[克而瑞]房企中报季系列快评之---佳兆业

  佳兆业： 全年销售额有望突破260亿元，一二线和旧改将成两大增长点

  分析师/CRIC研究中心分析师 沈晓玲、戴成路、陈开朝

  全年有望突破260亿元，进入TOP20行列。2013年上半年，佳兆业累计实现合约销售额110亿元，同 比大增71%，顺利完成全年220亿元的销售目标的一半。另据7月最新数据，公司首7月累计实现合约销售额129亿元，完成全年销售目标的59%。公司的 目标完成度情况良好，公司今年的销售目标将会如期完成。而且从2010年-2012年公司的销售历史数据看，上半年销售额一般占全年比重的3-4成，以此 推算，今年将有望超额完成销售目标，突破260亿元，公司或有望进阶房企销售排行榜TOP20行列。

  此外，公司项目的良好情况也支撑我们作出上述判断：根据企业中报和CRIC监测数据，公司目前在全国有近80个项目，其中在售项目40个，部分已进入强销期。

  如180万体量的深圳佳兆业城市广场，一期于2012年12月底入市，今年上半年就强劲销售23.65亿元，单此项目就占了公司上半年总销售额 21.5%，项目也在2013年多次蝉联深圳项目销售前三甲。截至今年6月底，项目一期已累计销售11.6万平米，年内还有面积近20万平米(价值近40 亿元)的可售货量。

  同样于去年底上市的深圳龙岗大道1号今年上半年也强劲销售10.22亿元和4.63万平米，剩下7.7万平米(价值近17亿元)的存货也将对公司下半年的业绩形成强有力的支撑。

  此外，2013年6月，企业推出深圳大鹏项目(即佳兆业广场一期)，上市体量92万平米，其96.2%的面积在80平米以内，迎合了刚需市场，预计将对下半年企业销售业绩作出较大贡献。

  还有珠海最大型的旧城镇搬迁重建项目——珠海水岸华都花园第一期主体工程及园林已完工，近期将择机开盘。

  这些在售热销和即将上市的大盘，都将为企业带来可观的现金流，支撑着公司业绩快速增长。

  另外，据企业透露，去年留存可上市量为104万方，上半年新推130万平米，且下半年预计有230万平米的新推量。如果去除公司上半年的销售面 积119.1万平米，下半年可售货量可达344万方，即使按照50%的去化率(过去一年企业去化率达70%)，以及上半年9253元/平米的均价计算，下 半年的就可形成160亿元的业绩，加上上半年的销售，保守估计企业全年业绩亦可突破260亿元。

  强势回归一二线，重点布局经济发达区域

  自2011年以来，公司做出重大战略调整，将发展重心重新回归一二线。为此，近两年公司土地储备加大了向一二线城市的倾斜力度。在2012年，佳兆业共投入45.19亿元收获243万平米土地，按金额计近8成位于一二线，按面积计依然逾半分布在三四线。

  今年以来，公司继续强势回归一二线。上半年，公司共投入86.53亿元购入124.78万平米的土地。上半年拿地金额已是去年全年的1.91 倍，且所拿地块几乎全部位于一二线城市，其比重按金额计达到91.3%，按面积计也高达80.7%。尽管如此，截至2013年6月底，在集团2480万平 米的土地储备中，一二线的比重依然只有27.5%，这与企业制定的未来一二线业绩要达到7成的目标依然有相当大的差距，预示着企业今后将继续聚焦在一线城 市及二线省会城市集中拿地。

  另外需要指出的是，与去年拿地均匀分布于长三角、环渤海和中西部地区有所不同，今年上半年公司拿地几乎全部集中经济发达的珠三角、长三角区域， 按金额计，两者都达到4成。可看到，战略回调后，佳兆业在强势回归一二线的同时，聚焦对上海、广州、深圳、杭州等经济发达城市的布局，上半年这4个城市的 资金投入占比高达76%。

  杠杆率提升助推业绩高速增长，高增长使企业风险仍可控

  从今年上半年佳兆业的财务报告来看，企业的销售毛利率和净利率均出现小幅下降，主要是由于去年销售主力集中在三四线城市，合约销售均价仅为 6714元/平方米，随着这部分项目的结转入账，导致利润被摊薄。但是随着新增一二线项目的入市，企业利率将会提升。一方面，今年上半年企业销售均价已经 较去年上涨至9253元/平方米，年末净利率势必会增加；另一方面，今年上半年拿地均位于热度很高的一线城市城市，虽然楼板价升至6935元/平方米，但 这些城市开发收益更高，将推动企业的利润率进一步提生。

  上半年，企业净负债率走高到82%，但依然维持在合理水平。不仅如此，企业上半年短期负债上升，但由于现金流也从去年的38.8亿元提升至 61.74亿元，企业现金短债比依然维持在1.7，短期内压力并不大。企业的净负债率的增加，主要与企业采取高周转策略有密切关系，尤其是在投资拿地方面 耗资86.53亿元。事实上，从我们的观测来看，企业业绩目前正处于快速增长的开端，上半年合同销售额出现71%的同比增长，营业收入则增长2倍之多。一 般性而言，当企业步入快速增长之初，必然会一定程度提升自身的杠杆，从而更高效的使用自身资产，实现增长。高增长与高杠杆乃相辅相成的关系，高增长也对高 杠杆率提供了有力的保障，风险可控。

  一二线开发和城市旧改业务成为佳兆业未来的“两轮”驱动力

  作为中国领先的城市运营商，佳兆业的主营业务涉及地产开发、城市更新、商业运营、酒店管理、物业服务等多元领域。但要指出，为了追求资金的高效 使用，佳兆业一直将商业的比重控制在10%以内；而物业服务目前仍处于辅助地位。为此，未来公司的业务增长将主要靠一二线的地产开发和一线的旧改业务“双 轮”驱动。

  作为旧改的行业领袖，公司在国内一线城市参与了多个大型旧城改造项目，目前共有31个城市更新项目，总占地面积约1030万平方米。自去年12 月以来，企业旧改项目进入全面收获期，如前所述的深圳佳兆业城市广场、龙岗大道1号都是旧改项目；今年6月深圳大鹏项目上市，以及未来随着珠海水岸华都花 园及深圳盐田地块等项目入市，整个旧改板块将撑起公司业绩大半边天。

  除了旧改外，一二线的地产开发也将成为企业未来另一大收入源。近两年企业在一二线城市大肆拓张，尤其是聚焦对北上广深和二线城市中的省会城市实 行了重点布局。部分项目如武汉佳兆业金域天下上半年销售达到6.79亿元，上半年新推的杭州玖珑雅苑、成都佳兆业8号，上半年销售分别达到1.63亿元、 1.29亿元，进入了强销期，其它一二线新增地块或于今年下半年到明年形成集中供应的态势，届时一二线板块将迎来一个业绩爆发期。

  补充说明：此报告仅为企业当日业绩发布后的及时快评，后期CRIC研究中心还将有详详实的半年报分析报告推出，敬请关注！