蓝光“吞药”全国布点 云南白药地块属性存疑

  中房网 卢泳志 2013年7月27日，由四川蓝光和骏实业股份有限公司(简称：蓝光地产)接盘的云南白药置业有限公司(简称：云药置业)昆明呈贡项目——颐明园，正式开盘。

  半个月前，蓝光地产以6.46亿元正式接盘云药置业100%的股权，颐明园项目亦被蓝光地产揽入旗下，如今，该项目火速开盘，更加说明了蓝光地产对该项目垂涎已久。

  不过，据记者得知，颐明园项目建设的初衷是为解决云药集团内部职工的住房问题，而如今却以商品房的形式开盘，难免引起业内人士对该地块属性的质疑。

  同策咨询研究中心总监张宏伟对中房网表示，“这样的转化非常普遍，如果按照福利房性质，云南置业的评估价值不可能达到6.46亿元。”

  他认为，“蓝光地产在推行全国化的进程中，并购、拿地是其重要手段之一”。从偏安一隅到全国布点，蓝光地产接盘云药置业无疑是其深耕云南市场，布局全国的重要一步。

  “醉翁”之意

  近两年，云药置业净利润持续亏损，众多意欲接盘的企业望而生畏。而蓝光地产对昆明市场“垂青”已久，去年首次进军昆明，就拿下了两个“地王”，云药置业手中的430余亩待开发用地正是蓝光地产的意图所在。

  据公开数据显示，2011年，云药置业总资产8.04亿元，负债总额 7.94亿元，资产负债率高达98.7%，净资产956万元，当年公司销售收入2.14亿元，净利润亏损111万元。2012年时，该公司总资产7.35 亿元，负债总额7.26亿元，资产负债率同比基本持平，净资产为940万元，全年销售收入9779万元，净利润亏损16万元。

  连年的巨额亏损，迫使云药集团几个月前就宣布将转让云药置业100%股权，但一直没有结果。直到7月12日，云药集团公告宣称，公司已将旗下云药置业以6.46亿元的价格转让给蓝光地产。

  实际上，6.46亿是云药置业的评估价值，公司的账面净资产仅为1552.44万元，与评估值相比，增值率达 4066.59%。不过，其颐明园项目尚未出售的住宅和未开发的土地却颇为诱人。

  从最新公布的数据来看，云药置业目前不仅拥有各类别墅、洋房等高档现房279套，还拥有430亩未开发的土地。如今，现存高档住宅和后续项目即将对外销售，云药置业有望立刻实现大量收益。

  由此看来，蓝光地产虽然以超高的增值率接盘，但云药置业的房产存货却颇为诱人。相关数据显示，包括双拼别墅144套、联排别墅74套、独栋别墅18套、情景洋房23套，以及若干套花园洋房、叠拼洋房在内的房产存货账面价值高达5.69亿元。

  地块属性存疑

  尽管蓝光地产打着自己的如意算盘，但是颐明园项目的地块属性却存在疑点，业内人士质疑其将职工配套住宅转变为商品房，以谋取高额差价。

  据记者了解，云药置业是为配合云药集团整体搬迁项目而设立的房地产开发公司，为了给云药集团职工建设配套住宅，2009年6月政府部门批复了呈贡新城“颐明园”小区的建设项目。

  然而，在后续的销售和建设中，颐明园项目却“摇身一变”，化身为可以对外公开销售的商品房。据了解，颐明园项目由花园洋房和别墅构成，2010年交房的花园洋房已有多家以毛坯状态在二手房市场等着售卖。

  一家中介公司显示，该项目按照商品房对外出售，售价高达6500元/平方米，而如果继续按内部价出售，售价为2500-4500/平方米。这样一来，高达数亿的差价无疑是巨大的诱惑。

  不过，有消息称，云药置业已经完成了提供职工福利房的任务，并累计亏损了60万元。也就是说，颐明园现有的279套高档住宅以及未开发土地的变现和盈利能力非常可观。

  另外，记者还发现，颐明园项目为2010年交房，但截至2011年12月31日，云药置业的存货金额为7.73亿元，而到2012年12月31日，云药置业的存货金额还高达7.43亿元，这意味着，在一年的时间内，云药置业方面并未急于出售颐明园项目住宅。

  由此看来，云药置业或许在刻意“捂盘”。连续多年亏损的云药置业为何迟迟不将该项目出售？颐明园项目究竟是配套住宅还是商品房？云药集团并没有对此给予明确答复。

  深耕云南 布局全国

  就接盘云药集团地产业务一事，中房网向蓝光地产某负责人采访未果，“发言人不在，不便回答”。尽管如此，蓝光地产的意图也很明显，昆明是他们深耕西南、布局全国的关键。

  实际上，蓝光地产的全国化野心在几年前就已经初露端倪。2009年底，蓝光地产首次进军北京，几个月后推出“蓝光云鼎”项目，但不期而遇的新一轮楼市严厉调控打乱了蓝光布局的步伐。

  在进军北京失利的情况下，蓝光地产并没有停止布局全国的步伐，而是及时掉头向昆明、重庆、贵阳等西部城市进军。

  去年8月22日至9月28日，蓝光地产对昆明老海埂路的两宗土地强势出手。在昆明市土地和矿业权交易中心四楼交易大厅，以近5亿元的总价，获得了两宗土地的开发权。

  昆明是西南地区最重要的城市之一，随着云南桥头堡建设的推进，新机场投入使用，标志着昆明进入新的发展阶段，蓝光地产选择进入昆明恰逢其时。

  此次接盘云药置业，进一步说明蓝光地产非常看重昆明市场，意欲深耕云南，重点布局西南地区，再向全国其他城市快速布点。

  今年4月起，蓝光地产分别在青岛、长沙、无锡等地豪掷巨资密集拿地。其中，在5月10日，蓝光地产以约4.5亿元竞得了长沙市岳麓区洋湖垸的一宗商住地块，溢价率高达86%。

  对于蓝光而言，长沙与青岛成功拍地仅是开始，接下来还将继续推进全国化布局，加强在开发规模与产品档次的自我超越，实现从“四川蓝光”向“中国蓝光”的全面提升。