导语

  四部委出台新政松绑房贷、支持政府收储、设融资白名单、盘活闲置土地、确保交房。

  ◎  文 / 杨科伟、李诗昀

  5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，就继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作做出部署。住建部、自资部、央行和金管局就“切实做好保交房工作配套政策”情况作了详细说明。信贷政策继续宽松外，支持政府收储、盘活存量土地、融资协调机制、保交楼等方面均有大力度支持措施出台，主要为以下五个方面。

  01 降首付比、取消利率下限、降公积金利率，现行房贷政策已经比2016年更宽松

  5月17日，央行、国家金监总局等部门发布通知，调整房地产信贷政策，主要涉及以下三方面：

  第一，下调首付比5个百分点，至首套15%、二套25%。2023年8月末，央行将全国首套、二套房最低首付比例分别下调至20%、30%。此后，除北京、上海等8个城市外，其他城市均已将首付比调整到了国家规定的下限。此次央行将首付比例再下调5个百分点，旨在进一步减轻购房首付压力，降低置业门槛。

  第二，取消首套二套商贷利率下限，减轻居民按揭还款压力。自2022年首套房贷利率政策动态调整机制建立以来，截至今年3月末，全国343个城市（地级及以上）中，75个下调了首套房贷利率下限，64个取消了下限，取消房贷利率下限的城市数量比去年12月末增加了38个。不过需要说明的是，城市层面房贷利率下限最终是否取消要由地方政府决定。

  第三，下调公积金贷款利率0.25个百分点。首套房公积金贷款利率5年以下2.35%、5年以上2.85%，二套公积金利率5年以下2.775%、5年以上3.325%。

  可以说，松绑后的房贷政策已经比2016年更宽松。2014年9月-2016年2月，央行四次放松房地产信贷政策，2014年9月30日，二套房贷款实行认贷不认房，首套房贷款已结清再购买二套房，执行首套房贷款政策；购买首套房最低首付比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。2015年3月30日，调降二套房首付比例，首套房贷款未结清再购买二套房，最低首付比例调整为不低于40%。2015年9月30日，不限购城市首套房最低首付比例调整为不低于25%。2016年2月1日，不限购城市原则上首套房最低首付比例25%，各地可向下浮动5个百分点；首套房贷款未结清再购买二套房，首付比例调整为不低于30%。

  02 3000亿再贷款支持政府收储，帮助高库存城市和区域缓解去化压力

  5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议召开。国务院副总理何立峰强调商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

  同日下午国务院政策例行吹风会上，央行有关负责人表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国开行、邮政储蓄银行等21家全国性银行。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。城市政府选定地方国有企业作为收购主体，该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。此外，租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，将在全国范围全面推广。

  这项政策是央行为支持构建房地产发展新模式出台的重要举措，有利于通过市场化方式实现多重目标。一是加快存量商品房去库存。地方国有企业在银行支持下，市场化参与收购已建成未出售商品房，可以推动商品房市场去库存。二是加快保障性住房供给。收购后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能够更好满足工薪收入群体的住房需求。三是助力保交楼和“白名单”机制。房地产企业出售已建成商品房后，回笼资金可用于在建项目续建，改善房企的资金状况。

  讲话中重点提到的政府收储商品房模式，其实并不鲜见，2022年以来，济南、苏州、福州、天津等13个城市均有落地。就在近期，郑州宣布，将通过郑州城市发展集团收购二手房5000套，杭州市临安区也发布存量房收储公告，引发市场广泛关注，区政府决定收购1万平方米房源，用作公共租赁住房。这些城市和区域大多住房库存高企，面临较大去化压力。

  以往的政府收储商品房模式一直面临两个核心问题：第一，资金从哪里来？地方财政、租赁住房贷款支持计划、城投平台自筹资金是三大资金来源，但规模终究有限，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，将成为新的资金来源补充。但需要指出的是，千亿资金规模仍不足以在全国范围内大规模推行政府收储，据估算达成这一目标所需资金可能超过5万亿；第二，收益如何覆盖成本？被收储房源或租或售，转化为保障性租赁住房或配售型保障房，以租为例，目前大部分城市的租金回报率仅仅在2%左右，而即使是使用再贷款这样的低成本资金，再考虑到运营等成本，平衡收支也并非易事。如果不能解决以上两个问题，大规模收储商品房，只不过是把库存风险从房企端转移到了政府端，并没有实质性化解。

  因此，我们认为，政府收储模式并不会在大规模铺开，大概率只会在高库存且保障性住房缺口较大的城市和区域落地，去库存效果自然也难以企及当年棚改货币化。根据CRIC统计，全国重点城市中，有66个城市商品住宅消化周期超过18个月，24个城市消化周期超过36个月。

  03 融资“白名单”应进尽进、应贷尽贷，297城已建立、审批通过贷款9350亿元

  国务院政策例行吹风会上，相关部门负责同志表示，进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。城市政府推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”,商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，满足在建项目合理融资需求。主要有以下几个方面的措施：

  第一，商业银行都成立工作专班，由行领导牵头，相应部门作为成员形成工作合力。

  第二，参与审核把关纳入“白名单”项目。

  第三，优化贷款审批和发放流程，适度下放审批权限，加快放款速度，在项目准入、评级、授信、贷后等方面都可以单独管理，允许单列授信额度。同时，也要制定尽职免责的具体细则，对于基层行和相关员工已按照要求勤勉尽职的，以及因不可抗力因素导致贷款发生风险的，予以免责。

  第四，做到应贷尽贷。对于不同所有制房企的“白名单”项目一视同仁。在控制风险的前提下，可以采取新增贷款、存量贷款展期，以及发放并购贷款等多种方式予以融资支持。贷款金额要与项目建设周期匹配，要覆盖项目建成交付的资金缺口，推动项目竣工交付，切实保障购房人的合法权益。

  第五，对“白名单”项目单独建账核算，封闭运作管理，项目间资金不混同，项目资金严禁挪作他用，确保资金用于保交付。商业银行严格审查信贷资金用途和流向，与借款人约定在贷款银行开立项目资金监管账户，确保项目资本金、贷款发放、支付支用、贷款偿还等通过项目资金监管账户办理。“白名单”项目的预售资金监管账户应开立在主办银行。

  截至到5月16日，全国297个地级及以上城市已经建立了房地产融资协调机制，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。

  04 自然资源部拟从资金、税费、划拨流程三方面支持地方回收存量闲置土地

  自然资源部表示处置盘活存量土地主要是两条线：一条线是严格依法处置闲置土地，另一条线是加大对存量土地盘活利用的支持力度。

  第一，支持企业优化开发。主要是要消除开发建设障碍，合理免除因自然灾害、疫情导致的违约责任，允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求，更好地适应市场需求。

  第二，促进市场流通转让。主要是发挥土地二级市场作用，支持预告登记转让和“带押过户”，鼓励转让或者合作开发。

  第三，支持地方以合理价格收回土地。主要是支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。

  与之相配套的支持政策具体包括三方面：

  1、加大资金支持。建立可持续的资金保障机制，对于收回、收购的土地，用于保障性住房项目的，可通过地方政府专项债券等予以资金支持。

  2、给予税费支持。对于收购已经建成的商品房，以及收回、收购存量土地，用于保障性住房建设的，经市、县人民政府确认以后，可以按照现有规定，享受保障性住房税收优惠政策。

  3、简化工作流程。对于收购已建成商品住房或者收回、收购存量土地用于保障性住房的，市、县政府在批准收回时一并同意划拨土地，实行“收回——供应”并行办理，土地使用权权利性质可以根据批准文件变更登记为划拨土地。

  05 全面摸排、分类处置、司法支持，打好保交房攻坚战

  打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险。按照市场化、法治化原则，分类处置在建已售未交付的商品住房项目，推动项目建设交付,切实保障购房人合法权益。工作方案重点把握三个方面的要求：

  第一，要将保障购房人合法权益作为根本出发点和落脚点，坚持市场化、法治化原则。多措并举、分类处置，推动项目按时保质交付。对穷尽手段仍然无法交房的，要走司法途径。

  第二，要充分用好城市房地产融资协调机制，支持在建房地产项目融资和建设交付。

  第三，要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任。一是地方政府要承担属地责任，推动住建、金融管理、公安、自然资源、审计等部门和法院协同配合，各司其职、形成合力。二是房地产企业要承担主体责任，制定“一项目一策”处置方案，积极处置资产、多方筹集资金，确保项目按时保质交付。三是金融机构要落实尽职免责规定，做到对符合条件的项目“应贷尽贷”，加快贷款审批和发放，支持项目建设交付。

  保交房攻坚战的工作方案：

  一是摸清底数。城市政府要全面排查本市在建已售商品住房项目，进行一次大起底，锁定难交付的项目，准确掌握存在的问题，建立项目台账。

  二是分类处置。城市政府要按照市场化、法治化原则，指导项目开发企业制定“一项目一策”处置方案。市场化就是把符合条件的项目，或者可以采取市场化措施完善条件的项目，纳入“白名单”给予融资支持，推进项目建设交付。法治化就是推动资不抵债的项目进入司法处置程序，该破产的破产，该重组的重组。处置中要把维护购房人合法权益摆到首要位置。在这个过程中，要坚决依法查处各类违法违规行为，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益的行为蒙混过关。

  三是司法支持。对需要进行司法处置的项目，地方人民法院将及时受理相关案件，提高司法处置效率；对攻坚战项目审慎采取财产保全措施，支持项目建设交付。

  四是建立长效机制。一方面，有力有序推进现房销售，通过“白名单”融资政策，支持商品住房项目达到现房销售条件；另一方面，对继续实行预售的，严格项目预售资金监管，防止出现新的风险。