[贝壳研究院]中国金茂年报：主张科学至上与城市运营

  2020年，中国金茂（下文简称：金茂）业绩快速增长，超额完成目标，为其2023年冲击3000亿目标夯实基础，“三道红线”全部达标，成功跻身“绿档”房企之列。贝壳研究院认为，拥有央企背景的金茂，更容易获取更多的资源，如在融资层面、土地资源方面等，在同梯队房企中优势较为明显。结合此次年报内容，需关注金茂归母净利润下降以及联营合营公司的负债情况等。

  业绩表现：超额达成目标，业绩增速44%，2021年冲击2500亿势头强劲

  报告期内，金茂实现合约销售约2311亿元，同比增长约44%，增速较2019年26%增长18个百分点，首次跨越2000亿规模，完成年初2000亿目标的116%。合约销售面积1129万平方米，同比增长51%，合约销售均价20469元/平方米，同比减少5%。根据贝壳研究院统计，2020年上半年受疫情影响，金茂大力促销、以价换量，1-6月合约销售均价约为18779元/平方米，下半年市场快速修复，销售均价逐步拉升回到2万元水平。

  金茂于2020年提出“3年3000亿”的短期目标，拆解到2021年、2022年业绩目标分别为2500亿、3000亿，预期增速分别为25%与20%。在当前行业新形势下，金茂冲击规模势头仍然保持强劲。

  财务水平：增收不增利且毛利率大幅下降，资金流动性得到补充，偿债能力提升

  营收：2020年金茂实现营业收入600.54亿元，同比增长39%；其中城市运营及物业开发收入543.67亿元，同比增长44%，主要由于地产交付结算较去年增加，城市运营与物业开发收入占比整体收入91%，占比较上年增长4个百分点，主营板块地位加固。

  利润：2020年金茂毛利为121.14亿元，同比下降5%，整体毛利率为20%，较上年同期29%下降9个百分点，主要是城市运营及物业开发板块毛利率下降所致。城市运营及物业开发板块毛利率18%，较2019年同期27%大幅下降9个百分点至行业较低盈利水平。早期金茂获得部分“地王”级项目入市期间，多数城市出台限价调控政策，导致盈利下滑。另，2020年金茂归母净利润38.81亿元，同比下降40%；若扣除投资物业公平值收益（已扣除递延税项），公司所有者应占溢利为32.3亿元，同比下降47%。几近减半的归母净利润与出售股权降低经营权益有一定的相关性，需引起关注。

  偿债：截至2020年末，金茂现金及银行结余（不含受限制现金结余）约为434.56亿元，同比大幅增长142.1%，金茂利用增发新股、出售股权、债券融资等多方式实现快速补充资金流动性。同时，通过联营合营等方式降低表内债务，2020年其非受限现金短债比为1.56，较上年同期改善提升约0.89，现金流管理效果显著。

  土地策略：为降负少拿地、控成本，而意愿尚存，预2021年仍将积极土储

  根据贝壳研究院统计金茂报告期内主要在14个城市新增项目31个，获取土地建筑面积约675万平方米（可售），同比减少33.0%，权益取地金额约352.6亿元，同比减少27.9%。在降负债的实际压力下，取地投入减少，取地成本进一步降低，2020年新增土储平均成本约6274元/平方米，较2019年下降约8%。为实现跨越3000亿目标的金茂，取地意愿尚存，2021年在集中供地改革中，预计金茂将发挥央企信用与实力，积极投入土地市场之中。

  另，2020年新进包括太原、烟台、石家庄和泰州四个城市，截至2020年末金茂在全国累计进入51城，持有约270个项目。同时，2020年获取7个城市运营项目，累计达27个，通过城市运营获取优质土地成为金茂在土储策略中的重要方式之一。

  发展战略：发展步入新阶段，向3000亿冲击并长期看好城市运营

  金茂在跨入签约销售2000亿规模的新阶段后，金茂提出“坚持科学至上，坚持城市运营”的发展理念。金茂长期看好城市运营模式，并不断夯实其中国领先城市运营商的战略定位，通过聚焦“双轮双翼”核心业务，重点关注“双驱动与双升级”，以实现其整体实力的不断提升。

  融资新规：现金流大幅改善，全速降档，跻身“零踩线”绿档房企之列

  据贝壳研究院统计，依照“三道红线”融资新规，金茂剔除预收款后的资产负债率为66%，较上年同期下降8个百分点至达标；净负债率下降为53%，较上年同期大幅下降32个百分点；非受限现金短债比为1.56，较上年同期改善提升约0.89至达标。由此，金茂2020年“三道红线”全部达标，提至“零踩线”房企行列。由于流动现金的大幅增长，较大程度缓解其债务压力，债务结构得到进一步优化，2020年金茂成功实现全速降档。