[克而瑞]房企春节后发债不足同期15%，现金流备受挑战

  2020年春节前的疫情的爆发，对全国的多个行业及人民生活水平产生了巨大的影响，对房企而言 ，除了直观可见的线下售楼处停止对外开放，三四线年关的“返乡置业”计划破灭，在融资方面也深受影响，这将对房企未来两三个月的现金流管控提出更大的挑战。

  ◎  作者 / 房玲、羊代红

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  疫情爆发影响下，房企春节以来融资同比下降86%

  2020年春节疫情突发，房地产行业也深受影响，从企业融资角度来看，一方面受春节法定假期延长的影响，另一方面出行及活动管控等导致大部分融资机构路演停摆，监管层面在融资审批方面进度放缓叠加等原因，房企发债大幅减少。

  据不完全统计，从2020年1月25日到2月10日共17天，95家典型房企春节后完成发债融资仅有4笔，分别为建业地产、新城控股、佳源国际及荣盛发展发行的境外优先票据，涉及金额不足百亿元人民币，与2019年春节相对应的时间段相比，减少86%，去年同期发债量是今年的7.3倍。此外，2月11号有发行债券计划的还有中梁控股1年期的2.5亿美元境外优先票据和招商蛇口拟发行的10亿元超短融资券。而除了招商蛇口外，截止目前房企发债主要集中在境外发债，以疫情的持续性影响下，国内发债受到更大的影响。

  突如其来的疫情使得房企发债量骤减，且或将持续一段时间。纵观往年来看，一般房企于年初将会出现一波发债潮，且会有几个月的持续时间，主要由于年初房企到期债券较多造成的需求上升，且年初房企和各机构发债额度充足的供应满足。

  从2020年春节前房企的融资可以看到，2020年1月房企境内外发债总量1316.6亿元，同比下降5.5%，撇除春节影响只计算1月24日之前的房企发债情况，房企发债同比增长达到22.77%，房企的发债需求意愿及需求量较于往年更加强烈，境外发债单月融资总量更是创历史新高。从2019年的融资趋势来看，春节后房企发债潮将持续一段时间，2019年2-4月房企单月发债量虽然有所回落，但仍属年内高位。但根据目前疫情影响未放松的情况下，势必将对房企2月以及3月份的发债造成影响。

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  售楼处关闭叠加融资缓慢，房企现金流受考验

  疫情影响融资骤减将持续对房企造成压力，一方面，根据房企的债券到期情况来看，2020年是房企债券到期的高峰期，95家房企年内到期债券达到5000亿元以上，较于2019年上涨45%，房企的融资及偿债压力较大。短期来看，目前国内疫情形势严峻，将持续对房企融资造成影响，可预见2月房企的融资将会大打折扣，或将会影响未来房企的到期债券偿还。据不完全统计，3月房企到期债券总量达到330亿元以上，虽然较于2020年1月到期债券的相对较少，但房企境外债到期情况却属于年内高峰。

  此外，即使房企债券已经进行提前赎回或者对偿还计划准备充分，但由疫情影响下的开工计划停摆、以及后续开工恢复仍需一段时间，对企业财务也会造成很多压力，尤其是高杠杠的企业。仅从利息支出来来看，根据2019年上半年70家房企的平均融资成本和有息负债总额来看，70家房企房企月利息支出超过350亿元。

  高额的利息支出加之人力成本等各项影响，对于资金充足的大型房企可能面临问题不大，但是对于一些资金流本身就紧张的中小房企来说就比较致命，在融资受阻，销售停滞，开工延迟多种原因叠加下可能将会面临债务违约，甚至破产。2020年截止2月10日，共有69家房企破产，其中2月上旬就有20家，随着疫情的持续，或将有更多的企业提交破产文书。

  突发疫情后，国家对经济维稳方面做出多项举措，包括央行开展9000亿元逆回购操作，缓解企业特别是小微企业的财务压力，扩大融资规模，支持实体经济，使得多只关于疫情防控的主题债券快速发行，且部分企业利率较低。2月5日由招商银行主承销的中国南山开发（集团）股份有限公司3亿元超短期融资券，成为了国内第一笔疫情防控主题债券，该债券募集资金主要用于支持武汉火神山、雷神山和各地隔离医院的厢房建设等。此后国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行等发行的多项抗击疫情主题金融债，珠海华发集团（为商贸板块子公司筹集）、四川科伦药业获批发行的主题债。但疫情专项债未涉及主流房企，涉房方面主要体现在租金减免方面以及物业的补贴优惠等。

  总的来看，疫情影响下房企售楼处停摆，预期的春节“返乡置业”并未实现，售房现金流入较少，且房企融资进度缓慢，叠加高额利息费用支出，加上债务到期压力，将对房企的现金流管控提出重大的挑战。而待此次疫情影响下降后，房企发债逐步恢复，伴随着国内经济补偿性恢复，房企发债量将会有可能出现补偿性上涨，同时，大环境对实体经济的补救可能使得房企债券融资成本持续性上涨的压力得到缓解。