[克而瑞]5月销售回款年内首次环比上升，国内贷款再创新低

  房地产开发企业国内贷款及其他到位资金仍未有改变环比下滑的趋势，体现出房企融资难的情况依然有待改善。

  ◎  作者 / 房玲、易天宇

  5月，房地产行业融资政策释放利好信息。5月4日证监会、深交所及银保监会的相关会议及通知中，提及要支持房地产企业合理融资需求；不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。此后，5月16日碧桂园、龙湖、美的置业三家民企被监管机构选为示范房企，陆续发行人民币债券；随后新城、旭辉也加入优质民企名单中，可见融资扶持政策向民营房企倾斜。在此背景下，房企到位资金压力是否有所减轻？

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  5月到位资金年内首次回升
但累计降幅继续扩大至25.8%

  6月15日国家统计局公布2022年1-5月房地产行业数据，5月商品房销售面积及金额均实现环比回升，但整体市场依然处于低迷状态。5月单月商品房销售规模仍为年内次低，此外前5月销售累计同比降幅仍在扩大，面积及金额的累计降幅较1-4月分别扩大2.6pcts和2pcts。

  受此影响，5月房地产开发企业到位资金11882亿元，同比下降33.4%，环比实现年内首次上升达14%，但规模依然维持在历年的较低水平。由于融资渠道收紧，房地产开发企业的资金更加依赖于销售回款，而随着1-5月累计销售规模的下滑，房地产行业到位资金同步下降，到位资金压力依然较大。2022年1-5月房地产开发企业到位资金为60404亿元，同比下降25.8%，降幅相比1-4月的23.6%仍有进一步扩大。

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  居民购房意愿有所提高
销售回款年内首次环比上升16%

  从销售回款（个人按揭款+定金及预付款）来看，2022年1-5月销售回款为28926亿元，同比下降35.9%，较1-4月的累计降幅33.3%进一步扩大2.6 pct。2021年5月销售回款为5532亿元，同比下降44.9%，但年内实现首次环比上升16%。近期，各省市的调控放松政策“应出尽出”，频率和力度一定程度上触动了购房者。2022年5月商品房销售为10970万平方米和10548亿元，分别环比上涨26%和30%。随着销售的回升，销售回款也结束环比下滑趋势，实现年内首次回升。

  值得注意的是，5月个人按揭款和定金及预付款到位资金的环比增长分别为4.8%和21.9%，销售回款的增长主要得益于定金及预付款的增长，个人按揭款增长幅度仍然较小。此外据央行披露，5月份住户贷款增加2888亿元，同比少增3344亿元；其中，短期贷款增加值同比基本持平，而以按揭房贷为主的中长期贷款增加1047亿元，同比少增3428亿元，也说明购房贷款需求依然偏弱。在此背景下，5月房企到位资金中的个人按揭款同比下降34.4%，环比仅上升4.8%。

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  国内贷款单月再创新低
政策利好效果有待观察

  国内贷款（包括开发贷及并购贷、委托及信托贷等）方面，1-5月到位资金中国内贷款为8045亿元，同比下降26%，降幅较1-4月扩大1.6pcts。单月来看，5月国内贷款再创2017年以来新低，为1208亿元，同比下降34%，降幅较4月扩大6pct。

  2022年5月4日证监会、深交所及银保监会的相关会议及通知中，提及要支持房地产企业合理融资需求；不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。但政策传导仍需时间，实际效果还有待观察。

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  自筹资金环比上升24%
其他到位资金有望短期改善

  从自筹资金来看，1-5月房地产开发企业到位资金（自筹资金）21061亿元，同比下降7.2%，降幅较1-4月扩大2pcts。单月来看，5月房地产开发企业到位资金（自筹资金）4790亿元，同比下降13.2%，降幅较4月扩大6.6pcts，但环比上升了23.6%。

  此外包含公开市场发债等融资方式在内的其他到位资金，1-5月同比下降12.7%至2321亿元，降幅较1-4月扩大2.1 pct。其中5月仅为339亿元，环比 继续下滑，同比下降23%。值得注意的是，5月16日，监管层释放重要信号支持民企融资。碧桂园、龙湖、美的置业三家民企被监管机构选为示范房企，陆续发行人民币债券；同时创设机构还将发行包括CDS或CRMW在内的信用保护工具。此后消息称，新城、旭辉也加入优质民企名单中，其中新城月内相应发行了10亿中票，为银行间首单房企信用风险缓释凭证。随着融资渠道的逐步改善，房企其他到位资金规模有望短期摆脱下滑趋势，实现触底反弹。

  总体来看：2022年5月房地产行业出现积极转变，尤其是5月商品房销售面积及金额均实现触底环比回升，房企的销售回款也出现环比上升16%，使得5月房地产开发企业到位资金实现年内环比首次上升。虽销售等规模仍处年内次低、历史低位，但对稳定经济大盘的作用已逐步显现。但与此同时，房地产开发企业国内贷款及其他到位资金仍未有改变环比下滑的趋势，体现出房企融资难的情况依然有待改善。虽然5月各类政策利好消息频出，但政策传导仍需时间；此外政策仅针对别个优质房企，政策的信号意义仍大于实际拉动作用。