[中房研协]停贷是业主无奈之举，“保交付”是解决问题的核心

  热点聚焦

  近期，烂尾楼停贷风波愈演愈烈，涉及城市已覆盖河南、江西、山西、湖南、湖北、广西、广东、山东、四川、安徽、重庆等十余个省市。据网上流传统计数据显示，截至7月13日，全国已有超150个烂尾楼项目被业主宣布“强制停贷”。其中，河南就占据30余个。从牵涉开发商来看，多为恒大、富力、蓝光、泰禾、绿地、融创、正荣、阳光城等已经出现债务违约的风险房企。

  热点评析

  房地产行业深度调整下，烂尾楼风险仍在加剧

  自2021年起，随着房地产调控政策收紧尤其是房企融资“三道红线”、房地产贷款集中度监管等金融政策的实施，房地产行业高杠杆、高负债、高周转的模式不可持续，加之疫情反复等因素对房地产销售回款造成扰动，部分高负债、高周转房企风险集中爆发，相继出现债务危机甚至破产清算。其中，如恒大、蓝光、泰禾、绿地、融创等百强房企也不例外。据人民法院公告网信息，2021年，全国有近400家房地产企业发布破产文书。随着房企的接连爆雷，烂尾楼项目也在急剧增加。据CRIC不完全统计，截至2021年末，24个重点监测城市尚未交付的问题项目总建面约2468万平方米，占2021年商品住宅成交总面积的10%。其中，郑州、长沙、重庆、武汉等地尚未交付问题项目总建面均超200万平方米、总套数均超2万套。

  进入2022年，房地产市场各项数据持续走弱。据国家统计局数据，1-5月，全国商品房销售面积50738万平方米，同比下降23.6%；商品房销售额48337亿元，同比下降21.5%；房地产开发企业到位资金60404亿元，同比下降25.8%。在房企融资方面，据CRIC统计，2022年上半年，100家典型房企融资总量为4126亿元，环比减少19%，同比减少49%。销售及融资端双双承压，无疑使房企困境进一步加剧。这也就意味着，在此轮房地产行业深度调整过程中，烂尾楼等问题项目大概率仍在继续增加，项目交付风险短期或持续加剧。此外，从目前舆情发展来看，“强制停贷”正向社会性事件演变，如不及时妥善处置，不仅可能对当前房地产行业维稳向好的发展势头造成冲击，甚至将引发信用危机和系统性金融风险。对此，相关部门应给予足够的重视，并果断采取措施。

   满足业主“促复工、保交付”合理诉求是解决停贷风波的核心

  烂尾楼等问题项目的出现，可能与房企经营不善主动或被迫摆烂、银行及监管部门监管不力导致商品房预售资金被违规挪用、商品房预售制度弊端显现等多种因素有关，具体楼盘需要具体分析。从目前网上流传的停贷公告来看，大部分业主是因为无法按期收房而选择主动停贷。这也就意味着，“促复工、保交付”仍是预防和解决停贷风波问题的核心。对此，我们认为：

  就项目而言，针对已停工项目，政府要主动做好摸排工作，了解项目停工原因，积极盘活问题项目。针对具备开发能力但短期资金周转困难的企业，可牵头组织金融机构、投资机构、施工方、供应商及开发商等多方协调工作，稳融资、缓债务，加快推动项目复工。针对已不具备开发能力、企业经营风险较大的企业，可鼓励优质房企接盘，并在项目兼并购上给予融资贷款等适度支持。

  就房企而言，流动性压力仍是摆在大多数房企面前的难题。这一方面要求政府及银行业金融机构落实支持房企合理融资需求相关举措，不盲目抽贷、断贷、压贷，推动房企融资环境改善，另一方面要在调控政策层面继续发力，强化支持和保障刚性和改善性住房需求，激活房地产市场发展活力，提振市场信心。与此同时，房企自身也应拒绝躺平、积极自救。

  就银行及相关监管部门而言，政府应进一步强化其监管责任，要求严格落实全国及地方商品房预售资金监督管理办法，加大监管力度和违法违规行为惩处力度。此外，对于银行而言，在此过程中是否存在同时扮演“运动员”和“裁判员”，也将对监管的规范性和公正性提出挑战。

  就购房者而言，强制停贷多为无法按期收房甚至遥遥无期之下的无奈之举。因此，要以建设性的态度解决而不是以征信“恐吓”。除加快协助满足业主“促复工、保交付”的合理诉求外，政府应组织购房者与贷款银行协商，对延期交付楼盘的业主住房贷款进行适当延期还款处理等。