[克而瑞]22城第二轮集中土拍收官，多城第三轮集中供地密集发

  2021年第47周

  11月15日-11月21日，在郑州、徐州有集中土拍的影响下，重点监测城市的成交量价得以环比回升，但溢价率、流拍率等热度指标依然表现不佳。重点城市集中供地方面，郑州于本周完成了第二轮集中土拍，至此22城第二轮集中土拍均已收官，除早期成交的厦门和无锡外，其余城市的二轮竞拍热度均因供地规则大幅调整而较首轮明显下滑。另一方面，第三轮集中供地潮也在密集来临，截止至本周已有17个城市公布了第三轮集中出让地块。

  土地政策

  山东因城施策发展租赁住房

  海南拟将产业园区配套用地占比提升至30%

  下半年以来，各省市支持发展保障性租赁住房市场政策相继出台，本周山东、海南也相继发布关于加快发展保障性租赁住房的实施意见。其中，山东提出将因城施策发展租赁住房，其中济南、青岛十四五期间计划将筹集15万、20万套（间）租赁住房。同时，两省份对利用产业园区用地建设保障性租赁住房也给予了支持，并将配套设施面积占比上限提升至15%。

  土地供应

  年关将至七城集中发布三轮供地

  供应规模因此环比大涨

  供应方面，重点城市需要在年底前完成第三轮集中供地，多个城市在近期发布了第三轮集中供地公告，本周更是有七个城市集中供地。在此影响下，重点监测城市的总供应建筑面积较上周大幅上涨，总挂牌量达4087万平方米。重点城市集中供地方面，北京、杭州、厦门、武汉、重庆、青岛和长春相继公布了第三批集中供应地块，其中武汉、重庆、杭州和青岛的供应量相对较高，其余城市的供应量均在200万平方米以下。22城之外，西安、常州也于本周发布了下一轮集中出让地块信息，总供应量也均超过了100万平方米。

  土地成交

  郑州、徐州集中土拍

  拉动成交量价环比回升

  成交方面。重点监测城市总成交建筑面积回升至1044万平方米，环比大增，同比也有22%的涨幅；总成交金额为273亿元，较上周亦大幅回升，但却不敌去年同期；价格方面，在郑州、徐州有多宗优质土地集中出让的影响下，平均地价较上周环比上涨14%至3703元/平方米，但同比仍有23%的降幅。

       各能级城市方面。一线城市本周仅有2宗商办用地成交，分别位于上海和深圳，均为底价成交。二线城市中，完成第二轮集中土拍的郑州成交量最大，共成交19宗地，均为第二轮集中出让地块，总成交量达195万平方米，共收金95亿元，其余城市的成交量多在低位。三四线城市中，徐州的成交建面最大，总成交面积达455万平方米，涉及51宗地，包括市区第二批集中出让成交的25宗地，最终多由本土国企底价竞得，外来规模房企中则仅有龙湖落下一子。

  市场热度

  溢价率延续低位运行

  郑州、徐州二轮集中土拍流拍率大增

  成交溢价方面。在整体土地市场热度持续低温的影响下，重点监测城市的溢价率连续多个星期低位运行，本周也不例外，平均溢价率仅为0.6%。各能级城市的溢价率同样也在5%以下徘徊，其中二线城市在郑州有地块封顶摇号出让的影响下溢价率微涨至1%，一线和三四线城市的溢价率均在零点。

  土地市场“寒潮”同样也波及到郑州和徐州的第二轮土拍。对比首轮成交情况来看，郑州和徐州第二轮集中成交规模和溢价水平都出现了大幅下降，且各有4幅地提前撤牌，流拍率分别涨至17%和14%。

  周度TOP5

  郑州、徐州二轮集中土拍遇冷

  部分优质用地价格下降

  同其他城市一样，郑州和徐州在本周完成的第二轮集中土拍热度也明显下滑。其中，郑州本轮成交溢价率降至2.4%，曾是首轮竞拍热点的北龙湖也难逃提前撤牌和底价成交。首轮集中土拍高热的徐州降温更加显著，第二轮集中土拍仅有1宗地进入摇号阶段，大部分地块则由地方国企托底，平均溢价率更是仅有0.78%。

  在土拍遇冷下，郑州和徐州的部分优质地块价格也出现下调。以总价榜、单价榜中两城入榜地块来看，郑州北龙湖板块、徐州铜山板块的宅地价格均较此前出现下调。以郑州北龙湖地块为例来看，该地块拿地价格为14061元/平方米，已低于2019年周边成交地块的价格。

  重点地块点评

  华润置地底价收入郑州北龙湖宅地

  地块分析：

  11月19日，郑州第二轮集中土拍落下帷幕。同之前完成土拍的其他城市一样，郑州第二轮集中土拍也上演着提前撤牌与国企托底的现象，市场热度冷意明显。具体来看，本次郑州主城区计划出让15宗地，有4宗则因无人报名而临期撤牌，最终顺利成交11宗，成交总价为65.13亿元，平均溢价率为2.45%，成交规模和热度均较首轮显著下降。

  11宗地中，最受关注的地块莫过于位于北龙湖片区的郑政东出[2021]15号（网）地块。作为本次集中供地中北龙湖板块唯一的纯宅地，宗地也吸引了多家房企参拍。但受郑州楼市整体降温和地块起拍总价相对较高影响，宗地最终底价成交，成交总价为20.01亿元，平均楼板价为14061元/平方米。据地理位置来看，虽然宗地位于北龙湖板块，但距离板块中心湖心岛较远，且有连霍高速、动车编组站等不利因素。另外，项目周边的生活配套仍有待完善，2公里内商业设施较少，居民生活需求较为不便。周边楼市方面，目前项目周边在售楼盘不多，平均价格约在3万元/平方米，低于项目最高限价。由此来看，项目的利润空间较为可观。