[克而瑞]2022年三季度中国房地产总结与展望（下篇）

  业绩篇、融资篇

  2022年三季度中国房地产总结与展望（上篇）

  2022年三季度中国房地产总结与展望（中篇）

06 业绩篇

四季度去化压力加大
行业格局转向“稳者更强”

  2022年前三季度，中国房地产市场下行压力持续、行业信心处在低位。市场供求和成交都没有明显回暖的迹象，企业销售表现低迷，行业百强房企1-8月累计业绩规模同比降低47.4%。规模房企业绩普降态势显著，整体目标完成不及预期，多数企业截至8月末的目标完成率不足60%。

  目前，在“房住不炒”、楼市“维稳”的主基调下，城市政策层面略有松绑，刺激需求释放，四季度市场修复的预期存在。叠加房企冲刺全年业绩、企业推盘供应量增加，四季度百强房企单月及累计业绩同比的降幅将有望进一步收窄。但整体来看，2022年“负增长”大局已定，全年千亿房企数量将减少一半至20家左右。中长期来看，行业格局正从“强者恒强”转向“稳者更强”。行业竞争将以稳健经营、具备发展韧性、产品力强、市场认可度较高的央国企以及部分优质民企为主导。

  总结

  01

  前三季度企业整体销售表现低迷，远不及近年同期

  2022年前三季度，中国房地产市场延续了去年以来的下行压力，行业信心处在低位、市场购买力不足。叠加部分城市疫情影响，市场整体的供求和成交都没有明显回暖的迹象，企业销售表现低迷，远不及近年同期。百强房企1-8月累计销售操盘金额40988.3亿元，同比降低47.4%。

  规模房企深陷负增长困局，销售业绩普降态势显著。具体来看，1-8月有近9成的百强房企全口径累计销售业绩同比下滑，累计业绩同比降幅大于50%的企业数量达到37家，另有39家百强房企累计业绩增速在-50%至-20%之间。

  02

  业绩目标完成情况不及预期，四季度去化压力加大

  从企业目标完成情况来看，在公开披露年度业绩目标的规模上市房企汇总，多数企业截至8月末的目标完成率仍不足60%，有近半数企业甚至不足50%。绝大多数企业1-8月的目标完成度均大幅低于去年同期，部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于20个百分点。

  今年以来即使公开披露目标的企业数量较往年显著减少，或是已经主动调降了全年目标。但截至目前规模房企实际的业绩完成情况仍然远不及预期，四季度企业货值供应及销售去化压力进一步放大。

  03

  央国企及部分优质民企、外资房企发展韧性较强

  近年来行业格局变动加剧，特别是今年前三季度规模房企表现分化明显。整体来看，企业流动性承压、销售去化受阻、部分房企暴雷违约，但同时也有不少企业通过稳健的财务运营、热点城市布局以及积极的推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。

  一类是央国企如华润、招商、建发、越秀、华发、远洋等，凭借自身的资金和运营优势、同时强化产品力和保交付，在本轮行业下行调整期中发挥了稳定的领军作用。另一类是部分优质民企如绿城、滨江、万达等，基于自身资金面的安全、产品力在市场上的认可度也较高，年内新项目投资、推盘去化如期推进、行业排名稳步提升。此外，还有一些外资房企如仁恒置地、瑞安房地产、新世界中国等，聚焦一二线核心热点城市布局、项目储备优质、去化压力相对较小、抗风险能力较强，整体表现好于内资房企。

  展望

  04

  2022年“负增长”大局已定，行业格局转向“稳者更强”

  三季度以来，百强房企单月及累计业绩同比降幅已有所收窄，市场回调迹象初显。从行业基本面来看，在“房住不炒”、楼市“维稳”的主基调下，目前不同城市限购限贷、首付比例等政策略有松绑，刺激需求释放，四季度市场修复的预期存在。同时，随着房企冲刺全年业绩，四季度企业推盘供应量将有一定增加，加之去年末市场下行、业绩基数较低，今年四季度百强房企单月及累计业绩同比的降幅将有望进一步收窄。

  但目前行业信心尚处在低位、市场也仍在底部盘整阶段，修复预期还是相对7、8月份以及上半年而言的，第四季度企业整体的去化压力仍然较大。房企仍需做足准备，积极寻找局部机会窗口。具体从企业业绩格局来看，2022年“负增长”大局已定，预计百强房企业绩降幅将收窄至四成，全年千亿房企数量将减少一半至20家左右。同时，行业格局正从“强者恒强”转向“稳者更强”。中长期来看，行业竞争将以稳健经营、具备发展韧性、产品力交付力强、市场认可度较高的央国企以及部分优质民企为主导。

07 融资篇

融资总量腰斩
2023年仍有多个债务到期高峰

  总结：融资总量腰斩
到位资金规模持续低迷

  01

  二季度起融资环境适度改善，房企到位资金压力依然较大

  自2022年3月起，由于新一轮疫情、房企信用风险持续发酵等因素影响，各部委频繁发声，重点以支持房地产企业合理融资需求、鼓励优质房企兼并收购出险房企项目，防范化解房地产企业风险等，房地产企业融资环境得到适度改善。此后4月18日央行、外汇局发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，其中强调金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度；不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放；商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度。

  5月16日监管层释放重要信号支持民企融资。碧桂园、龙湖、美的置业三家民企被监管机构选为示范房企，陆续发行人民币债券；同时创设机构还将发行包括CDS或CRMW在内的信用保护工具。此后消息称，新城、旭辉也加入优质民企名单中，其中新城月内相应发行了10亿中票，为银行间首单房企信用风险缓释凭证。8月16日，增信支持再度升级。监管部门指示中债信用增进对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，其中涉及龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团、远洋集团、新城控股和金地集团等六家示范性民企。

  但值得注意的是，近期出台政策对应标的企业仅为别个优质房企，且发行规模相对有限，政策信号意义仍大于实际拉动作用。叠加疫情影响等原因下销售疲软，市场信心短时间难以快速回归。在此背景下，2022年前三季度房企的到位资金压力依然较大。

  据9月16日，国家统计局公布的2022年1-8月房地产行业数据，2022年前8月，房地产开发企业到位资金为100817亿元，同比下降25.0%，与前7月的25.4%相比略有收窄，但整体规模依然处于历史较低水平。其中，销售回款（个人按揭款+定金及预付款）为48962亿元，同比下降32.5%；国内贷款（包括开发贷及并购贷、委托及信托贷等）为12280亿元，同比下降27.4%；包含公开市场发债等融资方式在内的其他到位资金，前8月同比下降9.4%至3745亿元，降幅较前7月扩大4.1 pct。由此可见，房企的外部融资端仍处于冰冻状态，且销售端的持续疲软，造成了房企的到位资金压力依旧较大。

  02

  前三季度融资总量同比下降55%，融资成本结构性下降

  从历年100家典型房企的融资总量来看，2022年前三季度100家典型房企的融资量为5648亿元，同比下降50%。其中，第三季度的融资额为1395亿元，同比下降55%，环比下降31%，融资额创2019年以来的最低水平。从2022年前三个季度的融资表现来看，呈现直线下降的趋势。2022年以来虽然融资政策面适度放松，但信号意义大于实际拉动作用，覆盖面有限且发债规模相对不大，多数民营房企融资难的问题依然突出，预计四季度融资规模仍将继续探底。

  从单月融资情况来看，各月融资量均出现不同程度的同比下降，其中有5个月（1月、2月、6月、7月及8月）下降幅度超50%。2022年前两月，由于整体融资环境仍处于一个审慎维稳的状态，较大程度压抑了房企的融资需求。然而随着3月开始融资政策适度纠偏，支持房企合理融资需求，3至5月的融资规模同比下降幅度有所控制。而9月由于增信支持升级，多家民企如美的、新城、碧桂园等发行了中债信用增进担保的中期票据，同样下降幅度有所控制。但整体来看，2022年历月融资规模处于历史低位，体现出房企融资难的问题仍然突出。

  从环比来看，2022年1月及3月的融资规模在历月中处于较高水平，其中1月的融资额达到了966亿元，为历月最高，主要在于每年年初是企业的到期高峰，叠加年初机构额度相对宽松，导致融资量较大。此外3月由于六部委就房地产风险问题密集发声，融资环境适合改善，有较多国企、央企于该月境内发债，推高了3月的融资总量。

  从企业的债券类融资成本来看，2022前三季度的新增债券类融资成本4.09%，较2021年全年下降1.26个百分点，其中境外债券融资成本高达7.85%，较2021年全年抬升0.73个百分点，境内债券融资成本3.38%，较2021年全年下降0.69个百分点。融资成本的下降，一方面由于2022前三季度境内发债占比从2021年的58%上升至84%，而企业境内发债成本一般低于境外发债，故结构性变化导致融资成本下降；另外，由于融资环境收紧，企业发债持续分化，债券发行向优秀房企集中，进一步拉低了企业的发债成本。融资成本看似降低，实则是融资优势在向优质企业集中，大多数民营房企融资难、融资贵的问题仍未解决。

  境内债权融资占比提高至71%，5月及9月境内发债呈现回升（略）

  04

  民营房企发债下滑70%，行业分化明显加剧（略）

  05

  债务违约依然频现，未来或仍有可能增加（略）

  展望：2023年仍有多个债务到期高峰
等待AMC救助不如积极自救

  （部分略）

  展望2022年第四季度及未来，我们认为未来融资政策以保交楼、保交付为宗旨，并继续支持企业合理融资需求，保持房地产融资平稳有序，尽快恢复房企经营“造血”功能为主。一方面，政策将继续适度改善房企融资环境，加大民企融资支持力度；同时对经营暂遇困难的企业，不盲目抽贷、断贷、压贷。另一方面，金融机构将对优质企业兼并重组出险企业或项目，提供融资支持；同时也将区分项目风险与企业集团风险，支持优质项目融资及收并购，帮助行业加速出清。

  从房企层面来看，虽然2022年已出现一定的融资政策利好，但政策覆盖面有限，信号意义仍大于实际拉动作用。在当前行业风险仍未出清，叠加疫情影响等原因下销售疲软，市场信心短时间难以快速回归，多数民营房企融资难、融资贵的问题仍未解决，偿债压力依然较大。2022前三季度房企债券到期规模为5146亿元，而发行规模仅为3072亿元，到期规模高出发行规模68%，这也意味着房企无法通过发行新债的方式覆盖到期旧债。值得注意的是，2022年10月以及2023年的1月、3月及6月仍旧有多波到期高峰，明年房企的债务压力依然较大，若销售市场长期低迷，预计债务违约现象仍将持续增加。