[贝壳研究院]5月楼面地价结构性增长，房企土储差异化布局

  核 心 结 论 

  ■  杭州、苏州、南京、广州、北京等城市的土地集中供应导致高能级城市成交占比明显提升，从而带动全国楼面地价结构性增长。

  ■  长三角、京津冀、大湾区列城市群前三位，长三角受到集中供应因素影响位列第一。

  ■  头部房企全国布局，中游房企专注区域。

  ■  第二批集中供地即将启动，土拍规则暂未明显调整，供地结构发生明显变化。

  集中供地带动楼面地价结构性增长

  1. 总体情况

  5月全国351城住宅用地成交规划建筑面积13613万平方米、成交金额7836亿元。1-5月全国351城住宅用地成交规划建筑面积55802万平方米、累计同比下滑3.6%，成交金额23031亿元、累计同比增速回升至18.7%。全国351城住宅用地成交楼面地价累计同比增长23.1%，主要原因是杭州、苏州、南京、广州、北京等城市的土地集中供应导致高能级城市成交占比明显提升，从而带动全国楼面地价结构性增长。全国351城住宅用地成交溢价率18.9%，同比增长4.1个百分点，其中20座集中供地城市成交溢价率较2020年成交溢价率增长2.8个百分点。

  2.分城市线级看，5月进入集中供地高峰期，一线城市成交楼面地价降幅显著收窄，二线城市成交楼面地价保持增长。

  5月，一线城市居住用地成交规划建筑面积累计同比增幅收窄至35.9%，主要在于供应结构的变化。由于集中供地进入高峰期，5月新增12城市进入集中供地，房企积极参与优质地块竞买，其中一线城市成交楼面地价降幅收窄至7.0%，二线城市成交楼面地价涨幅保持在两成左右。

  3.分城市群角度看，传统三强区域优势依旧，长三角区域领跑。

  2021年5月，长三角、京津冀、大湾区列城市群前三位，长三角受到集中供应因素影响位列第一。集中供地城市中长三角城市包括南京、无锡、苏州、杭州、宁波、合肥，1-5月，成交金额占集中供地城市成交金额总额的46.0%。非集中供地城市中，长三角住宅用地市场也最为活跃，绍兴、金华、温州等长三角城市住宅用地成交溢价率保持名列前茅，市场聚焦长三角。

  20城集中供地房企取地仍积极

  头部房企全国布局，中游房企专注区域。万科、保利、龙湖在20城的布局中全面参与，布局范围更广，取得地块城市超过10座以上；而融信、卓越以重点城市为主。

      各城市本批次集中供地成交居住用地规划建筑面积相当于2020年全年成交量的三成水平，省会城市成交楼面地价受结构影响有所提升。本次集中供地中20座城市（包含西安）住宅用地总成交金额为8708亿元，相当于2020年全年集中供地城市总和的36.5%，规划建筑面积9220万平方米，相当于2020年全年集中供地城市总和的33.4%。重庆因优质地块集中出让，厦门因稀缺地块的出让，带动成交楼面地价提升，另外，其他省会城市成交楼面地价涨幅明显。以西安、重庆为代表的不限地价城市溢价率提升明显，省会城市溢价率增长相对明细，而北京、苏州、无锡、福州等严控溢价率的城市溢价率下滑。济南、青岛虽然溢价率长期稳定在10%以下，但由于部分地块的规则变化，以及优质地块的集中，从而拉动溢价率回升。

  6月土地市场重点关注：六城集中供地，第二批集中供地启动

  成都、上海、武汉将于6月第一批集中供地，厦门、长春、西安将于6月迎来第二批集中供地。对比第一批集中供地，在供地结构方面，厦门增加了同安区供应占比、新增了翔安区的土地供应；长春基本无变化；西安第二批集中供地集中在市辖区（第一批全部为西咸新区）。