企业监测分析克而瑞研究中心 2023-08-25 09:09:36 来源:克而瑞地产研究
- 城市:全国
- 发布时间:2023-08-25
- 报告类型:企业监测分析
- 发布机构:克而瑞
2023年上半年港龙中国合约销售金额同比下降3.9%,本土市场影响力持续下降,土储规模可覆盖未来3年销售。营收同比增长36%,但非受限现金无法覆盖短债。
◎ 作者 / 沈晓玲、张少贤
核心观点
【销售金额同比下降4%,省内仅入围淮安当地销售榜】2023年1-6月港龙中国合约销售金额68亿元,较去年同期下降3.9%,降幅略大于百强房企全口径销售金额平均收缩0.4%的水平。合约销售面积57.1万平方米,较去年同期增加5.5%%,预售均价为11920元/平方米,较去年同期下降9.0%。本土影响力持续下降,上半年仅进入淮安1城的销售金额榜单。
【上半年无新增土储,长三角土储占比近七成】根据CRIC监测,2023年上半年港龙中国未拿地。截止2023年中期,土地储备总建筑面积为616.3万平方米,较去年同期相比规模收缩18.2%,根据最近三年的销售节奏计算,土储足够支撑未来三年左右的发展,土地储备有待扩充。从区域分布上看,长三角土储建面占比为65.9%,占比较去年年底下降3.7个百分点,但长三角仍是港龙中国重点深耕区域,土储布局保持稳定。
【营收同比上涨36%,净利率同比下滑1.1个百分点】2023年上半年港龙中国营业收入为74.4亿元,均来自物业销售,同比增长35.8%,营收规模的扩张主要得益于期内交付的物业项目增加,期内交付面积66.9万平方米,同比增长35.3%。港龙中国2023年上半年合约负债为172.7亿元,同比下降34.2%,但合同负债覆盖营收倍数(合同负债/22年全年营收)为1.5,对后续营收规模提供有利保障。2023年上半年港龙中国毛利润为13.5亿元,同比增加18.3%。毛利率为18.1%,同比下滑2.7个百分点,主要由于行业竞争激烈以及地产行业政策调控。2022年港龙中国净利率和归母净利率分别为7.2和2.6%,分别同比下降1.1个百分点、0.7个百分点。2022年归母净利润仅占净利润的35.4%,较去年同期下降4.4个百分点,少数股东权益的净利占比长期超六成,仍存在少数股东摊薄利润的情况。
【现金规模下降22.1%,非受限现金无法覆盖短债】截止至2023年6月底,港龙中国短期债务规模为29.5亿元,短期债务规模较去年年底提升7.6%。拥有现金总规模为32.2亿元,较去年年底规模下降22.1%,现金短债比为1.1,剔除受限制现金的现金及现金等价物规模为7.5亿元,但一年内需偿还的银行及其他借款接近30亿元,无法覆盖短期债务,年内流动性压力较大。更需要关注的是,今年11月将有一笔1.45亿美元(约10亿人民币)的优先票据到期。同时,长期债务规模为27.6亿元,较去年同期下降31.5%,长短期债务比为0.9,债务结构亟待优化。净负债率为22.3%,与2022年末小幅下降1.3个百分点。剔除预收款的资产负债率为53.4%,较2022年底进一步下降2.5个百分点。
01 销售
销售金额同比下降4%
省内仅入围淮安当地销售榜
销售金额同比下降4%,销售面积同比提升6%。2023年1-6月港龙中国合约销售金额68亿元,较去年同期下降3.9%,降幅略大于百强房企全口径销售金额平均收缩0.4%的水平。合约销售面积57.1万平方米,较去年同期增加5.5%%,预售均价为11920元/平方米,较去年同期下降9.0%。
本土影响力持续下降,上半年仅进入淮安1城的销售金额榜单。港龙在江苏省13个城市中已布局10城[1],根据CRIC发布的城市《2023年1-6月企业销售排行榜》[2]来看,港龙中国仅入围淮安《2023年1-6月企业销售排行榜》,其中全口径销售金额榜单TOP13、操盘口径销售金额榜单TOP12,而去年同期港龙入围常州、淮安两城销售榜单,其中淮安全口径销售排行榜TOP12,从上榜城市数量和榜单排名看,省内影响力减弱。
02 土储
上半年无新增土储
长三角土储占比近七成
期内无新增土储,土储规模可供3年发展,土储规模有待提升。根据CRIC监测,2023年上半年港龙中国未拿地。截止2023年中期,土地储备总建筑面积为616.3万平方米,较去年同期相比规模收缩18.2%,根据最近三年的销售节奏计算,土储足够支撑未来三年左右的发展,土地储备有待扩充。长三角占比65.9%,土储分布保持稳定。从区域分布上看,长三角土储建面占比为65.9%,占比较去年年底下降3.7个百分点,但长三角仍是港龙中国重点深耕区域。从省份分布看,长三角地区的江苏的土储占比较去年年底有所下降,其中江苏省降幅最大,达到2.7个百分点。整体来看,土储布局保持稳定。
03 营收
营收同比上涨36%
净利率同比下滑1.1个百分点
营收规模同比提高35.8%,全年结转有支撑。2023年上半年港龙中国营业收入为74.4亿元,均来自物业销售,同比增长35.8%,营收规模的增加主要得益于期内交付的物业项目增加,期内交付面积66.9万平方米,同比增长35.3%。港龙中国2023年上半年合约负债为172.7亿元,同比下降34.2%,但合同负债覆盖营收倍数(合同负债/22年全年营收)为1.5,如果能积极保持项目施工交付,对后续营收提供有利保障。毛利率、净利率、归母净利率同比下降。2023年上半年港龙中国毛利润为13.5亿元,同比增加18.3%。毛利率为18.1%,同比下滑2.7个百分点,主要由于行业竞争激烈以及地产行业政策调控。2022年港龙中国净利率和归母净利率分别为7.2%和2.6%,分别同比下降1.1、0.7个百分点。2022年归母净利润仅占净利润的35.4%,较去年同期下降4.4个百分点,少数股东权益的净利占比长期超六成,依然存在少数股东摊薄利润的情况。
04 负债
现金规模下降22.1%
非受限现金无法覆盖短债
现金规模下降超两成,非受限现金无法覆盖短期债务。截止至2023年6月底,港龙中国短期债务规模为29.5亿元,短期债务规模较去年年底提升7.6%。拥有现金总规模为32.2亿元,较去年年底规模下降22.1%,现金短债比为1.1,剔除受限制现金的现金及现金等价物规模为7.5亿元,但一年内需偿还的银行及其他借款接近30亿元,无法覆盖短期债务,年内流动性压力较大。更需要关注的是,今年11月将有一笔1.45亿美元(约10亿人民币)的优先票据到期。同时,长期债务规模为27.6亿元,较去年同期下降31.5%,长短期债务比为0.9,债务结构亟待优化。剔除预收款的资产负债率持续下降。截止至2023年6月底,港龙中国的净负债率为22.3%,与2022年末小幅下降1.3个百分点。剔除预收款的资产负债率为53.4%,较2022年底进一步下降2.5个百分点。
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中国城市住房价格288指数
(2023-02)1571.9点
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指数 | 环比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |