导语

  二手提振作用大于新房，新房尚待二手“卖旧换新”传导。

  ◎  文 / 杨科伟、俞倩倩

  时至今日，距京沪相继发布降首付、降利率、调整普宅标准等利好新政已半月有余，从市场反馈来看，京沪新房成交出现了不同程度的回升。

  新房据CRIC监测，新政落地后至今，北京新房成交套数日均约248套，较新政出台前12月前14天日均119套倍增108%，与11月日均147套相比也显著增长了69%。而从上海来看，日均成交套数从新政前的143套增至146套，增幅相对有限。

  而从微观项目来访、去化，二手房市场层面，京沪新政落地又存在哪些差异化特征呢？又会对未来市场产生哪些影响呢？

  01

  北京单盘周度来访量较11月增17%
客户转化率逐周上行增至5%

  微观项目层面，北京项目来访、认购稳步提升。据CRIC监测数据，北京重点在售监测项目近2周单盘来访量分别达到了153组和140组，较11月周均单盘来访量125组增幅约17%。同时平均转化率达到了5%，与10月市场高热期基本持平。

  02

  上海新政效果仅作用个别改善盘
多数楼盘新政后去化率无明显提升

  从上海市场来看，12.14新政官宣后，各大头部房企均开启售楼处24小时不打烊，希望将前期意向犹豫客户转定。而从微观项目来访情况来看，各板块优质项目来访量确实有一定提升，不少项目整体日均来访较前期有50%以上的增长；不过新政主要刺激存量客户复访提升，部分前期犹豫老客户决心入场，逼定效力显现。目前来看，新政提振效果仅针对个别改善盘，龙湖青云湖、朗拾花语等个别项目成交认购情况较新政前明显增长，新政后两日成交达20套以上，其余部分项目即使在新政后营销力度和中介提佣后，成交较新政前变化并不明显。部分项目数据面环比大涨，主要是由于前期数据基数本身较低，涨幅需理性看待。

  目前来看，新政对于“以旧换新”置换客户的刺激作用暂未在新房成交层面有所体现，仅部分优质项目出现个别二套7成首付变为4成首付的新访成交客户。而新政后项目认筹表现不及预期：截至12月27日，新政后共计13盘完成认筹，平均认筹率仅6成，我们筛选了部分重点项目诸如保利·光合上城、合生缦云上海、华润虹桥润璟、金地·嘉峯汇、绿城·留香园、品尊国际等新政前后开盘去化率较前期无明显提升，可见在目前各大楼盘均续销+无需积分下，客户更倾向于慢慢挑，下定时间较长，等待开发商折扣加码。

  03

  二手房：上海新政后挂牌增8%、成交增3成
北京日均成交持平11月

  相比新房，二手市场变化更为显著。普宅认定的调整对二手市场交易、尤其是早期买入价格较低的业主带来了较为显著的税费节省，中介咨询明显增多、复访率增加。

  以上海为例，新政后日均挂牌量较新政前上升8%，尚不及“认房不认贷”新政后的挂牌涨幅，且超9成的房屋挂牌价格并未在新政后出现上浮，可见绝大部分的房东对新政并无预期中的敏感，仍处于观望态势。新政后各大中介门店的咨询增多、复访率增加，据CRIC监测数据，截至12月28日，新政后日均成交量约为608套，环比新政前12月前14日均成交466套上升30%，较11月日均成交531套增长15%，此涨幅属于合理微涨，不少原本前期价格存在小幅分歧的客户在这一阶段集中成交。事实上，目前市场上二手房挂牌存量高企，房东多倾向保持原价出售，但由于新政后税费减免实际让利买家，议价空间有所收窄。

  北京自新政后二手房挂牌量并未出现明显上升，周均新增挂牌套数基本在4000套左右。而从成交端来看，新政后日均成交量424套，较新政前12月前14日上浮18%，月末27日更是迎来成交小高峰，单日成交套数达749套。不过与11月月均相比并无明显改善，整体成交均价并未出现上行，在当前市场供过于求的情况下，新政仅带来了成交改善，增幅并不显著，由此可见，市场低迷的整体趋势尚未扭转。

  04

  政策评价：二手提振作用大于新房
新房尚待二手“卖旧换新”传导

  总体来看，京沪降首付、降利率、调整普宅标准等利好政策出台的确在短期内巩固了市场信心，取得了良好的成效。尤其是对于二手房市场，普宅认定标准调整后，北京六环以外70%以上是普宅，五至六环78%以上是普宅，五环内60%以上是普宅；上海二手房市场90%为普宅。对于普通购房者而言，可大幅降低税费，不少原本前期价格存在小幅分歧的客户有望在这一阶段集中成交。

  从当前市场表现来看，也印证了上述观点，新政对于二手房的利好作用大于新房，主要体现一方面业主挂牌积极性略有回升，价格增幅不显著，房东寻求房源尽快出手。另一方面短期内成交升温，二手房成交套数也有了稳步增长，新政确实对市场有正向刺激作用，激活了置换需求。

  新政对于新房市场的影响主要体现在微观项目来访、认购上升，但也并非普涨行情，区域分化依旧显著，新政对纯刚需楼盘无明显提振作用，售楼处客户零星，挑剔程度较高，可见京沪新政只能算是“锦上添花”而非“雪中送炭”。事实上，降首付、降利率的确在某种程度上扩充了居民购买力；但是多数客群对于高杠杆态度较为保守，还是希望通过“卖旧换新”的方式进行改善，只有二手房的流动性恢复才能使得新房热度持续；而新房市场短期内来访、认购上升主要还是基于前期有购房需求但持续观望客群的延迟释放，因而成交上行涨幅依旧相对有限。

  预判后市，我们认为，新房市场的热度仍有待二手房市场置换需求的逐步传导，市场预计会有1-2个月高压脉冲式行情，随后高位回落趋向平稳。要完全逆转市场颓势，可能还需要后续利好政策的密集叠加，尤其是政策工具箱内尚有限购、限价、限售等存在进一步松绑空间。