[克而瑞]王健林缘何抛弃万科 最终选择碧桂园？

  近日，汕尾市碧桂园房地产开发有限公司与万达集团举行合作签约仪式，两家企业将在汕尾联合开发商业项目“万达商业广场”。此次万达集团与碧桂园联合开发汕尾碧桂园商业地块，拟将该项目打造为集购物、休闲、娱乐、文化、餐饮等功能于一体的大型地标性商业综合体。

  值得注意的是，根据媒体的报道，此次双方合作项目地块位于汕尾市东涌片区香湖路北侧C1地块，即在汕尾碧桂园二期凤凰湾里面。

  因此，结合万达未来战略中的轻资产模式，我们推测此次合作将是由碧桂园出地出资金，由万达进行资金的运营管理。

  一、为什么抛弃万科？

  2015年5月，万达与万科合作的消息刷爆整个地产界朋友圈，但最终“雷声大雨点小”，一直以来基本没有实质性的进展，时至今日人们已经忘的差不多了。就在上个月的万科香港业绩发布会上，总裁郁亮这样回应“万万”的合作事项：“我们跟万达的合作确实因为有个别商业条款最后没达成一致，所以暂时放下来了，今后再找机会吧。”

  具体是哪里没有达成一致，我们不得而知，但根据我们的分析，或许有以下两方面的原因：

  第一个，双方理念难以统一。由于一二线城市数量毕竟有限，且万达已经有相当的布局了，那么万达如果想要持续 扩大规模的话，势必要大量布局三四线城市。然而，以住宅开发为主的万科，一方面是其旗下商业地块有限，另一方面考虑到未来三四线城市的风险问题，估计不太 可能陪着万达在三四线城市大量扩张。那么一个是商业地产老大，一个是住宅的老大，大家的未来战略方向就不一致，估计也很难有一方会妥协。

  第二个，万达轻资产没“轻”起来。万达未来的主要战略就是轻资产，而其主要方向有二：一是由合作机构专项基金投资建设万达广场，万达负责选址、设计、建造、招商和管理；二是由合作方出地出资金，万达对合作方的项目进行资产运营管理。

  联想“万万”合作时万达官方微信的表述：未来双方合作主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万达投资项目中商业部分，万科开发项目中住宅部分，充分发挥各自优势，实现互利共赢。很显然，“万万”的这个合作框架跟万达的“轻资产”战略出现了一定的偏差。

  二、为什么选择碧桂园？

  双方原有布局相似，契合程度明显高于“万万”。在过去，万达依靠丰富的商业资源进入了大量的三四线城市，根据2015年年报显示，其一二线城市之外的购物中心总建筑面积占比达到45.8%。而碧桂园的产品一向以三四线改善型超级大盘为主。因此，无论是战略方向上，还是业主客群上，双方的契合程度明显更高。

  本次合作地点选在汕尾碧桂园二期凤凰湾里面，该项目碧桂园已经开发达8年之久，发展较为成熟，业主数量达到将近3万。同时，该项目以大户型改善 产品及别墅产品为主，客群定位较高，商业购买力强。对于选在这样一个发展较为成熟的项目，可以说是经过深思熟虑的，为双方的进一步合作起了个好头。

  从碧桂园方面来看，莫斌在2015年公司业绩会上表示，碧桂园未来“只会升价销售，不会降价销售”，提出了碧桂园的“通过涨价消化库存”方针。 然而，在三四线城市库存量居高不下的大环境下，如果不降价，要去化碧桂园的改善型超级大盘，配套万达广场提升产品附加值或许是可行之道。

  三、此次合作有什么好处？

  1、为未来集团合作打下基础。本次选择在较为成熟的汕尾碧桂园项目进行合作，可以把它看作是双方的一个试点。未来万达与碧桂园，无论是国内的众多三四线城市，还是海外的布局，双方在集团层面的合作想象空间巨大。

  2、获取更优质土地。未来万达与碧桂园双方一旦进行集团层面的战略合作，那么将意味着，有”城市中心”之称 的万达广场将与碧桂园大盘携手，攻略中国上百个大大小小的三四线城市，这不仅有助于提升城市整体形象，而且将创造大量就业岗位、巨额税收以及将有效带动地 方经济发展。因此，地方政府也愿拿出最优质的地块给万达&碧桂园进行开发。

  3、快速扩大规模。万达轻资产有两个战略目标，一是2020年开业400个至500个万达广场、2025年 开业1000个万达广场，二是2020年万达商业地产净利润的三分之二要来自租赁收入。毫无疑问，与“三四线之王”碧桂园的集团层面合作，将有助于万达快 速复制轻资产模式，最终实现这两个宏伟目标。

  四、万达广场现在的发展状况？

  目前，万达提出的轻资产模式有两种：

  第一种模式即由合作机构专项基金投资建设万达广场，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理 “慧云”系统，所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。目前，第一种合作模式，已完成3个资产包共计15个轻资产广场的合作，另外还有数个广场尚在 谈判中。

  第二种模式是由合作方出地出资金，万达对合作方的项目进行资产运营管理。目前来看，通过这种模式的话，2016年将开业1个万达广场，同时已签署北京2个、乌鲁木齐1个，大连1个共4个项目，目前已开工建设，预计2017年完成。

  事实上，根据万达官方的披露，截止到2015年底已开业万达广场总数133个，然而2016年以来，还未有新开业的万达广场。因此，要达到这个 目标2020年开业400个至500个万达广场、2025年开业1000个万达广场的目标，万达轻资产战略势必要“腾飞”，万达广场与碧桂园的超级大盘合 作，在众多三四线城市进行大量复制，或许将是不错的方向。