[克而瑞]二轮土拍收官之城郑州：楼市明显遇冷、土拍热度急剧下降，北龙湖板块也难逃“流拍”

  11月19日，经历了特大暴雨、疫情之后的郑州，终于迎来了第二轮集中土拍。作为二轮土拍收官之城，其土地市场是否也如其他二线城市一样？底价成交、流拍、国企托底现象是否也会出现？热度和盈利空间又会出现怎样的变化？

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  规则变化：首轮土拍“马甲”横行

  二轮出台“禁马甲、查资金”新规

  虽然郑州首轮土拍九成地块底价成交，但很大程度上是由于其城改地块的属性所致，热点板块土拍依旧十分高涨，北龙湖和经开区4宗地块还触发封顶价，进入了摇号环节。不仅如此，首轮集中土拍中3宗净地，品牌房企共出动百余个“马甲”，缴纳保证金高达1467亿元，最终外来大型房企成为此次土拍的主角，本土中小房企基本陪跑。

  因此二轮土拍对规则进行了调整，禁止房企利用“马甲”拿地：同一公司只能报名1次，参与竞买的企业在网上交易系统中申请竞买时，需在网上交易系统中填报承诺书，承诺具备房地产开发资质、同一企业及控股公司不参与该宗地竞买。

  不仅如此，二轮土拍还限制房企的购地资金来源，并加大了违约的处罚力度。若房企竞得后经审查不符合要求，不仅竞得结果无效，出让人有权扣除成交价款的20%作为违约金，而且竞得人及参与同一宗地竞买的控股公司2年内不得参加郑州市土地出让活动。

  这一系列举措均剑指首轮利用“马甲”抢地的行为，并且严查资金来源也能提高房企参与拿地的准入门槛，这些举措都在加码土拍市场，防止“炒地”，符合了“稳地价”的政策导向，意在保证郑州二轮土拍将表现平稳，即使是在北龙湖等热点板块，也要避免出现首轮超高轮次竞拍的情形。

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  热度变化：热点板块北龙湖也“流拍”

  热度较首轮明显下降

  郑州第二轮集中供地的规模较首轮明显下降，主城区共计挂牌了15宗含宅地块（不含航空港区8宗），总建筑面积仅175万平方米，较第一轮下降了76%。按照区域来看，包含惠济区5宗、金水区4宗、郑东新区、管城区和二七区各2宗。

  但是在开拍前一天，4宗土地被终止挂牌，其中包含北龙湖175亩地块，该地也是本轮土拍中体量最大、起拍总价最高的地块。

  就土拍结果来看，余下的11宗地均成功出让，较首轮减少36宗；成交总建面为106万平方米，较首轮下降了85%；成交总金额为65亿元，与首轮相比，大幅收缩84%。值得注意的是，第二轮集中土拍优质地块占比较首轮有所提升，因此平均楼板价较首轮增加7%，增至6162元/平方米。

  就热度来看，二轮土拍中整体溢价率降至2.45%，较首轮下降了8.03个百分点。成功出让的11宗地块中仅管城回族区一宗宅地溢价成交，该地被电建以熔断价12.06亿元竞得，成交楼板价为7145元/平方米，溢价率为15%。该地周边在售同类项目均价约1.3万元/平方米，据此测算的话，地房比约为55%，实现盈利不成问题。

  至于流拍率，由于开拍前终止出让4宗，使得流拍率升至27%，较首轮明显提升。这也与二轮土拍绝大部分城市表现一致，在资金环境偏紧、房地产市场降温的大背景之下，二轮土拍流拍率较首轮明显提升。值得注意的是，就连一直大热的北龙湖板块也出现了流拍（提前一天终止出让），显示出市场之“冷”。

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  事实上，由于其他城市二轮土拍遭遇寒冬，为避免土拍过冷，郑州二轮集中土拍多宗地块的起拍楼面价较之前周边同类地块的价格有一定的下调，二七区、惠济区、金水区均有地块涉及，降幅从4%到32%不等。在地价真实下降的情况下，这些土地也均底价成交，足以见得当前市场信心较弱、房企拿地十分谨慎。

  由于二轮土拍基本底价成交，而之前成交地块多溢价成交，从实际楼板价来看，绝大多数地块成交楼板价较之前呈下降趋势，典型如惠济区59号地块，该地被天河投资以底价16268万元竞得，成交楼板价4119元/平方米，而万科去年年底在其一路之隔拿地楼板价高达7163元/平方米，这样对比来看，楼板价降幅高达42%，拿地成本明显降低。

  再对比成交地块周边在售新房成交价格来看，8宗纯宅地平均地房比为0.34，盈利空间还是比较可观的。就以本轮集中土拍中起拍楼板价和成交价最高的北龙湖15号地块为例，该板块一直是房企必争的热门板块，本轮土拍该地却被华润以底价20.01亿元竞得，成交楼面价为14601元/平方米，而该地备案商品住宅毛坯限价31300元/平方米，精装额外加4700元/平方米，即使按照毛坯限价限售的话，地房比也仅有47%，如果精装销售的话，地房比更是低至39%。

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  楼市表现：疫情、暴雨双重夹击下

  郑州新房市场量价齐跌

  值得注意的是，尽管大多数地块尚能保持良好的盈利空间，但是受疫情、洪灾等影响，郑州商品住宅市场仍在低位周期。截止11月中旬，郑州商品住宅去化周期已经近20个月，8月之后月均成交量仅有70万平方米，较3-7月月均成交量下降了约三成，较去年同期月均成交量更是已经腰斩，成交均价也呈下降趋势。

  结合近期市场表现来看，10月份郑州主城区约有16个项目入市，平均去化率仅有37%，即使部分项目降价幅度已经高达15%，但销售效果依然不及预期，这也在一定程度上解释了本次集中土拍为何这样冷清。

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  房企拿地：品牌房企积极性降低

  地方国企的支撑性明显提升

  与首轮集中供地万科、保利、碧桂园、融创、华润等龙头房企积极拿地不同，二轮土拍中品牌房企相对较少，仅有华润、电建和中铁三家，并且三家房企均仅拿1宗，尤其是一向是房企必争之地的北龙湖地块被华润底价竞得（另一宗流拍），更是出乎意料，其余的地块多被地房国企、城投公司托底。

  造成这种现象，既有郑州新房市场量价下行的影响，也与“三条红线”之下房企日益增加的资金压力的影响；并且郑州本次集中土拍还新出台了“禁马甲、禁金融融资借款”等新规，层层阻力之下，郑州二轮土拍遇冷也在意料之中。

  综合来看，作为二轮土拍收官之城的郑州，与其他城市二轮土拍一样，也以高流拍和底价成交“冷淡”收场。不仅如此，在商品住宅市场下行的影响下，一向土拍热度较高的北龙湖地块也遭遇了“流拍”。

  结合近期政策环境来看，尤其是在房地产行业整体资金环境仍然高度收紧的环境下，土拍“降温”在一定时间内还将延续。考虑到杭州、广州、南京、苏州等多个城市三轮土拍竞拍门槛适度“放松”，如杭州恢复预申请、广州取消全周期限价、南京降低拍地企业资质要求、苏州降低保证金缴纳门槛、深圳降低竞自持（公共住房）上限等新规，这些利好释放之下，房企拍地的积极性将有所提升，三轮集中土拍的热度或将小幅提升，高流拍的现象也将有所改善。