导语

  10月或将延续脉冲式复苏行情，较9月稳中有增，不过增幅相对有限。

  时至今日，距一线930“四限”松绑等利好新政已过去20天有余，从市场反馈来看，当前利好效应虽有转弱趋势，但是绝对量仍好于8-9月水平，且北京、广州、深圳等新房前端指标项目来访、认购稳步增长也意味着成交热度还将持续一段时间。

  01

  10月前20日一二手房成交环比9月均增11%

  一线政策利好同比增幅显著

  新房层面，2024年10月前20日28城总成交规模达到了733万平方米，较2024年9月日均增长11%，同比去年10月前20日成交小幅微降2%，基本持平。

  分能级来看，一线受政策利好成交整体维持高位波动，10月前20日成交日均较9月日均增长7%，同比去年10月前20日增长11%。相较而言重点二线城市回升幅度不及一线，同比持降9%；而长三角、珠三角部分三四线表现超预期，因去年基数较低和今年房企加速以价换量，佛山、东莞等增幅较为显著。

  相比新房，二手市场变化更为显著。据CRIC监测数据，重点16城新政后10月前20日二手房成交54326套，较9月前20日增长11%，同比增长14%。分能级来看，一线二手房热度显著好于新房，北京、上海、深圳三城10月前20日成交较9月前20日上涨31%，同比增幅更是达到60%。二线二手房成交热度一般，仅个别城市诸如杭州、青岛、厦门等持增。三四线延续低迷走势，新政并未对刚需有直接刺激作用，10月前20日成交同环比延续降势。

  02

  京广深前20日重点项目认购量倍增

  显著超来访量增幅，天津转化率创新高

  因备案数据略有延迟，我们聚焦了新政利好城市北京、广州、深圳、天津等，而从微观项目来访、认购层面解析新政落地之后的差异化特征和会对未来市场产生的影响。

  从微观项目来访、认购层面来看，核心一二线城市基本呈现出冲高回落态势，不过当前总体仍处高位震荡。其中一线城市前端指标活跃度较高，认购增幅高于来访，有效客户量上升。

  具体来看，广州国庆周50个重点监测项目总来访量和认购量冲高至17275组和1204套，创近一年来高点，而国庆节后两周基本恢复到9月水平，周度来访量分别为6517组和7070组，认购量为330套和384套，绝对量仍显著高于8月周均（4890组，183套）和9月周均（6111组，243套）。

  其他重点二线以天津为例，国庆假期后两周全市来访、认购持续攀升。10月第三周全市项目合计来访17488组，环比上涨8%；认购1251套，环比上涨14%。从转化率来看，10月前三周的案场转化率为7.7%，创下了年内的新高。多个企业表态，现阶段的客户购买信心明显增强，先前的观望类客户正在逐渐解除观望情绪，“止跌回稳”的积极信号让客户不再犹豫。进入10月，案场销售火热，以10月前三周全市认购、来访的TOP10项目为例，如万科滨江都会、中建理想城、中车津浦智慧港、博屿海、中交海河玺等热销盘，来访量、认购套数高企不下，10月单盘累计销售均已超过100套。

  03

  一二手房成交“前高后低”增速放缓

  10月延续脉冲式复苏行情

  从一二手房成交变动趋势来看，总体呈现出“前高后低”，增长动能略有放缓。

  新房层面，28个核心城市自9月末集中放量以来，10月1日-10月7日因国庆节期间因放假影响，备案成交跌至低位，不过从10月8日开始集中放量，之后日成交量一直维持在高位震荡，10月19日-20日出现了显著回落。

  二手房成交走势与新房“前高后低”基本一致，10月1日-10月7日为低谷期，而10月8日-10月18日为高峰期，而后10月19日-20日成交再度回落，分别成交2379套和1869套，绝对量已经不及9月日均2617套。

  总体来看，930新政从中央到核心一二线城市利好频频，加之近期中央也频繁发声稳定楼市，的确在短期内巩固了市场信心，取得了良好的成效。不过从政策持续性来看，无论是一二手房，增长动能均略显不足，因而预判后市，我们认为，10月或将延续脉冲式复苏行情，较9月稳中有增，不过增幅相对有限。一线因新政利好一二手房大概率延续高位，二三线增长动能或将持续放缓，随着存量客户释放殆尽，整体成交也将高位回落趋向平稳。