[易居研究院]2019年三季度金融环境与房地产市场研究报告

  报告摘要：

  1、2019 年三季度，M2-GDP-CPI 小幅下降，连续 8 个季度为负；M1 同比增速小幅下降；中国一年期国债收益率小幅下降；个人住房贷款余额同比增速连续 10 个季度收窄；全国首套房贷平均利率小幅上升；房地产开发企业到位资金同比增速小幅回落。

  2、从 2015 年一季度开始，中国房地产业金融环境指数不断攀升，于 2016 年一季度达到

  阶段性高点，此后连续 9 个季度下跌，2018 年二季度创 2012 年二季度以来 6 年新低，

  2018 年全年在偏紧区间的中部位置低位盘整。2019 年一季度，金融环境指数上行，二三季度小幅下行，目前处于偏紧区间的偏上位置。综合判断，2019 年四季度中国房地产业金融环境指数将继续保持低位盘整，停留在“偏紧”区间的可能性较大。

  3、2019 年三季度，中国房地产业金融环境指数相比去年虽有上行，但仍处于偏紧状态， 预计在“房住不炒”的大背景下，短期内全国性的调控政策还不会放松，四季度商品 房成交面积大概率难有大起色，预计仍将低位盘整，四季度房价同比涨幅将继续收窄。

  房地产业作为一个资金密集型行业，对资金有很强的依赖性，金融环境的变化直接影响房地产市场。因此，持续跟踪金融环境的变化，对于研究楼市变化非常重要。本报告以季度为时间节点，旨在分析房地产业运行的金融环境发展变化状况，力图通过跟踪研究金融环境和房地产数据，剖析二者的相互关系，尤其是通过金融环境的变化研判房地产市场趋势。

  本报告从房地产业面临的金融环境，共选取 6 个最具代表性指标，对指标体系中各指标进行标准化处理后，和各指标权重相乘，即可得出当期中国房地产业金融环境指数。

  根据 2011 年以来 6 个指标波动情况，利用五分法将金融环境指数分为五个区间， 分别为“宽松”、“偏松”、“正常”、“偏紧”、“紧张”，分别以“红色区”、“黄色区”、“绿色区”、“浅蓝色区”、“蓝色区”表示。需要指出的是，本区间划分仅是根据 2011 年以来指标的波动区间情况所做出的相对划分，并非绝对概念。

  一、2019 年三季度中国房地产业金融环境

  1、M2-GDP-CPI 连续 8 个季度为负

  货币供应，主要是为了满足经济增长的需要，同时物价上涨也需要新增加一部分货币。那么，可以近似的认为，广义货币增速减去经济增速、减去消费品价格增速，所得到的增速差额，可以用来衡量潜在流进资产品市场的货币增速，该增速差额越大，意味着越可能推高房价（属于资产价格），反之，该增速差额越小，意味着越不可能推高房价。

  从 2011 年三季度至 2012 年三季度，M2-GDP-CPI 的增速差额一路上行，从-2.1%上

  升到 5.5%，此后该增速差额在 4%附近振荡前行，一直延续到 2015 年底。之后，从 2016 年初至今，该增速差额保持了下行趋势，2017 年四季度开始进入负区间。2019 年三季度，该增速差额为-0.6%，与二季度的-0.4%相比小幅下降，主要是三季度 CPI 同比涨幅比二季度扩大了 0.3 个百分点。目前该指标已连续 8 个季度呈负值，2018 年四季度和

  2019 年一季度连续 2 个季度回升后，二三季度又连续小幅下降。三季度 CPI 涨幅扩大受猪肉等食品价格上涨影响较大，本轮 CPI 的上行主要是由猪价上涨带来的结构性通胀， 扣除食品和能源的核心通胀水平仍然处在低位。预计 2019 年四季度 M2-GDP-CPI 的增速差额将继续小幅震荡，依然保持在偏低位置。

  根据历史经验判断，该增速差额的合理区间为 2%-3%。目前该增速差额低于合理水平，意味着会略制约经济的增速（但有助于实现经济有质量的增长），但同时有利于控制房价的大涨。2019 年３月政府工作报告首次提出，M2 和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配，以更好满足经济运行保持在合理区间的需要。预计随着金融进一步回归为实体经济服务，比过去低一些的 M2 增速将成为新常态，而 M2-GDP-CPI 的增速差额也可能维持在较低水平，不会对楼市造成“大水漫灌”。

  2、M1 同比增速小幅下降

  M1，狭义货币供应量， M1=M0+企业活期存款+机关团体部队存款+农村存款+个人持有的信用卡类存款。M1 是经济周期波动和价格波动的先行指标，M1 增速高，则楼市升温；M1 增速低，则楼市降温。

  从 2011 年一季度至 2012 年一季度，M1 同比增速处于下行通道，之后触底反弹，于2013 年一季度达到阶段性高点，此后震荡下行，于 2015 年一季度跌至谷底 2.9%，然后经历了较长的上涨时间，于 2016 年三季度达到峰值 24.7%，此后步入下行通道，下跌趋势延续至 2018 年四季度。2019 年 1 月 M1 同比增速创 2011 年以来的最低点 0.4%， 2 月开始震荡上行，一季度末 M1 同比增速为 4.6%，二季度 M1 同比增速微幅下降。

  2019 年三季度末，M1 同比增速为 3.4%，比上季度末小幅下降 1 个百分点，比上年同期下降 0.6 个百分点。一季度以来 M1 同比增速有所上升，说明实体经济所处的流动性环境有所改善，目前来看本轮周期 M1 同比增速的最低点大概率已经见到。目前 M1 同比增速虽已企稳上行，但仍处于历史较低水平，考虑到去年四季度的基数较低，预计 2019 年四季度 M1 同比增速将小幅上行，依然维持在偏低位的可能性较大。

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