市场报告 2024-10-29 09:20:12 来源:克而瑞地产研究
- 城市:全国
- 发布时间:2024-10-29
- 报告类型:市场报告
- 发布机构:克而瑞
去化率超60%的不足半数。
文/ 克而瑞产品力研究中心
2024年以来房企在越来越多的城市开始卷起了“实得率”。同样产权面积下,通过减少公摊、增加赠送面积,提升项目的实得面积。
在上一篇《2024年,这些城市把“得房率”卷出了花》中,我们梳理了70个实得率超100%的2024年在售项目,分析了其城市分布和房企做高实得率的方法。
本文我们通过CRIC数据,统计这70个实得率超100%项目及其周边竞品项目的销售数据,分析高实得率项目实际的销售表现。
部分项目去化率高
也有挺大比例销售去化表现一般
根据CRIC数据显示,这70个实得率超100%项目中,在剔除了近期新开盘尚未完成网签备案及即将开盘的19个项目之后,仅有9个项目的去化率在80%以上,占比约18%。
整体去化率中位数仅54.9%,去化率超60%的不足半数。去化率以60%-80%和40%-60%范围的项目为主,占比分别为29%和31%。另有近22%的项目去化率不足40%,高实得率并不一定能带来高去化。
总体来看,目前高实得率产品所表现出的去化率差异主要有以下几大原因:
01 部分高实得率项目实现高去化,主要得益于产品代际优势及高性价比
广州荔湾区花地板块的保利和颂受益于广州计容新规,几乎所有户型的实得率均超100%、最高达到113%。累计成交均价在43000元/平方米左右,按实得面积折算后单价更低、性价比更高,去化率远胜于周边在2023年8月计容新规前入市的竞品。
除了受城市计容新规影响外,部分四代宅产品凭借产品代际差的优势以及高性价比,去化率也明显优于周边非四代宅产品。
如西安保利云谷天汇和西安绿城海棠三章均为四代宅产品,累计去化率都超过90%,销售去化表现优于同板块同时期入市的另两个非四代宅产品。
一方面,四代宅产品实得率更高,虽然成交单价略高,但在按实得面积折算后,相比非四代宅项目反而更具性价比。另一方面,从产品角度来看,四代宅产品改善属性更强,更受市场主流改善客群欢迎。
02 行业下行,入市较晚的产品面临更激烈的竞争
目前行业下行期,叠加市场预期不足、购买力有限,同样是高实得率的产品,入市更早的优先抢占了市场,而入市较晚的产品就面临更激烈的产品竞争。
通过排序分析高实得率产品的去化率和项目入市时间的关系。我们发现,最早开盘时间以2023年末2024年初为界,在高实得率产品比较集中的西安、广州、长沙、成都、武汉等城市,项目的去化率分布表现出较为明显的差异。2024年之前入市的高实得率产品,整体的累计去化率明显更高。
03 高实得率产品集中入市、部分板块产品同质化严重,进一步加剧产品竞争
以西安高新区中央创新区(CID)板块为例,2023年四季度以来,仅在西安CID的瞳轴核心区,就有近10个四代宅项目入市、高实得率成为标配。且主力户型多集中在115平三房和143平四房,产品同质化问题较为严重。目前累计去化率大多在20%-50%区间。
在这样的情况下,同样都是四代宅产品的定位,房企应更多地在项目定位和户型配比上下功夫,做出差异化的产品。如龙湖未来之瞳云河颂的主力户型为184四房和223四房,与周边其他四代宅项目相比定位更高、户型尺度更大,实现了相对不错的去化。
表:西安高新区中央创新区(CID)板块部分四代宅产品(元/平方米)(表略)
04 城市整体市场下行、板块购买力不足,高实得率产品也存在较大去化压力
在行业下行、部分城市整体市场不景气的形势下,即便是高实得率的产品也存在较大的去化压力。如广州整体市场2023年以来持续冷清,大部分项目开盘去化表现平淡。即便是528新政落地,松绑限购、降低首付比例及利率下限,在刺激热度回落后,客户入市积极性仍欠佳。
广州天河润府项目位于天河与黄埔交界处,于2023年3月首次开盘入市,但目前累计去化率不足3成。其单价高于周边竞品,即便是按实得面积折算后也没有明显优势。但更主要的还是城市市场的原因,同板块竞品2023年末开盘,单价较2022年末降幅已超10%,但去化率表现也同样较差。
总体来看,受益于四代宅或是计容新规放宽所带来的产品代际优势,2023年末以来西安、广州、长沙、成都、武汉等城市市场上涌现了一批实得率超100%的产品。其中有部分项目热销,但也有一定比例的产品销售去化表现一般。
除了行业下行、城市市场不景气、板块购买力不足等市场层面的原因,部分城市高实得率项目集中入市,板块内产品同质化严重,都进一步加剧了市场竞争,入市较晚的产品也会面临更大的去化压力。这样的背景下,房企应更多地在项目定位、户型配比、产品品质以及交付品质上下功夫,做出相对差异化且更高品质的产品。
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中国城市住房价格288指数
(2023-02)1571.9点
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指数 | 环比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |