本期关注：国庆假期出行大数据

  商品住宅：第39周监测的二十座城市商品住宅成交总面积228.99万平方米，环比增加87.0%；第39周成交总面积96.01万平方米，环比减少58.07%。

      土地市场：第39周监测的二十座城市土地总供应面积399.6万平方米，环比增加47.8%；总成交面积475.3万平方米，环比增加124.0%。第40周土地总供应面积705.6万平方米，环比增加76.6%；总成交面积142.9万平方米，环比减少69.9%。

  政策动态：中共中央政治局会议提出要促进房地产市场止跌回稳；央行完善商业性个人住房贷款利率定价机制、延长部分房地产金融政策期限、调整优化保障性住房再贷款、优化个人住房贷款最低首付款比例；北京、上海、深圳、广州、重庆、福建、青海、河南、武汉、厦门优化房地产市场政策；郑州实施二手房交易资金监管新规；南京发布措施着力释放更多住房需求；苏州对新引进全职院士给予租房、购房补贴；沈阳、济南调整住房公积金政策。

  新闻关注：央行下调金融机构存款准备金率，提出降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例；住建部表示支持城市用好房地产市场调控自主权；中国房地产业协会倡议开展“百城商品房促销活动”。

  二十城市商品住宅成交概况

       本周监测的二十座典型城市商品住宅成交总面积122.43万平方米，环比减少4.53%。四个一线城市中仅广州成交量环比增加4.30%；上海、深圳较上周明显下滑，分别减少67.98%、30.15%。其他重点城市中，7座城市成交量环比增加，嘉兴、大连呈多倍增长，济南、青岛也大幅上涨，涨幅分别为91.78%、71.94%；9座城市成交量环比减少，宝鸡以48.36%跌幅居首，景德镇、惠州、成都、烟台也跌幅明显，在36%—44%之间。5座城市成交量高于前四周平均水平，嘉兴高出50.40%居首；15座城市低于前四周平均水平，景德镇减少68.76%，跌幅居首。

  从成交量来看，青岛以15.92万平方米较为领先，其次济南、武汉、杭州、广州在10.3万—13.6万平方米之间，其他城市均在10万平方米以下。

  二十城市土地市场供求情况

  第39周二十座城市土地总供应面积399.6万平方米，环比增加47.8%；供应总建筑面积710.2万平方米，环比增加24.2%。第40周二十座城市土地总供应面积705.6万平方米，环比增加76.6%；供应总建筑面积1212.1万平方米，环比增加70.7%。

  第39周二十座城市土地总成交面积475.3万平方米，环比增加124.0%；成交总建筑面积826.4万平方米，环比增加71.3%。第40周二十座城市土地总成交面积142.9万平方米，环比减少69.9%；成交总建筑面积264.4万平方米，环比减少68.0%。

  第39周二十座城市土地成交总金额202.8亿元，环比增加17.8%；成交楼面均价2454元/平方米，环比下降31.2%，成交土地均价4268元/平方米，环比下降47.4%。第40周二十座城市土地成交总金额52.6亿元，环比减少74.0%；成交楼面均价1991元/平方米，环比下降18.9%，成交土地均价3684元/平方米，环比下降13.7%。

  政策汇总

  中共中央政治局9月26日召开会议，其中提到要降低存款准备金率，实施有力度的降息。要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

       中国人民银行发布公告，2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。重新约定的加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化，加点幅度不得低于置换贷款时所在城市商业性个人住房贷款利率加点下限。

       中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知：《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号）中支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期政策的适用期限延长至2026年12月31日。《中国人民银行办公厅 国家金融监督管理总局办公厅关于做好经营性物业贷款管理的通知》（银办发〔2024〕8号）中有关政策有适用期限的，将适用期限延长至2026年12月31日。

       中国人民银行发布关于优化保障性住房再贷款有关要求的通知。对于金融机构发放的符合要求的贷款，中国人民银行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的60%提升到100%。

       中国人民银行 国家金融监督管理总局发布通知：对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。在全国统一的最低首付款比例基础上，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构按照因城施策原则，根据辖区各城市政府调控要求，自主确定辖区各城市是否设定差别化的最低首付款比例政策，并确定辖区各城市最低首付款比例下限。

       北京发布优化调整房地产相关政策：落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近；居民家庭购买首套商品住房，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。购买二套商品住房，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于20%；非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限调整为购房之日前连续缴纳满3年及以上，购买五环外商品住房的调整为2年及以上，人才购房调整为1年及以上；购买通州区商品住房按全市统一政策执行；本市户籍成年单身人士与未成年子女共同生活的，按本市户籍居民家庭执行住房限购政策；二孩及以上本市户籍居民家庭公积金个人住房贷款额度上浮40万元；取消普通住房和非普通住房标准。

       上海进一步优化房地产市场政策。调整住房限购政策：对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。对在自贸区临港新片区工作、存在职住分离的群体，在现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房。优化住房信贷政策：引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近；首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%、二套为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%；住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。调整住房税收政策：将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年；及时取消普通住房标准和非普通住房标准。

       深圳发布通知，优化分区住房限购政策：本市户籍居民家庭和单身人士限购在指定区域可再购买1套住房。非本市户籍居民家庭及成年单身人士限购1套住房，在指定区域购买住房无需提供个人所得税或社会保险证明；有两个及以上未成年子女的非本市户籍居民家庭，可再购买1套住房。取消商品住房和商务公寓转让限制。优化商品住房和商务公寓价格备案流程。个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。优化个人住房贷款政策：首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%，二套为20%；有两个及以上未成年子女的居民家庭，购买第二套住房的，在办理个人住房贷款业务时可适用首套住房贷款政策；深汕特别合作区首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为15%，取消利率下限。结合商品住宅去化周期、住宅用地存量情况，优化调整住宅用地规模、布局和结构。开展现房销售试点，逐步提高新供应用地的现房销售比例，有序推进销售制度改革。充分发挥城市房地产融资协调机制作用，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理的融资需求。

       广州发布通知调整住房限购政策：本市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

       重庆调整住房信贷政策：对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。

       福建印发通知，提出全省九市一区第二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例统一由25%下调至15%，不再区分首套和二套住房。落实降低存量房贷利率政策，引导商业银行在10月31日前统一对符合条件的存量房贷利率实施批量调整，鼓励省内法人银行尽快落实政策、提前完成批量调整工作。支持各城市因城施策取消住房限购、限售、限价等方面的限制性措施，已取消的要全面落实到位，未取消的要抓紧评估、应调尽调。取消普通住宅和非普通住宅标准。支持各地根据多孩家庭、租赁住房等实际，优化家庭住房套数认定标准。

       青海发布进一步加大力度推动房地产市场平稳健康发展的实施方案。其中提出要全面落实信贷优惠政策，督促商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率水平，将二套房贷款最低首付比例由25%下调到15%，努力满足新市民、新青年等群体住房需求。提高个人住房公积金贷款额度，执行最低个人住房公积金贷款利率，压缩个人住房公积金贷款发放时间。引导房地产开发企业、中介机构、房地产业协会等采取“以旧换新”方式支持群众改善住房条件。鼓励各城市政府主体出台购房补贴政策，对购买新建商品住房家庭发放购房补贴。

       河南发布政策规定：商业性个人住房贷款不再区分首套和二套住房，最低首付款比例统一调整为不低于15%。印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》促进房地产市场止跌回稳。涉及优化土地供应政策、支持居民合理住房需求、加强金融支持力度、提升市场监管水平等多方面。其中提出取消商品住房限制政策、购买商品住房无需审核购房人资格、取消商品住房转让限制年限规定、取消普通住宅和非普通住宅标准等措施。

       武汉发布《关于持续促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，内容包括：优化个人住房贷款套数认定标准；2024年10月1日至12月31日购买新建商品住房，首套住房契税全额补助优惠，二套住房契税50%补助优惠；全面取消普通住房和非普通住房标准，满足居民改善性住房需求；优化预（销）售方案管理；支持发展住房租赁市场；促进“以旧换新”住房消费；鼓励地下空间商业开发；优化商办类项目绿地率计算规则；推进商办空间多样化；提高居住配套公共服务设施品质；优化停车位配建标准。

       厦门发布通知，明确全面取消住房限售，购买的商品住房不再限制上市交易时间（土地出让合同另有约定的商品住房项目，以及政策性住房除外）。优化个人住房贷款政策，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%，与首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例保持一致。优化住房套数认定，住房套数按拟购住房所在区辖区范围认定。

       郑州进一步加强二手房交易资金的监管，正式实施存量房交易结算资金监管制度，由郑州住房置业融资担保有限责任公司担任资金保证机构。买卖双方需将合同约定的房款存入该公司的客户交易结算资金专用银行账户后，方可申请办理相关业务。除非交易当事人另有约定，否则通过房地产经纪机构成交的存量房交易资金必须全部纳入资金监管。

       南京发布巩固增强经济回升向好态势若干政策措施，其中提及着力释放更多住房需求。包括调整存量房贷利率和首付款比例，通过房地联动促进市场稳定。深化“以旧换新”住房消费模式，探索为购房者提供将存量房贷款转移至新房的金融支持。举办房展会等特色活动，提供现房、期房、团购房源及尾盘特惠房源等多种选择。大力推进房票安置，允许房票在一定范围内转让，并优先用于征收拆迁、城中村改造和城市更新项目中的安置问题。支持已出让但未建设的存量住宅用地用于建设改善型住宅，加快32个改善型住宅项目上市，增加高品质住宅供给。通过收购已建成未出售的存量商品住房，多渠道筹集配售型保障性住房。加大对“白名单”项目的贷款支持力度。

       苏州发布一系列针对新引进全职院士的优惠政策。对于在苏州无自有住房的全职院士，将提供每月不低于1万元的租房补贴。购房时可获得不低于500万元的购房补贴，使用住房公积金贷款购买首套住房的限额放宽至6倍，最高可达900万元。每位全职院士每年还将获得18万元的生活津贴。

       沈阳优化调整住房公积金政策，将取消“商转公”首次申请住房公积金贷款的限制条件，并将贷款申请条件调整为“借款申请人及共同申请人首次或二次申请住房公积金贷款”，其他申请条件保持不变。缴存人可提取个人账户住房公积金支付首付款等购房款，并可申请使用住房公积金贷款，提取与贷款金额累计不超过所购住房总价。使用住房公积金个人住房贷款购买保障性住房最低首付款比例为15%。

        济南调整住房公积金贷款政策，在济南市行政区域内购买普通自住住房申请住房公积金贷款的，一人缴存住房公积金的职工家庭最高贷款额度60万元，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高贷款额度100万元；二孩及以上家庭、高层次人才最高贷款额度按家庭当期最高贷款限额上浮30%。未使用过公积金贷款的缴存职工家庭购买第二套住房申请公积金贷款的，按首套房认定，执行首套房贷款政策。

       本周要闻

       央行下调金融机构存款准备金率

       中国人民银行决定：自2024年9月27日起，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为6.6%。

       央行：降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例

      中国人民银行行长潘功胜在国新办举行的发布会表示，要降低按揭贷款首付比例和按揭贷款利率、下调公积金贷款利率，并设立保障性住房再贷款，用市场化的方式加快推进存量商品房去库存。在房贷方面，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。

       住建部表示支持城市用好房地产市场调控自主权

       住房城乡建设部召开党组会议强调，要深刻领会、深入贯彻党中央关于促进房地产市场止跌回稳的重要部署，指导各地有效落实存量政策，加力推动增量政策落地见效，要回应群众关切，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策。要对商品房建设严控增量、优化存量、提高质量，发挥城市房地产融资协调机制作用，加大项目“白名单”贷款审批投放力度，满足房地产项目合理融资需求，打好商品住房项目保交房攻坚战。要积极实施城市更新行动，下力气建设绿色、低碳、智能、安全“好房子”，加快推进城中村、城市危旧房和城镇老旧小区改造，加强城市地下管线更新改造，完善城市基础设施和公共服务设施，不断改善人民群众居住条件和生活环境。

       中国房地产业协会倡议开展“百城商品房促销活动”

       中国房地产业协会向全行业发出开展“百城商品房促销活动”倡议，集中力量在今年10月份联合有关的社会组织机构，动员支持100个以上城市参与商品房促销活动。尤其应重点动员70个大中城市的房地产行业组织和企业积极组织开展促销活动，如举办房产展销会、组织现场看房等。各地房地产行业的社会组织应主动联合房地产开发企业，特别是TOP30的企业与经纪机构，配合城市政府及相关管理部门，研究出台优惠政策措施，推出优质项目，充分利用好“十一”假期等时间窗口，为广大置业群众搭建良好的购销平台，切实促进商品房销售。促销活动应力争取得实效，实现量价齐增。

  一线城市商品住宅成交走势