体商业模式》的主题演讲。

  以下为文字实录：

  窦文章：尊敬的各位与会领导，与会专家，大家下午好！

  非常高兴又一次来到晋江，我记得印象最深的那次来晋江，是当时在北大做博士后期间，2001年，当时博士后团到晋江调研晋江模式，刚好是奥运会被批准的那一天，应该是在7月13日，在晚上10点多宣布2008北京提出主办奥运会的重大消息，当时所有的晋江沸汤了，大家喝酒喝很多。

  我觉得当年晋江模式外向性的经济发展在国内有典型性，当时来晋江觉得晋江的确是他的经济非常发达，实际上有很多的生态环境，当时觉得还是有很多问题，现在看来完全面貌全非。

  《都市农业与田园综合体题目》我本身研究地方经济发展，现在我也是旅游方面的专家，同时也是房地产专业委员会人居委会文化地产委员会的副主任委员，做了很多探索。更多时间和精力是北大校办企业。我们主要是城市规划和旅游规划方面的一些实践工作。

  大家提到关于乡村振兴，乡村发展的主题，今天讲田园综合体，通过田园综合体这样的抓手探索如何振兴乡村。农业供给侧改革，看到农业产业扶贫，农业现代化，乡村旅游以及田园综合体，这么一个重要概念提出，表明田园综合体的确在振兴乡村发展方面中非常重要的抓手。

  国家也是密集的政策指导，2017年可以看出，2月份、5月份、6、9月系列报告中都提出了如何落实田园综合体的概念，所以说这样的概念成为当时的热点。今天我们就从概念的梳理到发展现状，再到开发模式的探讨以及我们的一些运营和商业模式考虑四个方面和大家做分享。

  第一概念，到底什么是田园综合体，理论上梳理到中央的许多文件可以看到，里面有几个关键词，第一我认为田园综合体，题目是都市农业，都市就是聚落，不管乡村聚落还是城市聚落都是要住人的，城乡融合是田园综合体的概念。我们把现代农业或者农业现代化以及生产、生活、生态有机统一，农业、农村和农民问题探讨可推广，可复制的生活模式。

  关注点，第一是一个综合的，而不是单一的，这是田园综合体第一个概念。强调一种生活方式，一种新的生活方式。第二产业是核心。第三农业是主体，农民是主体，包括原住的居民，包括我们的流动人口，以及我们可能观光休闲的暂住人口。第四应该是传统的乡村村貌和田园风光为特色。这是现在都提出的关注点。

  今天中央提出田园综合体，明确提出田园综合体，主要是通过企业和地方的合作，也就是说拉动我们社会资本，对最后一块没有开发落后的乡村社会进行综合规划开发和运营。今天讲人居环境，也就是说对广大的田园聚落，我们给一个美好人员环境，以及产业发展支撑。

  田园综合体很重要，发展现状什么？我们做的梳理，2017年6月份财政部的文件，18个省搞试点，最后通过评议，9个省通过，还有一半2018年进行二级评估。

  第二这些关键指标，第一区位条件，距离核心城市不能太远，2到50公里之内要有三个小县城或者小城市。第二资源指标，具有一定规模的农田很重要。环境还要比较好，要有原生态村落的聚落，还有独特的文化。周边能配合有一些旅游、国家工业园、3A、4A资源景区。第三产业，要有一定的农业产业优势，同时要有地标产品，循环农业，科技农业和新的农业。同时把农民组合起来，所谓是农业合作社，要为主体。最后一个设施指标，要有一定的农业设施完善，可以看到社区基础设施和服务设施，三通四通，社会发展基础、教育、卫生、文化符合我们的一些要求。

  功能布局，空间布局上有一些基础的要求，田园景观要有一些田园风貌。第二要有休闲积聚场所，第三要有农业生产环节，第四社区的生活。然后功能配套。这些要具备。

  休闲化、生产农业现代化，新型城镇化也做了一些界定。

  产业业态可以+很多，农业、旅游加。可以综合。田园观光和被动的旅游设施到现在与国际服务标准看齐，有品牌，然后有乡村度假和乡村游憩。高品质农产品基地，全产业链的消费基地，高标准乡居度假基地。

  投资主体有三类，第一从传统产业做开发形成大型农业，或者大型旅游开发主体。第二地产大咖。第三其他的大型企业，一般上市公司作为业务版块延长。

  所以田园综合体和特色小镇是目前的投资热头，主体发生变化。有很多的变化。

  这样的投资主体变化，到底如何开发？开发模式是什么？目前为止，我认为国内田园综合体刚刚提出，大家属于探讨期，属于摸索期，如何开发更多是探讨国外的一些模式。

  霍华德的田园城市概念，明显提出城市城乡统筹，区域平衡，社会和谐和生态文明综合发展。不到20多万人口做分部。从价值、生产角度考虑产业怎么布局。现在我们通过土地状况，符合这样的理论基础。田园综合体怎么建设？土地价值是完全符合杜能环的理论。

  实践当中，美国模式，小镇，美国加州，大概去洛杉矶，有一个加州地五大城市农业旅游区，就是把一个城市，一个小镇10多个项目做成的。这是我们认为美国式的农业小镇。这是一个综合体可以借鉴模仿。

  第二日本模式，第六产业化，以亲子为特色，把观光、研发、生产研发、加工、以及产品销售为一体，交叉融合，作为经营主体是农户养租，以乡村旅游为抓手开发农产品和注重游客的感受。

  也有欧洲式的模式，意大利，包括很多地方都有大规模的度假性地方。意大利农业区域，把一个乡村通过度假区的打造，若干个度假主体联起来，打造一个生态农业教育园，做了很多的项目，模仿一些手工制造等等。

  绿色农业+特色小镇的综合，可以是一个可以借鉴的模式。

  台湾的模式，农庄式。离台北不远，把一、二、三产完全融合起来，大家可以学习。

  中国，中国首个田园综合体、集现代农业、休闲旅游、同源社区等产业为一体，也有酒店，也有农场，也有博物馆，还有有机农产品和国际品牌的项目植入，他们认为这是中国第一个田园综合体。我们可以看到，许多理念贯穿绿色生态的，人居环境一些理念标准，做了很多的一些设施。

  其实我个人认为，我们国家的田园综合体，从最开始北京、上海周边有一些都市农业逐渐发展起来，从开始传统农家乐，加上采摘第二代，第三就是五朵金花，2003年开始打造到现在，我认为是比较成熟，集约性的综合体。做不同的花卉延展成产业链，非常好的形成度假。这是第三代的休闲农业产品。这某种意义符合田园综合体的概念。

  还有一些景观改造、基础设施规范化、标准化等。中国的田园综合体要逐步开始实践。

  如何运营，模式是什么？第一，回到群众基础，我们乡村当中一种景观逐渐提升，把它植入到休闲旅游产品，建设人居环境融为一体，构建现代都市和农业交融的版图，这是一个模式探索。

  有几个方面，第一，把循环农业+创业农业合农事体验的综合体，第二以农业为主导，先农业合休闲农业合乡村旅游。第三通过规划设计，把农业加科技+社区融合。目前国内的田园综合体，有这几种类型或者做法。

  最后统一，现代农业+休闲旅游+田园社区”为一体的特色小镇和乡村综合发展的总的模式。

  下面我们根据多年的规划，我12月份参加农业部的5A评级专家验收小组组长，到江苏、浙江、上海去评估验收20多个五星级农庄，觉得我们去许多农庄发展离传统旅游景区有差距，慢慢的向田园综合体靠拢，有不同的做法和模式。

  第一关注点，与科技嫁接，发展现代农业。20多个五星农庄，第一农田高规模化，设施农业，互联网和智慧系统。这是五星级农庄的关注点，设施农业，搞大棚，搞互联网，搞智慧旅游。

  江西芬香小镇，这个地方过去有许多香料，我们规划农业科技、芬香的文化挖掘植入。

  芬香产业生产展示基地也放这个地方，与国际对接。

  同时规划设计，我们把林木资源保护，农村环境整治和河道整治融合一体。

  深圳对口资源地方，农茶、博物馆、科研机构和功能区结合起来打造农业全产业链的综合体。

  关注点二，和旅游结合，文旅产业。乡村旅游、田园主题乐园、健康养生、主题酒店，文化体验，田园度假小镇。大同火山有开发，火山群周边有黄花菜，这是大产业，每亩大概1万块钱的收入，利用黄花菜文化为主题，利用火山群相结合。

  一心一核四区，以及我们做的很多的规划设计。

  一产、三产联动，特色种植与乡村旅游融合发展。乡村发展和黄花贸易基地结合起来。

  江苏，最早规划的目前作为比较好的落地项目，农业田园+旅游初步融合，目前已经落地。

  关注点三，环境融合，绿色农居。现在我们做田园综合体，艺术、美是缺乏。这次我们在江苏有一个大型的农庄，花了7、8亿投入，缺乏美，后面我们觉得要把乡土的美学加入，这是要做的工作。

  落实绿色发展理念，构建乡村生态系统，改善人居环境。

  南宁，过去做花卉，热带植物园家属做第三产业，打造非常重要的以花产业为主要的基地，核心吸引五和关联产业和周边产业，现在已经落地，那里花乡，美丽三塘。

  田园综合体，前面的生态可以去理解，最核心的就是商业模式，怎么保证田园综合体或者特色小镇赚钱，可持续发展，这是很关键的。规划当中一定要考虑几个东西。

  第一资源模式，我们靠什么为支撑综合体的发展，靠传统资源还是靠投入主体引来的资源，第二主体运营靠本土运营还是靠专业团队？第三业务。产品结构业态调整。第四如何盈利。

  商业模式的全方位思考的角度。首先从需求考虑，要名综合体客户是谁，认知空间、客户利益和客户关系处理。第二企业自身的核心能力，能力空间和运营管理和内部管理怎么做。第三资源空间，企业伙伴和企业伙伴关系管理。这是我们考虑田园综合体包括特色小镇开发中的思考。

  博雅我们有创意设计，科技、投资、运营，是一个闭环，1千多个员工干这个事。

  谢谢大家！

　　提问：想问一下投资主体的投资方式是什么样的？第二田园综合体是很热，农村土地流转是不是有一些新的政策会让田园综合体发展？

　　窦文章：第一个问题投资主体，我接触的田园综合体投资主体三类，一类对文旅、农业比较熟悉，主体自身对行业的熟悉程度。他所缺乏的可能是资金，后面的金融运作，这方面缺乏。第二类上市公司，本身非常熟悉金融手段，但是行业不熟悉，缺乏行业指示、背景。第三类既得投资，也懂行业，但是往往在人才方面缺乏。不同的投资主体类型，有很大的差异，投资做法有很大的差别。如果这个企业做地产的，可能更多时候是侧重于如何拿资源，如何占有空间，而不是经营。有好几个合作伙伴投入几个田园综合体，发现这个企业做资源，做房地产的，就是拿资源不着急开，地方政府着急，因为一旦开了以后土地资源会很贵，翻了很多，所以不着急。另外一类没有做就想开，这是投资主体里面不同的投资类型企业对田园综合体的操作方法不一样。认知空间有很大的差别。我们现在合作起来跟谁合作，怎么合作目自己的经验和心得。

　　第一关于投资模式问题，我们做的几类，有基金模式，有GP。第二类模式规模小的，直投的，和另外一家上市公司直投，自己解决资金问题。更重要的是我们自己有一些经营团队做。第三是3P（音译）。也有中介，我们投资建设规划，然后三年以后政府运营。

　　土地问题，是一个大问题，现在田园综合体很多土地，土地增值是很大的收益空间，现在土地问题很难解决，好多是把宅基地通过撤并转然后那么一部分用地，这是比较麻烦的事。

　　现在建设用地控制非常严，自己的原定模式设计好，土地不够，没有办法招很多客源，没有办法盈利。最后实施下来不一定很多人陷进去出不来，这是一个很大问题。