[克而瑞]土地周报 | 四城完成二轮集中土拍，成交量价环比上行（9.6-9.12）

  9月6日-9月12日，在福州、青岛、济南和天津等四城完成二轮集中土拍的影响下，本周重点监测城市成交量价均较上周环比上涨。不过，由于这些城市均调整了二轮集中土拍规则，溢价率、流拍率等热度指标表现仍然不佳，土拍热度仍处于低位。

  热点城市土地侧调控持续深入

  东莞进一步限制马甲拍地

  9月9日，东莞再出土地新政，要求竞买企业需有房地产开发资质且购地需使用合规自有资金。不仅是东莞，西安、金华等采取集中拍地的城市最新公告的集中土拍规则也向22城集中供地新要求靠拢。由此来看，在土地供给侧调控进一步深入下，热点城市实际地价快速涨势也有望被遏制。

  除了控实际地价外，租赁住房的发展也快速推进。9月9日，国家人权行动计划发布，称将加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，各地政策也进一步跟进，如浙江拟要求本省人口净流入大城市新建保障性租赁住房占新建住房比例达到30%以上，并可利用集体经营性建设用地、企事业单位闲置用地等来发展保障性租赁住房。

  土地供应

  本周供地量环比下降近五成

  西安、金华集中推地

  供应方面。本周重点监测城市的土地供应量环比上周几乎腰斩，总供应建面为1255万平方米，同比也下降了19%。具体来看，一线城市中仅上海新挂了4幅商办用地，其余城市无新增挂牌土地。二线城市中，西安供应建面最大，总体量达557万平方米，涉及44宗地，均为西安第二轮集中出让地块。三四线城市中，佛山、清远、台州和金华等均有多宗宅地推出，其中金华推出了市区第四批集中出让地块，总建面约33万平方米，总起价27.97亿元，将10月18日进行出让。此外，西安、金华此次集中土拍规则也有所调整，基本与22城集中土拍新规保持一致；值得一提的是，金华此次土拍取消了保留底价，土地出让透明性进一步增加。

  土地成交

  四城完成二轮集中土拍

  拉动成交规模大幅走高

  成交方面，在福州、青岛、济南和天津等四个城市完成二轮集中土拍的带动下，本周重点监测城市的土地成交规模较上周大幅上涨。具体来看，重点监测城市总成交建筑面积为1810万平方米，同环比均大幅上涨；成交金额也突破千亿，达到1034亿元；价格方面，本周平均地价较上周小幅走高，成交楼板价达5711元/平方米，环比上涨7%。

  各能级城市方面，在四个二线城市有集中土拍的影响下，二线城市成为本周绝对成交主力。具体来看，一线城市本周仍无成交。二线城市中，青岛、天津、济南和福州均完成了第二次集中土拍；对比首轮成交规模来看，四城中除青岛的成交量较首轮有所增加外，其余三城的成交规模均不敌首次集中土拍。重点监测的三四线城市中，常州也于本周完成了市区第二轮集中出让，本次集中出让常州计划出让13宗双限地块，最终有5宗地进入摇号阶段，7幅地溢价成交，还有1宗因无人报价而流拍；和首次集中土拍相比，热度有所下滑。

  市场热度

  规则调整下四城二轮土拍热度下滑

  整体溢价率仍维持在低位

  成交溢价方面。重点监测城市的平均溢价率继续低位运行，本周仍处于5%以下的低位。虽然本周有4个城市集中拍地，但在二轮土拍规则调整的影响下，四城的土拍热度整体处于低热状态，除福州的溢价率仍在10%以上外，其余三市的溢价率均不足1%，明显不及首轮土拍热度。

  重点城市土拍热度的下行不仅反映在溢价率的下滑上，土地流拍现象亦较首轮集中土拍明显增多，包括溢价率超过10%的福州亦是如此。二轮集中土拍中，考虑临时撤牌地块，天津、济南、青岛和福州均有多宗地块遭遇流拍，其中天津、济南和福州的流拍率均在30%以上，较首轮显著上涨。 

  周度TOP5

  天津包揽两榜榜首

  土拍规则调整下入榜地块多为低溢价成交

  本周，重点城市二轮集中拍地潮来临，福州、济南、青岛和天津等四城市均完成了二轮集中土地出让。 在此影响下，本周成交总价榜TOP5和单价TOP5榜单几乎全被二线城市所包揽。尤其是天津，由于本次出让地块中有多宗中心六区优质宅地，如红桥区铃铛阁地块、河西区安江里地块、和平区多伦道地块等，成为本周两榜入榜主力。

  不过，在天津、福州等城市纷纷调整二轮集中供地规则的影响下，这些城市的土拍热度整体都维持在低位。以单价TOP5地块来看，除福州晋安区红光村地块达到最高限价摇号成交外，其余地块均以超低溢价成交，竞拍热度处于低位。

  重点地块点评

  中海低溢价拿下天津红桥区铃铛阁地块

  地块分析：

  经历了多日的延期后，天津第二轮集中土拍终于在9月10日正式开启。此次集中出让，天津共顺利成交40宗地，共揽金达40亿元，其中总价最高的地块为红桥区铃铛阁地块。宗地位于天津市城区核心位置，区位优势明显，最终由中海以34.66亿元的总价成功竞得，溢价率0.17%。值得一提的是，宗地还有1.68万平方米的自持租赁要求，实际可售楼板价接近2.2万元/平方米。 

  详细来看该宗地的条件。据地理位置来看，地块位于芥园道与复兴路交口东南侧，周边2公里范围内有多个地铁站点，与之距离最近的是2号线西北角站，交通出行十分便捷。由于地处天津城区腹地，周边配套资源也十分丰富：商业方面，项目周边2公里范围内有陆家嘴中心、天佑城、大悦城等多个商业综合体，能充分满足生活需求；教育方面，项目附近有红桥区中心小学、铃铛阁外国语中学、天津复兴中学等多所学校，资源也比较丰富。周边楼市方面，目前项目周边在售住宅项目不多，均价约在4万元/平方米左右，与地块成交楼板价相比利润空间充裕。