导语

  供应缩量和优质地块刺激下，三季度土拍热度有望点状回升。

  ◎  文 / 克而瑞研究中心

  6月，土地市场供地节奏不及去年同期。截止6月25日，全国300城6月经营性土地成交规模4152万平方米，较上年同期降幅超三成。热度方面，平均溢价率降至2.4%，环比上月微降0.1个百分点。不过，部分城市土拍热度点状回暖，典型如南京，在低密宅地的刺激下，南京TOP2单价纪录被刷新，无独有偶，青岛也诞生了新的单价地王，月末杭州土拍也出现了三成以上的高溢价。

  核心要点

  · 供求：本月土地供应量5983万平方米，同比下降35%，供应量延续历史低位。成交4152万平方米，环比上升22%，同比下降三成。

  · 热度：月内土拍热度点状回升，南京、青岛等城市出现高溢价地块，但平均溢价率仍然处在低位，流拍率同样依旧居高不下，市场已经进入筑底行情的深水区。6月重点城市平均溢价率2.4%，平均流拍率21%，均与上月指标数值相近。

  · 分布：各能级成交规模同环比均降，一线同比降幅最甚。具体来看，一线城市成交规模仅89万平方米，同比大降七成；不过受北京大体量高价地成交影响，楼板价超3万元/平方米。

  后市展望

  供应缩量和优质地块刺激下
三季度土拍热度有望点状回升

  6月，土地市场供地节奏不及去年同期。截止6月25日，全国300城6月经营性土地成交规模仅4152万平方米，较上年同期降幅超三成。热度方面，平均溢价率降至2.4%，环比上月微降0.1个百分点。不过，部分城市土拍热度点状回暖。典型如南京，在低密宅地的刺激下，南京TOP2单价纪录被刷新。无独有偶，青岛近期也诞生了新的单价地王，月末杭州土拍也出现了三成以上的高溢价。

  面对销售端去化速度下降，各地政府相继加强调控，优化供地结构，更加精准地供地。在供应收缩的同时，还加强优质低密地块刺激，使得青岛、南京土拍热度明显上升。接下来，南京、天津、苏州、长沙、合肥等多个城市仍会有低密宅地出让，在这些优质地块的刺激下，土拍市场热度有望出现点状回升，并修复核心板块发展预期，新房市场也有望藉此加快筑底进程。

  01 供求

  低密地块供应占比接近五成
成交建面同比仍在低位

  土地供应方面，截止2024年6月25日，本月土地供应量为5983万平方米，环比5月同期上升2%，同比下降35%。5月下旬以来，重点城市供应低密地块的积极性有所上升，但是在降低去化压力目标的大前提之下，从供地规模总量来看，6月份新增供地规模仍然只是较5月同期基本持平。

  至截稿时，一线城市中北上广均有新增土地挂牌，其中北京、上海均上市供应了容积率2.0以下的低密宅地，以上海杨浦平凉社区宅地为例，该地块出让底价7.3万元/平方米，且取消了溢价率10%的上限要求，北侧的大桥街道低密地块于2023年末摇号成交，成交楼板价为7.7万元/平方米。二线城市方面,成都、武汉、重庆月内供地面积超过100万平方米，且有45%的地块容积率在2.0以下，较2023年同期增加近20个百分点。配合需求面利好政策的发布节奏，二季度以来低密宅地供给占比明显增高，考虑到当前市场供求关系的恢复进程，预计低密宅地供地的高位还将在三季度继续持续，近期稀缺优质地块的拿地机会也会随之增多。

  土地成交方面，截至6月25日，全国300城经营性土地成交4152万平方米，环比上月同期上升22%，同比下降32%。一二线城市中，至截稿时西安成交建面突破80万平方米，其余城市均在70万平方米以下，北京、厦门成交金额突破100亿元，其余城市均在50亿元以下。为了在控制库存规模的前提下，保证适当的土地市场热度和交易频次，“高频、少量、质优”的供地策略在地方层面愈加普遍。随着优质地块成交占比上升，月内平均楼板价上升至2877元/平方米，环比上升19%，重新回到近一年的均值附近。

  02 热度

  土拍热度点状回升
流拍率延续高位

  市场热度方面，至截稿时6月平均溢价率2.4%，较上月下降0.1个百分点。不过从具体城市表现来看，得益于低密优质宅地的陆续入市，南京、青岛、宁波、南宁等城市的平均溢价率均超过了10%，只是由于月内北京、厦门的高总价地块多为底价或低溢价成交，拉低了重点城市的平均溢价率。譬如青岛崂山区金家岭宅地以接近4万元/平方米的楼板价，刷新了城市的地价新纪录，而南京河西宅地同样刷新了南京历史第二高价纪录，秦淮夫子庙稀缺宅地也拍出了20%的溢价率。随着低密优质宅地的陆续入市，预计7月份会有更多重点城市迎来高溢价地块成交。

  6月土地流拍率20.8%，环比持平、延续高位。在土地供求规模延续同比低位的情况下，流拍率指标持续高位，对于正处在供求关系重塑过程中的房地产市场而言，当前正在经历周期性动荡的高潮期。月内济南、石家庄、西安、肇庆、清远均出现宅地流拍，其中清远的英德市更是出现了21宗宅地的撤牌或流标。

  03 重点地块

  北京、厦门包揽两榜TOP3
青岛诞生新单价地王

  6月，北京、厦门、成都、南京等多个高地价城市小批量土拍，加之供应质量提升，总价榜和单价榜的入榜门槛明显提升。总价榜和单价榜榜首地块来自北京朝阳区，总价榜为朝阳孙河地块，该宗地最终由中建智地、朝开、江苏绿建三家企业组成的联合体以112亿元底价竞得，楼板价39579元/平方米；单价榜则为朝阳十八里店地块，该地被金隅以63.8亿元底价摘得，楼板价为50694元/平方米，该地也是总价榜第三地块。

  单价榜方面，榜首地块来自北京朝阳区，榜二、三地块均来自厦门湖里，两地块均被建发底价拿下，楼板价分别为44240、44192元/平方米，榜四地块来自南京建邺区，地块位于河西板块，容积率仅有1.01，经过多达47轮竞拍，南京奥体建设开发以17.4亿元总价拍下，溢价率高达15.2%，楼板价为43888元/平方米。此外，榜六地块来自青岛崂山，也是本月热门地块，经过多达364轮角逐，最终被海业益佳以37%的溢价率，楼板价达39516元/平方米，刷新了青岛单价地王记录。门槛地块来自成都，楼板价也达20300元/平方米，较上月入榜门槛大增44%。