上半年首次降息,预计房贷利率近期也将下调

宏观报告 2023-06-27 14:41:23 来源:中房网

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-06-27
  • 报告类型:宏观报告
  • 发布机构:易居研究院

  房贷利率政策是最近四年房地产领域较为活跃的政策,尤其体现为利率下调的操作。6月下旬,我国开启了新一轮经济提振计划,房贷利率下调政策也将成为一项重要的工具。本报告对全国重点城市房贷利率情况进行统计和分析,同时结合上半年首次降息的利好面,分析商业银行降房贷的操作及效应,以更好理解其对住房交易市场的提振作用。

  一、首套房利率

  我们统计了全国15个代表性城市6月份首套房商业贷款利率。根据简单算术平均计算,全国15个城市首套房贷利率均值为4.03%。考虑到目前很多城市首套房贷利率均突破了4%,所以可以认为,全国房贷利率总体处于4%的水平。

  具体看这15个城市的排序情况,其首套房贷利率呈现了较大差异。其中北上深广四个一线城市房贷利率最高,分别为4.85%、4.65%、4.60%和4.30%。而其他城市均低于4.1%的水平。统计显示,有9个城市房贷利率低于4%的水平,包括弱二线城市和很多三四线城市。这意味着有6成以上的城市执行了低利率政策,其和各地宽松的购房政策总基调是一致的。

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  二、二套房利率

  我们统计了全国15个代表性城市的二套房商业贷款利率。根据简单算术平均计算,全国15个城市二套房贷利率均值为4.96%。若考虑到目前很多城市该利率维持在4.9%的水平,我们认为,全国二套房贷利率总体上为4.9%的水平。

  具体看这15个城市的排序情况,可以看出二套房贷利率有比较鲜明的特征。其中,北京和上海利率明显偏高,均为5.35%。而其他城市房贷利率均为4.9%,即均为“LPR+60个基点”的定价模式。我们认为,对比首套房贷利率,可以看出二套房贷利率的城市差异并不大。这说明,各地房贷利率宽松的重心在于首套房,即给予了相对宽松和自由的定价权限。

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  三、政策结论

  1、房贷利率趋势

  此次6月20日,全国5年期及以上LPR再次下调,即在原有4.3%的基础上下调10个基点,预计后续各地银行房贷利率也会跟着下调10个基点。据此我们计算其对“100万贷款本金、30年期、等额本息”房贷的减负效应。1)首套房。目前全国房贷利率约为4%,其月供额为4774元。若下调10个基点,则房贷利率为3.9%,其月供额为4717元。据此计算,月供额将减少57元。2)二套房。目前全国房贷利率约为4.9%,其月供额为5307元。若下调10个基点,则房贷利率为4.8%,其月供额为5247元。据此计算,月供额将减少60元。

  2、政策效应

  房贷利率政策总体上会朝着进一步下调的方向演进,充分体现了降低贷款成本、激活合理住房消费需求的导向。1)6月16日国常会提及“一批政策措施”导向,明确扩大有效需求、提振实体经济等重要任务。鉴于房地产业和宏观经济的密切关系,房贷政策必然会有进一步松动的可能。因此,房贷利率下调也将成为6月下旬以及7月份各城市提振楼市的重要举措。若把2020年以来LPR持续下降及房贷利率下限突破等因素进行累加考虑,实际上最近四年月供负担减轻了近10%,这为住房消费提振创造了非常好的金融环境。2)当前首套房的房贷利率比二套房要低很多,即相差90个基点。所以从有效提振市场的角度出发,对首套房认定标准的降低将更具积极的意义。各类购房者若可以享受到首套房的贷款资格,则可以比较明显地降低贷款成本和购房成本,自然也将利好三季度购房市场的活跃。

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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