专访世茂集团副总裁：世茂地产已是全能无需转型

  2013年上半年，世茂实现销售金额325.3亿元，同比增长45%，完成全年550亿销售目标的59%，目标达成率也排在龙头企业前列。

  面对包括“万保中恒”在内的龙头房企上半年毛利率全面下滑的事实，这其中，世茂毛利率的上升值得一提。

  对于其中的奥秘，世茂集团副总裁、营销公司总经理蔡雪梅概括地说：“世茂销售的是不仅仅是产品，更多是生活模式，内部称之为‘世茂生活方式’”。

  蔡雪梅指出，世茂是一个有很强烈危机意识的企业，与国内前十位其他开发商有巨大的不同。业务已经涵盖了住宅、商业、酒店、旅居以及产业，所以世茂不需要转型，已是全能。

世茂集团副总裁、营销公司总经理蔡雪梅

  中房网：今年上半年，世茂集团创出最佳中期业绩，您怎样看待公司在上半年取得的优异成绩？对于下半年的情况，您持怎样的看法？

  蔡雪梅：今年上半年取得325.3亿元的销售业绩，是在可供销售的货量比较少的情况下取得的，所以比较难得。

  除了营收、销售额的明显增长，上半年利润情况改善幅度很大，毛利增长了25.7%，平均售价达到13000元，同比上升一成。观察行业看，房企普遍出现了利润率下滑的情况，但世茂实现了利润率的上升。

  世茂下半年的供货量有大幅度的提升，可售面积将达到580万平方米，可以说 下半年才是世茂销售的高峰期，尤其是在第四季度，长三角、福建、环渤海等地会有较多新项目入市，相信会给大家带来许多的惊喜。我们对下半年的业绩增长抱有 信心，完成全年550亿元的目标也充满信心。

  中房网：如今，世茂集团的房地产板块的全国布局是怎样的？其销售情况如何？下半年集团将有怎样的规划和措施，保证良好的销售业绩？

  蔡雪梅：目前世茂在全国八大区域将近40个城市有处于不同开发阶段的项目约70个。我们依据“城市进化先行者”的战略，除了率先进入待开发区域、先行配套等方式拉动区域开发进程，规划地标性项目填补城市空白、提升城市功能，还多地建设城市公共设施与服务并向市民开放。

  此外，世茂深耕福建、重点加深长三角等区域，上半年，世茂在福建省福州、厦门、泉州几大核心区域均实现领先。福州闽侯、泉州晋江两个项目夺得福州和泉州当地销冠，晋江世茂御龙湾项目更是继去年福建省销冠后继续稳坐福建省2013年上半年销售冠军。

  在厦门，世茂取得了两盘齐发、稳坐第一的成绩。其中，厦门世茂湖滨首府销售 22.3亿，排名厦门第二，世茂海峡大厦也取得逾十亿成绩。长三角地区也涌现了很多优秀项目，为下半年大量入市的新项目先行示范。上海世茂纳米魔幻城3月 首次开盘即突破11亿，半年实现20.2亿元的销售业绩，夺得上海别墅市场第一。江苏省苏州、常州等地的项目均位列当地市场前列。

  下半年集团推货力度加强，预期销售业绩会达到新的高峰。因为我们的供应量会 大大超过上半年，达到580万平米；尤其是在四季度，会有许多今年上半年新拿的土地项目入市。土地储备方面，世茂会择机储备优质地块，为更长远期间业绩的 持续增长预先准备。在资金方面，世茂持有现金约190亿，以及200亿未使用的授信额度，足以保证资金的需求。

  中房网：今年6月份和8月份，世茂集团分别在上海和成都启动了公司的“云服务”计划，目前，这项计划处于怎样的阶段？接下来将会有哪些新的动作？这项计划在集团的整体发展中将会起到怎样的作用？

  蔡雪梅：“云服务”计划是世茂集团以客 户需求为导向，推动软性服务的创新与整合，率先在房地产行业倡导和实施的。世茂整合集团内部的各类优质资源，也整合全球范围、跨行业的优质服务资源，使其 与业主生活对接。我们认为，房地产发展已经进入3.0时代，企业要赢得竞争、赢得客户，一定是内外兼修、软硬兼备的，除了硬件产品的升级，必须强化在软性 服务方面的完善，挖掘客户深层次和潜在的需求，为客户提供更新更好的生命体验。目前“云服务”计划已陆续在上海、南京、南昌、厦门、成都等城市落地。

  现阶段，在服务资源整合方面，世茂“云服务”已经覆盖到教育云、健康云、商 务云、消费云、定制云五大板块，分别为业主提供全面教育资源、完备的健康管理体系、业主高端商务及度假服务、一站式娱乐休闲消费、国际化定制设计服务等。 这一计划于今年六月启动，未来的进一步的资源整合将会既囊括进新的板块，也会在这些板块中整合进更多的服务项目和服务品质提升。

  在世茂看来，挖掘客户的潜在需求，提前预判市场，是企业保持持续发展，并引领行业的关键所在。我们希望，今后世茂的房子会成为一个有形的“端口”，世茂业主通过这一“端口”与涉及方方面面的服务资源实现对接，并享受世茂所倡导的“世茂生活方式”，拥有全新的生命体验。

  中房网：世茂领导层曾经透露，“我们今年拿地应该在250亿－300亿元之间。”如今，公司拿地情况如何？在选择地块类型和城市方面，公司有哪些参考标准？接下来，公司将在拿地层面有何动作？

  蔡雪梅：世茂一贯以审慎的态度扩充土地 储备，秉承经营的一贯作风，在求发展与控风险的抉择中，综合平衡，双管齐下。去年下半年，世茂加大了土地储备的规模。今年上半年，世茂在宁波、杭州、苏 州、南通、泉州、广州、武汉、南昌、济南及北京增加了412万平方米住宅土地储备，新增土地平均楼面地价约为每平方米人民币3961元。目前世茂土地储备 总量三千七百多万平米，依然排名行业前列。区域选择上，世茂会继续强化在长三角、福建这两个领先区域，拿地也会对此有针对性。除此以外，世茂在西部、环渤 海、东北、中部都会关注，根据土地资质情况，选择合适的时机参与。2013年上半年世茂新增的土地储备主要分布在发展潜力巨大、房地产市场尚未饱和的省会 级二、三线城市，确保了项目的发展空间及抗风险能力。当然，世茂拿地会与项目开发、销售的进度配合，并保持资金情况的稳定。

  中房网：由于楼市回暖，销售回款极大缓解了房企的资金压力，目前世茂集团在拿地和项目开发资金方面是否存在压力？对于前段时间流动性紧张的压力，公司在融资方面做了哪些工作？

  蔡雪梅：今年上半年，世茂资金状况进一 步改善。在今年1月14日成功发行于2020年到期的8亿美元高级票据后，世茂7月又获得4年期5.7亿美元等值银团贷款，目前世茂可用现金总量增大，资 金平均利息成本下降，负债结构中继续增加中长期债务。截止今年6月30日，世茂持有现金约为人民币189.0亿元，未提用授信额度约为人民币200亿元。 世茂资金状况充裕，足以保证开发需求和公司发展。

  中房网：经历多年的发展，世茂集团“四驾马车”的发展目前处于怎样的状态？各自在发挥怎样的作用？公司是否会扩展其他业务板块？

  蔡雪梅：目前，世茂集团业务集住宅、商业、旅游地产、产业板块于一体，统称为“四驾马车”。在世茂发展的早期，世茂以打造高端豪宅产品闻名，被业内冠以“豪宅教父”的称号。

  自2001年开始，世茂开始实施多元化产品战略，从住宅扩展到商业地产行 业，随后逐渐扩展旅游地产，并于2010年开始牵头成立海峡建设开发产业地产。“全面”成为世茂的第二大特质，地产业务多元化、最早覆盖全地产开发领域， 并且各大板块均“大而强”。这是世茂战略布局上区别于同行其他企业的很大不同，是世茂的重要优势。