沉寂许久的民营房企境外融资市场有了新突破。11月17日，雅居乐集团控股有限公司（03383.HK 以下简称“雅居乐”）宣布旗下子公司将发行本金总额为24.18亿港元的可换股债券，期限为5年，年利率7%。根据协议，这笔债券可交换约8799.13万股雅生活股份，占后者现有已发行股本约6.2%。

  此前，不少房企通过直接出售旗下物业公司的股权回笼资金，类似雅居乐这种可换股的融资方式并不多见。11月19日，雅居乐相关人士对中国房地产报记者表示，此次发行的可交换债券为母、子双上市公司的股债联动产品，在内地房地产行业较为少见，在当前市场波动及融资难的环境下，这种结构设计可避免股权及未来盈利摊薄的影响，同时有助于公司开拓融资渠道。

  这笔资金将被雅居乐用于未来一年到期海外债的再融资。按照该公司10月底对投资者透露的信息，2022年，其总计有280亿元债务到期，其中境内110亿元，境外170亿元。

  以雅生活6.2%的股份为交换

  公告显示，此次发行可换股债券的主体为远航金门，这是雅居乐的间接全资附属公司，此前已持有雅生活约3.61%的股权。债券的到期日为2026年11月，年利率7.00%，每半年付息。

  雅生活的换股价为27.48港元，比该公司11月17日的收市价溢价了20%，较前十个连续交易日的平均收市价有21%的溢价。根据换股价，这笔债券可交换8799.13万股雅生活的股份，相当于其现有已发行股本约6.2%。相应的，雅居乐对雅生活的持股量也将下降至48%。

  雅居乐方面表示，悉数交换债券不会导致公司综合损益表入账任何收益或亏损，对雅生活的持股比例变动不会影响公司的控制权，也不会对雅生活长远发展构成任何重大影响。

  在这之前，因为负债低、现金流稳定，物业公司成为了上市房企较容易变现的资产，不少房企都通过出售旗下物业公司股权获得了流动资金。物业公司也是很受欢迎的融资抵押物，9月30日，中国山东高速金融集团有限公司与佳兆业旗下子公司签订了一份认购协议，认购后者发行的1.2亿美元优先票据，期限约为一年，票面利率为每年11.5%。为此，佳兆业抵押上了所持佳兆业美好67.18%股权。

  雅居乐选择的是一种更为灵活的方式。有业内人士表示，此前，可换股债券大多交换的是发行主体的股份，此次雅居乐拿出的却是雅生活的股份，说明受近期房企暴雷事件的影响，物业公司的股权比地产公司更受投资者青睐。而从雅生活的换股价来看，仍有一定幅度的溢价，也折射了资本市场对物业公司的前景仍较为看好。

  据了解，雅居乐发行可换股债券的消息在本周二就已传出，香港业内有声音认为这反映了公司缺钱的事实，但也有声音表示，从大环境来看，缺钱是当下民营房企的普遍状态，雅居乐能够从公开渠道融到20多亿港元，而且只是以雅生活6.2%的股权为代价，已属不易。

  未来一年280亿元短债到期

  按照计划，这笔24.18亿港元的资金将用于雅居乐一年内到期的中长期离岸债务再融资。

  据了解，在10月22日，雅居乐曾召开过一次投资者电话会，会上透露了该公司今年第四季度及明年的债务到期情况。雅居乐的管理层表示，截至9月底，公司有380亿元现金，除去100亿元受限现金，能自由自配的资金大概是280亿元。再剔除项目开发、投资尾款等，集团层面可以动用的资金在130亿元-150亿元。第四季度，该公司有一笔2亿美元的公募债在11月18日到期，一笔负有担保责任的2.5亿美金私募债将于11月24日到期。第四季度到期的还有30亿元的银团贷款，雅居乐打算用自有资金偿还其中的20亿元，另外10亿元在现有银团的绿鞋条款下拿到审批后，进行提款偿还。据该公司管理层透露，境内方面，年内到期的主要是项目开发贷、信托贷款等，将通过境内项目的销售回款进行置换。

  根据会上的信息，明年雅居乐到期的总债务规模为280亿元，包括110亿元的境内债务，及170亿元的境外债务。

  10月25日，雅居乐发布公告，承诺公司有足够资金偿还到期债务。11月17日，该公司表示11月18日到期的2亿美元优先票据，赎回金额已全部到账。根据11月19日的最新消息，其11月22日到期的33.45亿港元贷款以及6000万美元贷款，偿债资金也已到账。

  虽然截至目前，雅居乐并没有逾期债务，但同样面临着评级下调的压力。标普在11月11日将其长期主体信用评级由“BB”下调至“BB-”。标普表示，尽管雅居乐仍可在境外银行获得融资，但这一渠道主要用于再融资，预计随着银行对开发商境外贷款的审批更加严格，该公司的境外银行贷款规模也将随之下降，未来将需要依靠内部现金流和境内银行贷款来偿还到期债务。

  按照标普的估算，通过出售资产，雅居乐将在2021年获得50亿元至60亿元现金，2022年获得100亿元至110亿元现金。在境外资产方面，雅居乐还拥有位于香港的物业开发项目以及上市子公司股份，价值约为170亿元至200亿元。

  对于明年的偿债安排，雅居乐相关人士没有透露具体的信息，只表示将继续保持稳健经营，审慎资金管理，视债务到期情况合理安排偿债计划。而招银国际认为，如果未来有需要，雅生活剩余股权可能会继续成为雅居乐部分流动性的来源。