[中房研协]“四限”政策松动再添一城，楼市“政策宽松”预期延续

  热点聚焦

  4月20日，江苏省淮安市民政局发布《关于进一步落细落实省政府“一老一小”民生实事的通知》中提出，支持合理住房需求，鼓励投亲养老，并明确：对于本地2套住房、父母在市区无房，或多孩家庭可再购一套；非本地户籍人才家庭、父母在市区无房，可再购一套。此前规定为市区（不含洪泽区）本地户籍限购2套，非本地户籍限购1套且需缴纳社保满1年。

  除此之外，浙江绍兴近期也传出消息，称将放松限购限售等政策，调整内容主要包括：除市三区热点区域外，购房套数不再限制；限售调整为网签备案后3年；首套房最低首付从3成降至2成，二套房最低首付由4成降至3成等。“四限”政策松绑城市行列持续扩容。

  热点评析

  地方调控由三四线扩展至一二线城市，调控政策工具箱和松绑力度明显加大

  据中房研协测评研究中心监测统计，2022年以来，全国已有超70城出台稳楼市相关政策，政策内容涉及降低首付比例、下调房贷利率、提高住房公积金贷款额度、发放购房补贴或契税补贴、放宽限购限售等。从地方房地产调控历程来看，主要表现出了两大特点：

  第一，松绑城市由下行压力较大的二线城市及三四线城市扩展至热点一二线城市，从一二月放松城市主要以玉林、保定、赣州、亳州、菏泽、遂宁等三四线城市为主，至三四月，郑州、哈尔滨、福州、兰州、苏州、南京、上海等一二线城市也相继加入了调控宽松城市行列；

  第二，调控逐渐深入，宽松力度加大。调控内容由公积金政策、人才政策、财税政策支持深化至放宽“四限”政策、重启货币化安置、下调商业贷款首付比例等。尤其自3月份以来，一二线城市相继对“四限”政策作出调整，地方房地产调控政策工具箱和松绑力度明显加大，宽松政策政策导向更加明确。

  楼市“政策宽松”延续，或将有更多二三线城市有限制地放宽“四限”

  4月18日，央行、国家外汇管理局联合发布通知提出，要坚持“房住不炒”定位，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求。同日，国家统计局国民经济综合统计司司长付凌晖在2022年一季度国民经济运行情况发布会上表示，随着多地适度放开限购限售，降低公积金使用门槛，加快购房贷款审批等，部分城市的住房需求有所释放，下阶段商品房销售下行态势可能得到缓解。这也客观反映了当前中央层面对当前地方因城施策、适度放宽调控的认可。

  由此来看，在坚持“房住不炒”定位前提下，未来地方将进一步落实房地产调控城市主体责任，充分发挥调控自主权，楼市“政策宽松”预期延续。并且，在一二线城市“四限”政策松动导向下，后续或将有更多二三线城市因城施策，对相关限购、限贷、限售类政策作出宽松性调整，促进地方房地产市场平稳运行。对于热点一二线城市而言，由于城市自身房地产市场支撑性较好，松绑“四限”政策对楼市的刺激作用要比三四线城市要更加强烈。因此，在“房住不炒”定位和稳地价、稳房价、稳预期调控目标指导下，热点一二线城市在“四限”尤其是限购政策调整上将保持审慎，政策维持或小幅调整的可能性较大。