[中房研协]多地重启两成首付，楼市有望加速企稳但难有大的反弹

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     近日，山东菏泽、江西赣州、重庆等多地传出房贷政策松动消息。据证券时报报道，山东菏泽多家大行纷纷下调住房按揭贷款首付比例，各家银行对名下有无住房、有无住房贷款记录、是否已结清贷款的首付比例进行分级执行，执行首付比例普遍在20%-40%之间，此前执行首付比例最低为30%。按揭利率由首套房5.95%、二套房6.14%分别下调至5.6%和5.95%。除菏泽外，江西赣州、重庆等地也有部分银行将首套房按揭贷款首付比例下调至20%。

     热点评析

     房地产政策环境局部松动，地方因城施策稳市场

      降低住房商业贷款首付比例是房地产住房信贷政策的重要内容。过去的两年内，在贯彻中央坚持“房住不炒”定位、促进住房回归居住属性和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策指导下，地方在住房信贷方面一直严格把关、少见松动。

      进入2022年以来，菏泽、赣州、重庆等多地频繁释放出住房商业贷款首付比例下调消息，一方面是因为当前我国房地产市场调控整体已取得一定成效，市场炒房热情得到有效抑制，中央层面多次强调要支持合理购房需求，房地产市场调控由全面降温深入至因城施策、双向调节阶段，政策环境出现局部松动。另一方面是因为菏泽、重庆、赣州等地房地产市场持续下滑，市场风险加大。以菏泽为例，据易居研究院数据显示，自2021年4月开始，菏泽新房成交量呈现持续下降态势。2022年1月，菏泽城区新城成交约1800套，相较2021年12月的1900套下降约5%，较2021年1月的3100套下降约42%。在土地端，2021年全年，菏泽土地成交额为67亿元，不到2018年的三成。再看重庆方面，根据诸葛找房数据显示，重庆市新房成交量自2021年6月起持续回落，11月降至年内新低的7105套，同比下降59.3%，环比下降12.3%。2022年1月份，降温行情仍未见好转。降低住房商业贷款首付比例，即是为了降低居民购房门槛，刺激居民购房需求，助力楼市稳定。

     当前首付比例下调旨在支持刚需购房和稳定楼市，房地产市场基本面没有改变

      2016年2月，央行和原银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》明确，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。由此来看，非“限购”城市实施20%的住房商业贷款首付比例是合乎规定的。

     在房地产市场下行压力下，后续或将有更多二三线城市出台下调首付比例类需求端宽松性政策，利好楼市发展。但也要清醒认识到，当前首付比例下调仍是“房住不炒”调控基调下政策的局部松动，同此前部分城市提高公积金贷款额度、发放购房补贴等类似，其目的主要在于支持刚需购房和稳定楼市，房地产市场规模见顶、区域分化严重、“房住不炒”调控基调不动摇的基本面没有改变，房地产市场难有大的反弹，居民购房选择仍要保持谨慎理性。