专项债收购存量用地：政策目标和效应

  今年四季度，全国积极落实和开展专项债收购存量用地相关工作。作为“严控增量、优化存量和提高质量”的重要抓手，专项债收购存量用地的影响重大。尤其是观察11月份各地方的工作部署，其规格已上升为政治任务。本篇报告对专项债收购存量用地的政策目标和效应进行分析，以更系统和深刻理解专项债政策对房地产市场的影响。

  关于专项债收购存量土地的功能，在自然资源部242号文即《自然资源部关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》已有系统的明确，主要包括：减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳。本报告立足此类政策目标和效应，从资金、土地、企业和市场四个层面进行分析。

  一、资金：增强化解存量土地的资金能力

  资金到位和导入，是化解房地产各类问题的重要突破口。专项债资金导入，直接影响和导入了相关资金，持续增强化解存量土地的资金能力。据此我们认为，传统依赖房企资金来化解存量土地的模式，已切换到“房企+政府”的新模式。专项债资金是政府资金来优化存量的重要抓手。

  房企资金状况的重大变化，是专项债介入的重要原因。从房企资金状况的周期表现看，2015-2021年属持续改善的阶段，但2022年开始持续恶化。资金状况的下行，和房屋销售市场下行周期高度吻合（即2021年5月-2024年9月为销售市场下行周期）。该下行期间，房企销售资金变差、投资曲线萎缩、资产变现能力变差，并由此产生诸多问题。对存量土地收购收储的专项债工具诞生，持续增强了政府资金投放的能力，对于运用财政工具化解存量土地项目、加快土地端资金流动和顺畅等具有积极作用。

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