近期，太盟投资集团（PAG）再度出手收购三座万达广场，标志着以PAG为代表的部分资本正利用市场下行周期，以“买方”身份在商业地产领域进行结构性布局。与此同时，以KKR、黑石为代表的其他外资机构则因基金到期与市场估值下滑而选择折价退出。当前中国商业地产市场呈现出显著的投资策略分化，外资力量在资产定价、风险处置及价值重塑方面正发挥关键作用。

  一、太盟持续收购万达广场的逻辑与收益分析

  太盟对万达广场的系列收购，体现出从“批量打包”向“精选中资产”的策略深化，其核心动机与收益可归结为三个方面。

  （1）以折价获取核心区位成熟资产，构筑“安全垫”

  本次收购的三座万达广场均为当地成熟运营的商业体，拥有稳定的客流和租约基础。例如，上海松江万达广场靠近地铁站，商业面积约18.15万平方米；泉州浦西万达广场为万达全国首家A级旗舰店，自持购物中心面积达27万平方米。在资产价格回调背景下，太盟通过设立专项基金（如规模约30亿元的苏州安益股权投资基金），联合广州资产、弘毅投资等机构，以相对合理的价格接手这些具备持续现金流的资产，获得了较高的安全边际。

  （2）搭建“投融管退”平台，主导困境资产重组

  不同于2025年联合腾讯、京东等收购48座万达广场的打包交易，本次交易是独立谈判达成，且引入了具有不良资产处置经验的广州资产作为合伙人。这表明太盟意在通过基金化运作，建立一套可复制的困境商业资产盘活模式。通过整合地方AMC的处置能力与自身资本优势，太盟不仅是在“接盘”，更是在主导后续的资产运营与价值提升，为未来的退出（如通过REITs）铺路。

  （3）获得长期稳定现金流并布局未来退出通道

  收购成熟商业物业的核心收益在于获取长期、抗周期的租金回报。在住宅市场波动较大时，此类核心商业地产能提供稳定的现金流。此外，中国公募REITs市场正逐步向商业不动产开放，这为太盟提供了潜在的高效退出通道，使其能在资产运营成熟后，通过资本市场实现资本回收与增值。

  二、外资对中国房地产投资兴趣的逻辑与作用分析

  尽管KKR、AEW等机构因基金到期压力折价出售资产，但以PAG、部分投行及专业投资机构为代表的资本仍视当前为结构性布局时机。这种看似矛盾的行为，实则反映了外资基于不同资金属性和策略的差异化判断。

  （1）市场深度调整催生“捡漏”窗口，政策底与估值底逐步显现

  经过多年调整，中国核心城市商业地产价格已从高点大幅回落，部分资产价格已回归至具备长期投资价值的区间。尤其是一线城市，房价的修复空间已较为明显。以近期核心地段二手住宅市场为例，价格已出现约5%的回升。商业地产的逻辑与之类似，其价格同样经历了约30%的调整，复苏空间较大。因此，对于后续政策评估，外资看好那些房价调整幅度较大、消费市场活跃的核心城市，预计相关政策支持力度也将显著增强。从实际投资者动向来看，自2020年下半年起，部分投资者已采取积极策略，看好资产价格回调后所显现的估值优势。

  （2）外资在活化不良资产中的“催化剂”与“定价锚”作用

  外资力量的介入，在盘活存量资产与稳定市场预期方面具有双重意义。一方面，外资通常联合本地AMC设立基金，为困境资产引入专业的改造、运营及资本运作经验。以苏州安益股权投资基金为例，太盟联合广州资产，通过“资本+专业能力”的组合，为万达等大型商业体注入新的运营思路，有效避免项目因原持有人资金问题而停滞。另一方面，无论是太盟的收购，还是KKR的折价退出，都为市场提供了关键的成交价格信号，有助于形成市场认可的资产估值锚点，推动市场出清，并促进交易活跃度的回升。事实上，今年上半年全国大宗资产交易额表现积极活跃，外资参与在其中发挥了重要作用。因此，这对于我们后续理解相关城市的资产市场，具有重要的参考价值。

  （3）不同外资策略的分化与逻辑差异

  当前外资并非铁板一块，其策略分化主要源于资金属性的差异。收购行为是外资利用市场调整期进行战略性“捡漏”的典型案例，其核心在于获取被低估的核心资产，并主导其价值重塑。与此同时，KKR等机构的折价退出则反映出部分境外资本正面临基金周期与市场流动性的双重压力。这种“有进有退”的分化格局，正是当前中国商业地产市场深度调整与结构重塑的真实写照。外资力量的持续参与，尤其是机会型基金的介入，为市场注入了宝贵的流动性，并提供了专业的资产活化能力，有助于加速市场探底和企稳复苏进程。

  上海易居房地产研究院副院长 严跃进