[中房研协]哈尔滨打响取消限售第一枪，提升“因城施策”双向调控导向

  【热点聚焦】

  3月23日，哈尔滨市人民政府官网显示，经报请市政府同意，鉴于《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》）已完成其阶段性调控使命，拟予以废止。

  据悉，根据上述《通知》，哈尔滨市2018年5月起实行区域性限售政策，在主城区六区（道里区、南岗区、道外区、香坊区、平房区和松北区）区域范围内，取消建设单位网签合同备案信息注销权限。凡新购买商品住房的，自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易。此外，《通知》还提出，自2018年5月起，提高公积金贷款条件，进一步降低个人债务风险，在延续现有公积金贷款规定的同时，将个人贷款还贷能力系数由0.5调整为0.4，严格执行差别化的住房信贷政策，严格控制二套以上购房的首付和利率标准等。

  【热点评析】

  楼市下行压力巨大，哈尔滨打响省会城市取消限售第一枪    

  2021年10月，哈尔滨市出台《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，从供需两侧出台多条楼市纾困政策。其中，在供给侧，提出降低预售许可申请标准、允许分期支付土地价款、支持房企促销活动等；在需求侧，提出为人才和新市民发放购房补贴、放宽二手房公积金贷款房龄年限等。哈尔滨也由此成为全国首个下场维稳楼市的省会城市。半年时间不到，哈尔滨再度发文拟取消限售、放宽公积金贷款规定等，也从侧面反映了当前哈尔滨市楼市仍然面临较大的下行压力，此前出台的宽松性政策并未达到预期效果。根据国家统计局数据，2021年哈尔滨新房供应面积540.1万平方米，同比下降57%；成交面积411万平方米，同比下降33%；成交金额418亿元，同比下降36%；成交均价10169元/平方米，同比下降5%。2021年房地产市场各项数据均大幅下滑。2022年2月，哈尔滨新房价格环比下降0.9%，同比下降3.8%，二手房价格环比下降1%，同比下降3.4%。其中，新房价格已连续7个月下跌。截至2月末，哈尔滨商品房库存同比涨幅高达120%，去化周期大于30个月，库存去化压力巨大。

  从此次拟调整政策内容来看，核心在取消限售和放宽公积金贷款条件，尤其是二套房首付和利率标准，这对提振市场信心有一定积极作用，可能会激发一部分置换改善住房需求。考虑到以往限售政策主要是为了抑制投机投资等炒房行为，而当前“房住不炒”调控基调未变，加上哈尔滨正面临经济持续低迷、人口流出严重等诸多问题，房地产市场支撑较弱，即使取消限售政策，也很难再吸引炒房置业需求规模涌入。因此，预计哈尔滨此次政策调整对楼市的实际提振作用有限，但从首个取消限售的省会城市角度来看，哈尔滨此次政策调整进一步释放了当前楼市维稳的积极信号，或将成为楼市承压城市放宽或废止部分“四限”政策的开端。

  地方楼市松绑力度加大，长春、呼和浩特、大连等城市有望跟进郑州、哈尔滨调控步伐

  进入2022年以来，在中央持续释放房地产维稳信号的同时，各地因城施策，纷纷出台宽松性调控新政。尤其以需求侧调整为主，如降低首付比例、下调房贷利率、放宽公积金贷款条件、上调公积金贷款最高额度、发放购房补贴或契税补贴等。其中，郑州在3月1日发布的《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》中提出取消“认房又认贷”“允许投靠家庭新购一套住房”等，成为本轮宽松性调控中首个放松“限购限贷”的省会城市。从进入2022年以来的地方房地产政策调整情况来看，类似2020年地方宽松性调控屡屡被叫停、政策“一日游”的情况鲜有发生，以往被视为红线的“四限”政策在部分地区也逐渐松动，楼市松绑力度有所加大，地方政府自主调控空间提升。基于当前我国房地产行业仍处在深度调整期，大部分城市房地产市场依然面临较大的下行压力，为了避免房地产市场失速下滑，部分为抑制房地产发展过热而出台的政策适时性及合理性或将得到重新评估。预计后续出台宽松性政策的城市将继续扩容，政策调控将更加深入。

  具体到城市来看，根据克而瑞统计数据，截至2022年2月末，全国商品住宅库存量TOP20城市分别为：青岛、沈阳、武汉、太原、惠州、成都、佛山、长春、天津、北京、广州、临沂、兰州、昆明、烟台、郑州、大连、呼和浩特、徐州、哈尔滨，商品住宅库存量均在1000万平方米以上，其中青岛市商品住宅库存量超2500万平方米。商品住宅库存量去化周期TOP20城市分别为：防城港、连江、大连、烟台、河源、梅州、福清、惠州、铜陵、北海、宝鸡、来宾、长春、兰州、淄博、金华、呼和浩特、洛阳、珠海、日照，去化周期均在30个月以上，其中防城港商品住宅库存量去化周期近90个月。从城市能级来看，商品住宅库存量TOP20以一二线重点城市为主，而商品住宅库存量去化周期TOP20则以经济相对薄弱的三四线城市为主。由此来看，尽管库存量相对较低，但由于城市基本面较弱，房地产市场发展缺乏有力支撑，这些三四线城市面临的去库存形势更加严峻，调控政策松绑需求更加强烈。此外，长春、惠州、呼和浩特、兰州、大连等二线城市同时出现在全国商品住宅库存量TOP20和去化周期TOP20，楼市库存去化压力同样较大。若哈尔滨取消限售等政策调整稳妥落地，以上二线和三四线压力城市或将陆续跟进出台更深层次的楼市宽松性调控措施。

  （内容来源：中房研协测评研究中心）