导语

  5月大概率延续弱复苏态势，环比微增，同比持跌。

  ◎  文 / 杨科伟 俞倩倩

  2024年“五一”假期房企推盘积极性不高，即便热度居前的成都、西安推盘个数也不足5个，在整体低迷的市场环境之下，五一新房成色一般。17个重点监测城市认购面积同环比下降3成左右，多数城市项目来访、认购环比上升，而同比持降，热点城市和热销项目个数还在减少；目前仅核心区改善盘+大折扣刚需盘尚能走量。究竟不同城市间呈现出怎样的分化行情，未来走势又将如何？

  01

  五一假期推盘缩量，成交备案同环比降6-7成
核心一二线同比跌幅小于三四线

  从供应层面来看，2024年五一假期（2024年5月1日-5月5日，下同）房企整体推盘积极性不高，即便是短期内热度居前的成都、西安五一期间开盘个数也不足5个，多数城市推盘量较去年同期均有了不同程度回落。

  从CRIC监测的双节假期成交备案数据来看，43个重点监测城市累计成交42.65万平方米，环比下降70%，同比下降59%，较2023年国庆假期日均降幅也达到了7成以上。各能级城市环比跌幅均在7成左右，同比来看，核心一二线城市跌幅略小于三四线，北京、成都等因去年低基数影响，同比持增，多数三四线成交仍处低位，除江门、佛山、汕头、温州外，余下三四线假期备案面积均不足1万平方米。

  02

  认购面积同环比降3成
京蓉新政刺激来访、认购回升

  津宁郑等客户观望加剧考量到备案数据或将延迟，我们同时结合了克而瑞城市机构调研数据，可以看到，五一成色相对一般，17个重点城市认购面积同环比降幅均在3成以上。其中北京、西安等短期内热度较高，五一假期认购面积同环比齐增；济南主要受到去年基数较低影响，同比倍增。

  细化到项目来访、认购层面，16个重点城市五一假期项目来访组数和认购较4月末均有了不同程度回升，但是多数城市同比持跌，仍处相对低位。典型城市大体分为以下几类：

  一是以北京、成都为代表，市场基本面尚可，短期限购松绑等利好政策加持，使得市场热度延续。以北京为例，五一周单盘来访135组，认购6套，环比分别上涨了52%和500%，部分新房项目收获热销，热销楼盘假期期间认购量在20套以上，日均到访量达50组左右；热销楼盘普遍为五环外新房，叠加430政策影响，五环外项目热度提升。成都如是，因五一节前出台新政，全面取消限购，上调公积金贷款额度，使得市场保持稳中有增态势，据克而瑞问卷调研（30个楼盘样本）：五一期间有约5成项目来访量上涨，其中3成为小幅上涨，另有2成保持稳定；成交量看，4成项目成交上涨，但仅1成项目涨幅较大，多项目小幅上涨或保持稳定；从购房预期来看，超5成项目对解除限购之后的市场持看稳预判，市场预期好于春节调研（58%看空）。

  二是天津、南京、郑州等城市短期内观望加剧，项目来访量同环比齐增，但认购量尚不及去年同期。以南京为例，“以旧换新”政策推出以来，市场反应较为积极。五一期间案场调研显示，主城及近郊板块来访增量明显，主城项目超100%，累计超3000组客户报名，认筹超300组，河西、燕子矶、大校场等板块项目热度较高。再如郑州，五一期间典型项目营销动作聚焦提佣、增加折扣、特价房等维度，暂无新的模式出台，不过提佣政策的确可以在短期内快速揽获客户，单盘五一期间来访量高达140组，环比上涨69%，同比上涨15%。

  三是多数城市仍处深度调整期，目前项目来访、认购保持环比上升，同比下降，诸如长沙、合肥等城市表现比较平淡，五一假期仅相当于一个普通周末。譬如长沙，五一小长假市场环比拉升较大，典型项目来访和认购增幅分别达到17%和49%，但仍不及去年同期，跌幅在3成左右。项目反馈来看，五一仅相当于平常周末水平，市场低迷以及阴雨天气等影响，客户看房意愿不高，认购意愿较低，转化率偏低。

  03

  项目去化：特价房+强渠道或成“标配”
核心区改善盘+大折扣刚需盘尚能走量

  盘点各城市五一假期不同城市各项目营销动作，不难发现，特价房+强渠道已成为“标配”，五一期间多数城市案场折扣力度基本与前期持平或稳步加码，不过热点城市和热销项目个数减少也是不争的事实，五一期间重点城市项目开盘去化率基本与4月持平或小幅微降。热点城市诸如西安亦有降温迹象，西安五一期间仅4盘加推384套房源，整体去化率为39%，去化未达到市场预期。合肥五一市场仅6 盘推售602套房源，整体去化率仅为15%，较4月下降9个百分点。

  目前来看，热销盘主要有以下几类共性特征：一类为供应稀缺核心区域的改善盘，这类楼盘往往产品力强，或拥有重点学区加持；另一类为折扣力度较大的刚需盘，假期期间整体市场来访认购情况好于预期。

  从各项目成交客户的特征来看，我们发现改善“优中选优”、刚需分流至二手房市场的现象更为显著。改善盘除了供应稀缺之外，往往需要搭配价格优势或产品力优势方能取得不错的去化效果，譬如成都外光华建发书香云锦项目地处板块核心区，优质教育资源+限购解除+产品力，首开表现较好，去化约5成；再如成都二八板块招商中旅中环臻邸首开推出164套房源，地段+品牌+产品力（高得房率+端厅等），叠加渠道2.5%高佣，首开去化约6成。刚需客户则呈现出显著的购买力降级。持续被分流至二手房市场。

  总体来看，月末核心一二线城市限购松绑等利好政策相继落地、房企加强营销力度积极自救的背景之下，五一市场还是保持着稳步复苏态势，不过政策效果远不及预期。展望未来，我们认为，5月大概率延续弱复苏态势，环比微增，同比持跌。各城市仍将延续分化行情：北京、成都等因新政加持，短期来访、认购上升，市场热度有望延续；南京、郑州、天津等客户观望情绪加剧，来访能否转化为认购仍有待市场检验；而余下的多数城市行情相对平淡，成交也已进入筑底阶段，降无可降，或将延续低位波动。