[克而瑞]房企中报季业绩系列快评之---金地集团

  金地集团：重新进入高增长轨道，开发速度大幅提升，积极拿地补库存

  分析师/CRIC研究中心分析师 沈晓玲、李莹

  上半年销售额同比增长近五成，全年销售金额或将首次突破400亿

  2013年上半年，金地完成销售金额共计197.2亿元，同比增长46.5%，销售面积151.1万平方米，同比提升32.25%，业绩增长速 度较为显著。另外根据7月最新数据，公司首7月累计实现合约销售额224亿元。参照近几年金地业绩的分布情况，除了2010年下半年受推货量不足影响外， 金地上半年及下半年的比例大致为四六开，大致估计金地2013年全年销售额将达400亿以上。

  上述判断还基于以下几点原因：首先是下半年供货量充足，为330-340亿，按照金地年初设想的60%去化率，那么下半年销售额或达204亿 元。金地推行的产品标准化系列化已见成效，项目开发周期大大缩短，其6月在南京获取的地块预计于今年12月正式开盘，整个周期仅5个多月，项目周转速度的 加快将有助于保证下半年的供货量；其次，企业前几年对宏观调控下的市场短期波动不太适应，近几年对产品结构进行了适当调整，随着企业高端项目不断去化，其 下半年144平米以下的产品占比差不多会占到7成左右，与此前的产品结构相比更贴合市场需求，这一积极改变将帮助企业从销售业绩增长缓慢的困境中走出来， 例如8、9月份将继续推案的北京朗悦，该项目上半年销售额达18.50亿，另外还有金地格林也将在下半年有新增供应，该项目延续上半年的热销态势将为大概 率事件。总而言之，我们预计今年下半年企业很可能实现超200亿的销售额，全年业绩将首次突破400亿，保持近三成的增长率。

  上半年发力土地市场，提升三线城市土地储备比例

  从拿地投入数值看，今年上半年金地在补充土储方面表现相对激进，拿地金额202亿元，其中权益金额高达153.4亿元左右，占到上半年销售金额 的78%之多。而与去年对比来看，金地更是明显加快了扩张步伐，根据企业年报，2012年全年金地新增土储量为241.67万平方米，拿地额69亿元，今 年上半年拿地量价均远超去年水平，拿地量同比提升104%，拿地金额与去年全年相比增长了193%，企业积极扩充土地储备为未来几年的高周转发展做准备。

  从拿地结构看，金地今年在三四线城市的拿地规模占比显著提升。首先，金地在上半年仍然着重于在二线城市补充土储，该类城市拿地建面占比高达 71%，其次，企业适当加大了对三线城市的投入，在三四线城市拿地量占比较去年提升了14个百分点，这些三四线城市普遍为经济发展热点城市，例如包括珠三 角区域的佛山、长三角区域的扬州等。近期一线城市土地市场竞争激烈，地价不断攀升，金地在三四线扩充土储能够避开一线城市土地的白热化争夺，避免拿地成本 上升过快，并且有助于优化企业土储结构。

  毛利率受高端项目及市场情况影响，资产显著提升、债务结构良好

  企业目前处于快速增长期，上半年营业收入82亿元，同比增长36%，总资产比年初的1025亿提升了122亿至1147亿，增长幅度明显。增长 的原因主要有两点：一是企业上半年销售业绩良好，达197亿，同比增长了46%；二是企业在报告期内获取较多优质土地，拿地金额200多亿元，近500万 方建筑面积。

  企业毛利率为23%，与去年同期相比下降了9个百分点，其中房地产业务结算毛利率为27%，同样下降了9个百分点，降幅较为明显。主要是企业 2011年四季度到2012年上半年，促销力度较大，而这些项目在今年上半年进入结转周期；另外，企业高端项目占比较高，去化速度相对较慢，故降低售价， 使得企业整体毛利率表现受拖累。预计随着高端项目持续去化，产品结构进一步优化以后，企业的毛利率将上升。

  从企业负债情况来看，金地净负债率从去年同期的42%提升至60%，也是企业加快扩张的外在表现之一。但总体来说，金地的负债率水平在行业内并 不算高，企业3月发行了五年期债券，债务结构得到调整，其短债比仅为1.6，处于相对合理的范围内，其发行的债券利率也仅为5.625%，融资成本较低， 企业无过高债务压力。尤其目前企业已经拥有“金地置业”海外融资平台，在A股市场再融资相对困难的情况下，海外较低利率的资金将是企业优化负债结构的渠道 之一。

  下半年将保持对土地市场密切关注，注重成本管控

  我们判断，今年下半年如有合适的地块出让，金地仍然会进行争取，事实上，经过上半年的快速扩张，金地7月初又在东莞新增了一幅商住用地，拿地金 额4.2亿元，溢价高达72%。金地具有较强的融资优势，拿地资金充裕，而且企业有意加快项目开发速度，这就势必存在对土地的需求，面粉的供应必须跟得上 做面包的速度。同时，金地方面也表示，目前手头有一些较好的拿地机遇，会考虑其中预期收益较好的项目。

  另外，金地上半年在拿地成本把控上相对良好，但在南京创了仙林湖区域“地王”，并且拿了几幅高溢价地块，我们注意到本期末金地对其常州3号地块 计提跌价准备9740.95万元，由于该地块拿地时楼板价过高，无法达到企业预期售价，建议金地在后期拿地时严防类似情况再度出现，不可因市场热度高而盲 目获取高价地块。值得肯定的是，金地上半年灵活采取合作拿地方式来获取优质地块，上半年近五成的土地为合作获取，包括其在北京新增的三幅地块，合作方式能 增强企业拿地实力，从而提高拿地的成功几率，并且能够实现以相对少的资金在一线城市获取土储，降低单个项目的资金占用量和成本，有助于企业良性运行，预计 企业下半年还将有较多合作获取的地块。

  补充说明：此报告仅为企业当日业绩发布后的及时快评，后期CRIC研究中心还将有详详实的半年报分析报告推出，敬请关注！

  分析师简介

  沈晓玲，CRIC研究中心企业研究经理，擅长房地产企业战略、应急策略研究

  李莹，CRIC研究中心土地研究员，专注土地市场及企业土地收储研究