[克而瑞]首入上海，龙光长三角都市圈战略布局更进一步

  龙光自2018年开始正式进军长三角市场，两年内在环上海区域获取近10个项目布局，得到迅速发展。近日，龙光以总价23.8亿元竞得上海市杨浦定海社区一宗住宅地块，完成长三角都市圈战略布局的重要一步。在长三角区域加速布局发展、培养集团新业绩增长点的同时，如何通过杨浦项目打响龙光在上海区域市场的品牌效应，也对其产品定位和产品打造能力提出了考验。

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  首入上海市场

  龙光竞得杨浦区定海社区宅地

  近日，龙光以总价23.82亿元摘得上海杨浦区定海社区D5-1地块（定海路街道152街坊），溢价率19%。首入上海的同时，也完成了龙光长三角都市圈布局战略中重要的一步。

  该地块土地出让面积1.46万平方米，容积率2.5，计容建面面积约3.64万平方米，拿地楼板价近65441元/平方米。作为上海市杨浦区2020年挂牌出让的首幅宅地，该地块地处内中环间，紧邻地铁12号线爱国路站，且无任何自持、租赁住宅要求，地理位置和出让条件相对优越。

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  战略意义更大

  打造好产品树标杆

  杨浦区定海社区D5-1地块虽然拿地楼面价达到6.5万元/平方米，但参考近年周边新推项目的销售表现，预计利润空间仍能得到保证。具体来看，在该地块3公里范围区域内，有华发公馆和阳光城檀悦101两个近年新开的项目，销售均价近10万元/平方米，最早于2018年末开盘且目前均已售罄。

  从潜在目标客群来看，因为该地块出让条件中有不低于80%的中小套型住宅占比限制，最终其产品或以区域内的再改需求为主。作为龙光进入上海核心市场的第一个项目，项目的利润空间固然重要，但如何通过该项目的开发，成为该板块的标杆，并打响其在上海的品牌效应，考验龙光的产品打造能力。

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  深化长三角都市圈战略布局

  培养新的业绩增长点

  对于从某个区域成长起来的房企而言，在通过区域深耕发展到一定规模之后，借力全国化拓展市场布局是提升自身发展空间的重要途径之一。此次龙光正式进入上海市场、获取核心区域的首个项目，对其深入长三角都市圈发展、加速全国化布局具有更强的战略意义。

  一方面，龙光作为区域发展型房企的典型代表，成立20余年来采取集中性战略，坚持对汕头大本营、粤港澳大湾区及南宁市场进行区域深耕。另一方面，近年来龙光对全国化布局的尝试加速。其中，华东市场作为房企布局的必争之地，也是龙光全国化布局战略的一部分。

  早在2018年初，龙光就正式成立上海区域公司、进军长三角市场。在环沪区域开启对长三角都市圈的战略布局，并在短短两年时间内得到迅速发展。截至目前，龙光在上海周边的苏州吴江、昆山、嘉善等地已拥有10个项目布局，土储总货值逾百亿元。以上海为核心、紧密环沪为主，深耕嘉善。值得注意的是，龙光持续关注上海市场，年内已积极参与多场土拍，在惜败招商、错失虹口嘉兴路街道地块后，龙光对杨浦定海路街道地块也是志在必得。

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  全国化布局逐步加速

  粤港澳大湾区仍是投资核心

  根据龙光披露的发展目标，将对大湾区、长三角两大都市圈，以及西南、中部两大城市群进行全国布局。2019年，龙光长三角区域全年销售金额破30亿元，占集团销售的比重提升至3.1%，市场外拓业绩贡献显现。

  但值得注意的是，在区域结构上，无论是从布局重心、还是竞争优势来看，粤港澳大湾区仍将长期处于龙光的核心战略地位。一方面，2019年粤港澳大湾区的销售业绩占到集团销售的56.3%。而截至2019年末，粤港澳大湾区的土储货值达6850亿元，占比更高达82%。另一方面，龙光2020年以来积极投资拿地，上半年在深圳、广州、佛山等城市均有斩获，拿地销售比高于行业平均。其中，4月龙光以最高限价115.97亿元竞得深圳前海一宗宅地，进一步扩充了其在大湾区的货值储备。

  总体而言，继西南区域之后，2018年以来龙光在长三角城市圈的布局加速、业绩贡献逐步显现。此次摘得的上海市杨浦项目能否打造成为该板块的标杆产品，打响龙光在上海的品牌效应，考验龙光的产品打造能力。同时，环上海区域城市市场是否能进一步发展成为龙光全国化布局拓展的一个新的业绩增长点，值得关注。