陈宜明：高质量发展人居环境

  2019年1月11-12日，以“绿色升级、创见未来——可持续发展的人居环境”为主题的“第十届中国人居环境高峰论坛”在贵阳举办。本届论坛围绕绿色生态城市与住区、行业市场与政策、乡村振兴、特色小镇、城市更新、产业化发展等城乡人居环境热点和焦点问题展开深入成果交流与模式探讨。中国房地产业协会副会长兼秘书长陈宜明在本次论坛上作了题为《高质量发展人居环境》的主题报告，以下为实录：

中国房地产业协会副会长兼秘书长 陈宜明

  陈宜明：女士们、先生们，上午好！

  首先，祝贺第十届中国人居环境高峰论坛的举办。我想借今天的机会讲三个问题：

  第一，优化住宅使用布局。优化功能，提高空间的使用率和效率。"人居环境"这四个字包含三个主体：一是"人"。人有双重属性，自然属性和社会属性。自然属性当中，从最基本的说，要吃喝拉撒睡、衣食住行，再进一步说，客观的事物、规律、现象在人脑中要有反映，人脑对这个反应要作出判断，有思维。人有社会属性，社会属性基于一定的经济基础，基于一定的民族、一定的地域、一定的团体以及一定的家庭，在社会属性范围内，人和人之间要交往、沟通。

  二是"居"，指"居所"，今天重点讲住宅。刚才冯会长致辞时说，经过改革开放40年、新中国近70年的发展，想穿什么基本能满足了，想吃什么也能满足了，想去哪儿也能去了，但是想住什么还有差距。因此，如何在现有的量的前提下满足居住者的需求，满足他基于自然属性和社会属性产生的对住宅的需求，是我们要研究、要解决的问题。这个问题，如果从国家层面来讲，那就是人民群众对美好生活的需要和发展不平衡不充分之间的矛盾，在住宅问题上的具体体现。

  三是"环境"，环境可以从不同的尺度、范围去探讨，有室内环境、室外环境、住区环境、城市环境和更大的环境，今天主要从室内环境讨论。首先，如何优化室内功能布局、优化室内空间，想一下住宅的发展历程，五六十年代的住宅里面有什么？一个白炽灯、一两个插座接有线收音机，屋子里是白色刷墙，如果在单位式住宅里面，刷一些防水漆，厨房也没有成套的橱柜。七十年代末、八十年代初，中国实行改革开放以后，人的需求随着经济的发展提高了，最明显的一个例子是电视机开始进入家庭，但是住宅功能没有满足居民对住宅的需要，比如天线，买了电视机之后室内没有天线，因此买了电视机的家庭在阳台和屋顶装室外天线。有一个漫画，一个住宅被天线像蜘蛛网一样罩住了。说明两个问题：一方面随着经济社会发展的提高，居民的生活水平体提高了，家电进入家中了。另一方面住宅没有适应变化，我们那时候做过一个课题，研究公共天线如何进入住宅，进入住宅后哪些地方装插口，线怎么走。现在布局有公共天线了，宽带用户，床上插座也多了，因为厨房、卫生间、家用电器、白色电量大幅度增长，截止2012年，城镇居民每百户家庭洗衣机的拥有量是98台，冰箱拥有量98.5%，空调拥有量136.1%，电视机拥有量126.8%。这四大家有电器，两个超过了100%，意味着每个家庭拥有一台以上的空调和彩电，洗衣机和冰箱不到100%，但这是2012年的数据，2013年以后已经改变了统计内容，调整成人均居民可支配收入，没法再折算，根据现在的来看，肯定都超过了100%。因此，大量的家电进入家庭以后，对住宅提出了功能。这些东西都随着居民生活水平的提高，对住宅提出的一些新的要求。

  根据这些要求，回过头来看，住宅有没有完善的地方？五年前我去德国访问，考察一个住宅，一个建筑师带我看了他设计的一套德国的普通居民家庭。进去之后我问他面积多大？他说130平。看完以后我感触很深，他的功能和室内空间利用比我们很多住宅都合理，卫生间20多平米，里面两个面盆，拉开了距离，中间有一个小便池，沿着20多平米一侧的主墙配置。对面主墙三个功能：

  一是淋浴间，二是一个盆，三是进门处衣架阁，有洗换衣服，孩子的第一层，父母的在高层，一直到顶，一家四口人（父母+两个孩子），这是卫生间的部分。这个布置，在国内很多住宅还没看到。我们住宅里面的卫生间，从80年代的住宅开始，1.5平米，里面就放一个坐便器。后来慢慢扩大，因为很不方便，加了洗浴功能，逐渐扩大到2平米、3平米、4平米，现在在一些大户型住宅里面，面积还更大。但是开敞性不够，里面做了很多隔段。看了他的功能和布局以后，我有很多感触。

  二是餐厅和起居室布置在一起，一个大桌，五六把椅子，长方形的，左侧放一个电视。我问他家里吃完饭坐一下，客人来了交流怎么坐，他说就在这里，吃完饭大家交流一下，然后各回各的房间。这个功能比我们使用得合理，我们说的两室一厅、四室一厅，就是起居室和餐厅、客厅。

  三是储物间，两个个储物间都是在房间和起居室、房间和过道之间的拐角处或者凹陷处做的。这个布置，在130平的范围内，把功能优化得很合理，把空间利用得很充分。再看我们130多平米的住宅，进去以后是很宽阔，2个厅，进门以后的左右两侧，但是餐厅利用率不高。如果一家3顿饭都在家里吃，每顿饭一个小时，餐厅利用率3个小时，除以白天的时间（12小时），占25%。起居室布置得也很大，现在邻里之间，互相在家里坐一坐的机会不大了，想见面一般在外面，茶馆、咖啡厅、餐厅，朋友之间的来往方式和地点变了。当然，家庭成员之间还有必要的来往，父母看孩子，孩子看父母，但是这种情况多数出现在周末和过年过节。

  这些社会上行为的变化，对住宅功能的布置和空间利用都提出了新的挑战，我举德国的例子不是让我们照搬，是应该研究国内人民群众在生活提高以后对住宅功能的新需求。

  例子2：10几年前去日本考察，日本开发商带考察团去考察80年代开发的住宅，他说这是老年住宅。老年团6个人，到老年住宅门口，分两组进，一次进3个人。考察团3个人+翻译+开发商，进去5个人，房间很小，5个人一站基本就满了，功能很全，有监控、紧急呼叫、起居设施都很配套。我问他，老年住宅为什么不把面积搞大一点？他说老年住宅面积不能大，因为老年人在家里经常走不稳，当他走不稳打趔趄的时候能够很快扶到固定的东西来支撑他，避免摔跟头。他说如果往前摔，手有一个支撑，如果往后摔，危险就大了。我听了他的解释以后，我觉得他们对待老年住宅的理念更合理、更符合人的行为需求。我们也有这样大小的户型，但我们缺乏这个理念。因此，我们现在的老年住宅八九十平米，挺大的一个厅，厅里除了摆必要的家具以外，很空旷。再注意观察一下，特别是80岁以上的老人，走路往前探深，走不稳要伸手去扶，如果空旷就很麻烦。这是在住宅功能、空间布局上做调整，这是我想说的第一个问题，优化室内功能分布，充分利用室内空间。

  第二，合理利用技术手段，最大限度满足人的需求。

  为什么说合理利用手段？人是自然的产物，因此他有自然的属性，技术不能切断人和自然的联系。比如做一个封闭的空间，把人放在封闭的环境下，尽管空气环境很好、功能很全，他在里面待的时间不长，他要出去和自然接触。因此，技术是在自然条件满足不了人的需要的时候来填补这些空缺，比如夏天觉得热，当外边的风吹进来还不觉得凉快的时候，有了电扇和空调。但是把人放在一个封闭空间，温度再好再舒适，切断了和自然的联系，他仍然不能得到满足。所以，我提"合理的技术手段"，这里有两个例子。

  例1：峨眉山伏虎寺有一个离垢园。伏虎寺沿着中轴线布置，有大雄宝殿，有僧舍等等。在大雄宝殿这个地方做了一个"违和"的建筑，大雄宝殿没有尘土，冬天房顶上没有落叶。长期以来，人们认为这是大雄宝殿里的大佛对这个院子的庇护，才有这个效果。现在的人发现了，不是这个道理，大雄宝殿坐西南向东北，而这个地方的季风是东北风大于西南风，因此冬天的时候，东北风沿着中轴线从山门吹上来，在大雄宝殿违和的空间里产生旋风，旋风带走了落叶和积雪，因此它很干净。因此，康熙皇帝题了三个字"离垢园"。古人搞建筑的时候，很巧妙地利用了地势条件。

  例2：深圳建筑科技研究院现在的办公楼是三星级运行的绿色建筑，这个建筑在设计的时候按标准选择260千瓦的风机，夏天只运行一台，荷载只有60%，没有全满运行。回过头来说，他在建筑上采取了很多措施，比如遮阳、通风、降稳等等，提高了舒适度。对比人在自然条件下得到的凉爽和空调环境下得到的凉爽，体感是不一样的。在现有技术条件和物质条件的基础上，如何最大限度地满足人的需要，这是我们在工作、管理当中始终坚持的。

  第三，全方位推动绿色房地产业发展，提高产业的品质。

  为什么说全方位？包括两个：一是从深度上推动绿色建筑的发展。我们做十三五节能和绿色建筑发展规划的时候，提出全产业链发展绿色产业。现在如果以绿色建筑为抓手，有了绿色建材的评价标准，向前延伸了。往后发展，我们提出来绿色建筑、绿色小区、绿色社区、绿色城市，今天的论坛一会儿还要发布《绿色社区标准》。因此，在不同的阶段，都在出台和实施相应的标准，这是从深度上说。二是从广度上说，要通过绿色建筑支撑绿色社区，从绿色社区到绿色城市，旅社发展的覆盖面越来越大，不断为消费者、居住者所接受，因此全方位的发展是从广度和深度两个层面来说的。

  中国房地产业协会人居环境委员会坚持举办中国人居发展高峰论坛，今年是第10个年头，要很好地总结、推动人居环境发展的经验和做法，把这些经验和做法在适当的时候进行理论的总结。拿了这些理论的成果，再去指导实践，会发现工作上了一个新台阶。

  人居环境发展到这个阶段，中国改革开放进入新阶段，住宅产业发展也向质的提高进行转变，在理论上应该办？应该总结过去的实践，房协、人居委可以发挥、组织协会力量来回答这个问题，刚才冯会长讲人60%的时间在房间里度过，60%的时间在房间里，能否得到安全、舒适、满意的条件？这是住宅、房地产业各界同仁必须要回答的问题，这是美好生活需要在住宅这个问题上具体的体现。

  再有，要研究一个问题，一套房N+1，现在的问题应该提前研究、提前思考N+1这个"1"怎么体现？是留一间房间还是在现有的房间里怎么布置？我得到最新数据，中国城镇家庭户居人口3.03%，人均住房面积36.6（截止2016年底），3个人人均36.6加起来近120平米，在120平米的空间里如何最大限度满足居住者的需要，要回答这个问题。

  当代置业多年来探讨满足居住者需要这个问题，作了非常有益的探索，把先进理念引入到他们的住宅开发和维护管理，应该很好地坚持。这次又提出来绿色人居的价值更新，怎么更新？随着经济、社会的发展，可以去探索，但是有一些基本的东西要始终坚持，首先就是"以人为本"。会前我和韩国的客人辛相如说到这个问题，他说他很关注住宅的智能化。我跟他说，我去韩国考察，韩国的住宅博物馆展示韩国的住宅发展历程，参观结束以后，馆长说你题一个字吧，我当时写了八个字：人类、住宅、环境、共存。现在来看，要再加两个字"信息"。现在住房的信息，如果不和房地产业很好地结合，房子功能得不到很好的发挥。有一条一定要引起我们的注意，技术是为人服务的，服务的定位是填补人对自然的需求不足的时候来发挥作用，而不是技术包围人。

  这次部里修改绿色建筑评价标准，我说取消绿色标识，把所有东西都放在绿色建筑评价标准的里面，标准里的六大项，很多是必选项，很多是优选项。现在报批的绿色建筑评价标准，把必选项和基本要求作为基本级，就是绿色建筑一起步就要达到这些条件，否则一票否决。这样，就能够把绿色建筑从设计阶段向绿色阶段引导，只要一运行，居住者就会得到好的体验。但是随着住宅里面应用技术的内容越来越多、产品越来越多，对住宅整合性的设计要求也越来越高。比如，比如隔热到用热，管子怎么布，水箱怎么布？住宅难在哪儿，首先要搞清居住者行为的需要，其次把需要提炼成共性的东西，把共性的东西体现在建筑和设计当中。上世纪90年代，我们和日本有一个合作，当时他们有一个制度很合理，即住宅居住行为调查。房子卖出去有人住之后，他后面跟着调查，你认为个房间住起来哪里方便，哪里不方便，建议怎么改，等等内容。他把这些东西都做了，把基础打牢，然后归纳出来一些共性的东西，再反馈给设计单位。设计单位在设计新一轮住宅的时候，他就改了。经过这样不断的努力，住宅的水平就会越来越高。

  借这个机会，对当代置业有限公司提个希望，能不能把你们过去搞的住宅跟人居委合作做几个调查，满意不满意、户型合适不合适、面积合适不合适、功能完整不完整，哪怕就搞当代不同年代开发的住户调查，明年公布调查结果，以此引导行业对设计、建筑的发展。

  刚才为什么说要提高全行业的品质？住宅是商品，这个商品的价值，在现在的条件它是很大的，动不动就几百万上千万，但是这么大的商品没有很好的住宅说明书。10几年前我们去加拿大考察，看了一个房地产项目，我问开发商怎么住？他随手拿了一本说明书，说你可以拿走，拿去翻。我们这么大的住宅没有说明书，住宅在什么样的环境下，是软土地基、是山区半山区还是平原、结构是什么形式的、隔墙用的什么材料、隔墙的厚度多少、隔音多少、往墙上打钉子应该注意什么问题，都没有，只是入户入住以后，物业说不能砸承重墙、装修要注意什么东西，物业懂吗？由于不知道，住房这个商品在使用过程中，出了问题找开发商，打钉子的时候打穿或者碰到钢筋了，说房子的功能不好。这个产品，你们需要注意的问题，把它提炼出来，写在说明书里，把说明书交给用户。我们连彩电都有说明书，告诉你输入、输出功率是多少，把电视接在380V的电源上，出了问题不是厂家的问题，是你使用不当造成的问题。这些问题写出来放在说明书里量化，体现了两个问题：一是对住宅的认识从定性到定量，二是更好地引导消费、居住，使用住宅过程中需要注意的问题。

  所以，当代集团在这些领域能否再往前走一步，把这些理念变成共识，把这些共识变成具体措施，这些措施在工程、管理上体现出来，我们对住宅的认识、对行业的发展该会有一个新的结果。每年的人居环境高峰论坛就会紧紧跟上时代步伐，满足人民群众日益增加的对美好生活的需要，切实起到协会对行业发展的引领和服务。

  今天的论坛，就说这么三点想法，受冯俊会长委托，谈了一些个人的意见。有些内容供你们参考，有些内容需要你们在工作当中引起重视并加以落实。最后，预祝第十届中国人居环境高峰论坛圆满成功，我们共同努力，推动人居环境建设取得新的成果，谢谢各位。