[克而瑞]百强销售环比增10%，地市放量投资达年内次高 (9月)

  内容提要>>>

  ► 9月百强房企环比增长10%，同比降幅进一步收窄

  ► 国央企核心城市“抢地”，民企表现依旧羸弱

  ► 房企融资总量环比大幅增加，但仍然处于低位

  ► 国央企折扣力度加大，十一活动前置积极营销

  ► 李凡荣任中国金茂董事长，华发股份聘任向宇为执行副总裁

  ► 多房企持续轻资产输出 碧桂园、龙湖等房企积极布局

  ◎  文 / 克而瑞研究中心

  合约销售

  9月百强房企环比增长10%
同比降幅进一步收窄

  ▷ 核心观点

  1、2022年9月，本是“金九银十”销售旺季，但销售情况仍延续了今年以来相对低迷的表现。TOP100房企单月销售操盘金额5709.6亿元，环比增长10%，同比降低25.4%，降幅较前几月有进一步收窄。累计来看，百强房企1-9月业绩规模均保持在历史低位，操盘金额46697.9亿元，同比降幅仍保持在45.4%的较高水平。虽然三季度以来同比降幅收窄，但企业整体的去化压力仍然较大。

  2、2022年前三季度，百强房企各梯队销售门槛较去年同期显著降低，且均低于2020年同期。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛1308.9亿元，较去年同期降低38.8%。TOP20和TOP30房企销售操盘金额门槛分别为552.9亿元和367.2亿元，同比降幅较高达53.6%和55.1%。TOP100房企的销售操盘金额门槛为86亿元，较2021年同期的降幅也达到50.3%。

  3、9月，超半数百强房企实现单月业绩环比增长，其中30家企业的环比增幅在0%到30%之间，25家企业环比增幅超过30%。如华润、招商、绿地、越秀、仁恒等企业的环比增幅均在35%以上。但从业绩同比来看，目前规模房企整体仍深陷负增长困局，9月单月业绩同比降低的企业数量达到近7成，仅3成企业实现了单月业绩同比增长。

  企业拿地

  国央企核心城市“抢地”
民企表现依旧羸弱

  ▷ 核心观点

  1、9月10城集中供地带动30家监测房企土地投资金额、面积环比上升。9月份，多城集中供地扎推开启，规模化国央企迎来一波拿地高峰。重点监测的30家典型房企新增土储建面470万平方米，环比增长11%；新增土地成交金额910亿元，环比大增56%。而由于9月上海、深圳、北京等一线城市开启了第三轮集中供地，因此导致本月重点监测房企拿地楼板价激增至19362元/平方米，环比增长41%。

  2、销售50强房企拿地金额回升，国央企在核心城市“抢地”。相较于8月集中供地的“暂缓”，9月10城赶在三季度结束前完成了2022年第三轮土拍，且包括深圳、上海、杭州等一线及准一线核心城市，受到供应放量，单月销售50强拿地金额同比增长68%，接近1200亿元，仅次于今年6月拿地高点，单月拿地金额较前三季度均值高出50%。但实际上土拍热度并未有大幅提升，底价成交、“托底”成交仍是常态，因此50强房企拿地金额同比仍跌29%。

  拿地企业来看，仍有超过七成50强房企9月无投资，而2022年投资“暂停”企业超过30家，由此可见市场萎靡、现金流紧张对房企投资造成巨大影响。且9月拿地企业仍旧是前三季度表现相对积极的华润、保利、中海、招商、建发等。

  3、土拍政策进一步宽松，关注四季度集中供地“捡漏”机会。近期，市场政策与土拍同步宽松，意在刺激回市场回暖、维稳土地市场。从宏观政策来看，济南、青岛、宁波等城市加码放松限购，广州放松限价，在政策暖风加持下，济南、青岛和宁波等二线城市市场信心或将有所修复，房地产市场有望逐步回稳。但短期市场仍处在筑底阶段，政策落地效果仍不明朗，市场预期和信心也并未得到显著的扭转，因此房企资金压力并不会得到缓解，四季度投资谨慎的态势仍将延续。

  但从土地市场释放的信号来看，部分集中供地城市进一步放松政策以提振房企拿地积极性。如南京第三轮出让的46宗地块全部不设毛坯房销售限价，合肥提出银行保函代替竞买保证金，政策的“一松再松”、政府不断让利，核心城市优质地块的性价比凸显，建议关注部分地块捡漏机遇。

  综合而言，我们认为企业短期拿地意愿难以恢复，全年谨慎投资的预期不变。企业三四线投资全面萎缩之下，仅有核心一二线以及部分热点三四线的优质地块能够吸引房企参拍。此外，国央企主力、城投托底的格局不变，但城投托底意愿下降、托底压力变大，此外民企迫于生存压力投资仍将收缩和暂缓。

  企业融资

  房企融资总量环比大幅增加
但仍然处于低位

  ▷ 核心观点

  1、融资总量：2022年9月100家典型房企的融资总量为622.1亿元，环比增加61.8%，同比减少28%。房企融资量虽然环比大幅增加，但是仍然处于近几年的低位,可见房企融资难问题仍然较为突出。从融资结构来看，境内债权融资533.86亿元，环比增加85.6%，同比增加15.8%；境外债权融资63.4亿元，环比增加106%，同比减少75.3%；本月资产证券化融资24.84亿元，环比减少55.7%，同比减少83.1%。

  2、融资成本：2022年1-9月100家典型房企新增债券类1融资成本4.3%，较2021年全年下降1.08个百分点，其中境外债券融资成本7.65%，较2021年全年上升0.53个百分点，境内债券融资成本3.7%，较2021年全年下降0.43个百分点。单月来看，9月房企融资成本3.69%，环比上升0.16pct，同比下降1.93pct。其中境内融资成本3.1%，环比下降0.42pct，发债主体仍然是集中在招商蛇口、华润置地等国企央企以及财务状况较好的万科等民营房企；境外融资成本6.79%，主要是合景泰富发行的一笔约7.95亿美元的境外优先票据，利率为6%。

  3、企业表现：本月融资总量最大的企业是招商蛇口，其融资总量达到了144.84亿元，主要是因为企业在本月发行了一笔30亿元的优先票据，同时还获得了多笔银行贷款。从企业梯队来看，2022年1-9月TOP10房企平均融资额达到了144.22亿元，是所有梯队中最多的；而TOP51+的房企融资规模同比减少34.79%，减少幅度最小。从融资成本来看，TOP10梯队的房企融资成本最低，为3.11%，较2021年全年下降0.87pct，比融资成本最高的TOP11-30的房企低2.23pct；TOP11-30房企的融资成本较2021年全年下降0.13pct至5.34%，降幅最小。

  营销策略

  国央企折扣力度加大
十一活动前置积极营销

  ▷ 核心观点

  1、“金九”爽约，国央企折扣力度加大。9月房地产市场延续筑底行情，重点30城供应环比增15%显著放量，而成交不升反降，同环比齐跌，环比下降4%，同比跌幅达29%，“金九”销售表现冷淡收场。营销方面根据CRIC调研情况来看，9月南京郊区如高淳和溧水等区域、广州部分区域的项目最低折扣达到7折；无锡多数项目出现备案价的85折扣的情况。同时保利、中海、中铁等国央企房旗下的项目的折扣力度加大，部分项目可达7折左右。

  2、现房营销持续，国庆营销活动前置。现房、准现房活动持续，如9月保利东莞推出“两年0月供，交楼再供楼”活动，提升交付信心。今年上半年五一黄金周房企提前至4月开始积极营销， “金九银十”之际，房企在十一小长假前也已经开始营销动作，如长沙万科借助38周年庆举办国庆抢先购活动；碧桂园“金秋购房节” 覆盖全国30省、260城，时间跨度从9月23日-10月10日。此外渠道方面，苏州、昆明等城市出现“佣金前置”，提前划拨300万或者一套一付，击中拖欠痛点，昆明第三季度渠道占比上升5个百分点。

  3、展望下月，房企将仍会积极营销，折扣有望进一步下探。近期中央与地方政府频繁释放积极信号，允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善型住房需求。加上北京、上海等一线城市在特定区域限购定向松绑，诸多三四线城市限购取消，首付比例下调，未来的政策面预期整体保持宽松。虽然各地纾困政策持续，但目前来看整体效果平平。为保证存货去化，回笼资金稳定现金流，预计下月房企在业绩压力下仍会积极营销。加上当前不断有企业释放折扣，四季度可以预见将有更多房企的项目加入，未来房价或将出现进一步调整，以加速成交去库存。

  人事变动

  李凡荣任中国金茂董事长

  华发股份聘任向宇为执行副总裁

  ▷ 核心观点

  1、9月，房企高层人事动态信息数量较前月明显下降，从108家监测企业的人事变动情况来看，伴随三季度的结束，更多注意力转移到具体营销、投拓等业务层面，房企高层人事调动情况趋缓。

  2、9月23日，中国金茂控股集团有限公司董事会任命李凡荣先生为中国金茂董事长，现任中国金茂董事长宁高宁先生同日卸任。李凡荣现任中国中化控股有限责任公司董事长，在石油能源行业、大型企业管理方面拥有近40年工作经验。此前于8月26日，中国中化官网发布消息称，中国中化于当日上午召开中层以上管理人员大会。会议宣布免去宁高宁中国中化董事长、党组书记职务；任命李凡荣为中国中化董事长、党组书记，免去其公司总经理职务。

  3、9月20日，珠海华发实业股份有限公司发布关于聘任公司执行副总裁的公告：同意聘任向宇先生为公司执行副总裁，任期自董事局审议通过之日起至本届董事局任期结束之日止。资料显示，向宇曾任武汉中央商务区城建开发有限公司董事长；华发股份副总裁、华东区域董事长兼华中区域董事长等职，现任华发股份执行副总裁。

  战略动态

  多房企持续轻资产输出
碧桂园、龙湖等房企积极布局

  ▷ 核心观点

  1、本月房企多元化热度依旧，商业管理方面尤其突出，在城市更新、物业管理、数字化等方面也有所涉及。商业管理多元化动作较多，碧桂园、龙湖、佳兆业、华夏幸福不断加大轻资产输出，金隅专注写字楼经营。城市更新热度保持，“央企资金纾困+旧改经验房企”的搭配越来越常见，持续发掘城市更新市场活力。同时，物业管理和数字化等方面，也有部分房企也在持续布局。

  2、碧桂园文旅持续发力，“碧乐时光”、“碧乐轩”先后落子石家庄、常州。9月15日，碧桂园文商旅旗下品牌“碧乐时光”进驻石家庄赵县，打造多功能的地标性商业集合；9月下旬，碧桂园文商旅旗下品牌“碧乐轩”落子常州，打造中端酒店公寓品牌，同时碧桂园文商旅常州首个"TOD模式"商业综合体“碧乐城”也于21日动工。自2022年除以来，每个月以新增1-2个项目的速度扩充轻资产管理规模。截至目前，已新增15个项目轻资产运营项目，新增管理面积接近90万平方米。在地产主业承压的行业背景下，碧桂园、龙湖等规模房企选择轻资产输出转型，搭建更安全、稳定、可持续的集团发展架构。

  3、富力与招商蛇口、中信证券及中国华融签署合作框架协议，合力开发富力大湾区旧改项目。9月13日，富力与招商蛇口、中信证券及中国华融签署合作框架协议，以富力位于大湾区的城市更新储备资源为基础，优先围绕已选定项目探讨合作模式和路径，探讨其他富力所持资产的合作可能性，这种“央企+民企”的合作方式逐渐成为助力集团开拓融资新渠道，为陷入资金困境且具有丰富旧改经验的企业提供了新的开发思路。