导语

  行业规模虽已过峰值，待释放需求依旧规模可观。

  ◎  文 / 马千里 邱娟

  前言

  近年来经济环境的变化、人口出生率的下降、再加之城镇化率进入高位，使得城市之间的人口指标竞争愈发激烈。值得关注的是，2023年一线城市常住人口集体“转正”，二线城市中合肥人口增量超过杭州、成都等高居首位。增长的人口指标在推动城市经济发展的同时，也是城市稳定住房需求的重要支柱。本文以76个城市为样本，包括一线城市4个，二线城市21个，三线城市51个，综合人口发展、住房条件、购房压力、人口结构等指标，研判城市人口竞争新格局，为研判城市居住需求的发展趋势提供参考。

  01

  全国人口持续负增长
但头部城市城镇人口仍在持续增长

  受生育观念变化、婚育推迟等多方面因素影响，全国人口出生率明显下降。2022、2023年，我国人口总出生规模连续两年跌破千万，总人口规模连续两年下滑，并且降幅也在不断扩大，我国也步入人口负增长国家之列。人口负增长的同时，我国城镇人口仍在继续增长，统计局数据显示，2023年中国城镇化率达66.16%，比2022年提高0.94个百分点。这一增幅较2022年城镇化率增幅0.50个百分点增加了0.44个百分点，城镇化率较2022年明显加速。从城市角度来看，在落户门槛放松以及产业复苏的双重助力之下，多个经济强市的常住人口出现了反弹，尤其是一线四城均扭转了2022年的负增长趋势，2023年常住人口均实现正增长。

  1、2023年城镇化率增速恢复，城镇化率仍有较大上升空间（节选）

  国家统计局数据显示：2023年末，我国城镇常住人口达93267万人，比2022年增加1196万人。常住人口城镇化率为66.16%，比2022年提高0.94个百分点。这一增幅较2022年城镇化率增幅0.50个百分点增加了0.44个百分点，城镇化率增速明显增加。与此同时，我国户籍人口城镇化率还不到50%，明显慢于常住人口城镇化率。

  2、落户门槛降低叠加产业复苏，经济强市常住人口增速出现反弹（略）

  02

  常住人口城镇化率已达高位
外来人口增加与流动人口落户仍在推升城镇人口规模

  就典型一二线城市来看，大部分城市的城镇化水平已经达到发达国家水平，平均城镇化率高达84%，高于全国平均水平18个百分点。按照城镇化发展进程预测的话，这些城市城镇化进程将趋于缓慢，这些城市住房刚性需求的增长主要依靠外来流动人口。经济实力较强的一二线城市常住人口仍在不同程度的增加，典型如合肥、郑州、杭州、成都、深圳和上海等城市常住人口增量均超10万人，人口集聚情况比较突出。而三四线城市城镇人口增加则主要依赖于城镇化进程的快速推进，两者合力作用下，各能级城镇人口均提速增加。

  1、合肥、郑州、杭州常住人口增长排名三甲，一线四城均重新回归正增长（节选）

  在生育率下降、老龄化加速背景下，全国人口已连续两年负增长，2023年末全国人口140967万人，比上年末减少208万人。在总量的局限下，在不远的将来，大部分城市都将面临一个人口增速变缓或者下降的现实。

  但是当下，受产业复苏、落户门槛和收入水平的差异，城市之间的人口格局显著分化。经济强市的常住人口仍在持续上升，经济实力较强的一二线城市常住人口仍在不同程度的增加，典型如合肥、郑州、杭州、成都、深圳和上海等城市常住人口增量均超10万人，人口集聚情况比较突出。

  与此同时，我国人口第一大城市重庆常住人口规模明显收缩，2023年常住人口降至3191.43万人，减量21.9万人，这一数字恰好与2023年人口增量第一城合肥的增量持平。而2022年的常住人口增量第一城——长沙2023年末全市常住总人口1051.31万人，较2022年增加新增9.3万人，增量降至全国第八位。

  值得注意的是，自2020年以来常住人口增速明显放缓的一线四城2023年常住人口均回归正增长，尤其是深圳，2023年全市年末常住人口1779.01万人，比上年末增加12.83万人，在四个一线城市中增量居于首位；其次是上海，2023年也一改近几年常住人口下滑的趋势，2023年常住人口增至2487.45万人；相较于2022年底（2475.89万人），增长了11.56万人。这一数值也是自“十三五”规划提出人口长期调控目标后，增量上首次超过10万人。无独有偶，2023年末，北京市全市常住人口2185.8万人，比上年末增加1.5万人。这也是北京人口“六连降”之后首次增长。2023年末，2022年常住人口减少7.7万人的广州常住人口增至1882.70万人，较2022年增加了9.29万人。由此可见，一线城市人口吸引力依旧较强。

  2、一二线外来人口流入、三四线城镇化提速，各能级城镇人口均提速增长（略）

  3、引才落户竞争愈加激烈，近年来一线城市户籍人口增长持续提速（略）

  03

  京深鹭肥住房饱和度仍在低位
发展空间更为充足

  目前，我国城镇人均住房面积达到40平方米，从总量平均角度来看，住房改善已经成为了目前需求增量市场的主要动力。但是城市间发展差距较大，核心城市人口住房面积仍有较大上升空间，三四线城市改善空间相对较小，但在城市界面发展的带动下，随着城镇化率持续提升的，本地常住人口的新型城镇化也在带来更多新增住房需求。综合人均住房面积和房价收入比两个指标来看：东莞、泉州、绍兴人均住房与房价收入比“双高”，改善性需求压力更大；京、沪、深等一线城市虽然购买难度大，但考虑到其住房饱和度仍在低位，抗风险能力相对较佳，因此仍可高看一眼。

  1、一二线城市人均住房面积低于40㎡，厦门、合肥等仍具较大发展空间（略）

  2、郑州、镇江等近十年住宅成交巨幅放量，次新二手房源挤占新房需求（略）

  3、人均住房与房价收入比“双高”，泉州、绍兴改善性需求面临更大压力

  考虑到各城市房价水平和收入水平之间存在较大差异，即使人均住房面积处于低位，如果购买力处于“短板”位置的话，那么改善需求同样难以转化。因此我们同时考虑人均住房面积和房价收入比两个方面，以期更加准确地反映各城市的改善型需求。

  TOP50城可以分为四个类型：

  1）低改善空间、低转化能力型。东莞、泉州、绍兴就是典型代表，这类城市人均住房面积已经处于高位，潜在的改善空间已经较小，同时2016年以后，长三角和珠三角三四线城市房价水平迅速上涨，但收入水平并未同步大幅上涨，因此房价收入比多在13年以上，购房难度明显上升，改善性需求面临更大压力。

  2）低改善空间、高转化能力型。镇江、温州、盐城即是典型代表，三城2023年人均住房面积均在45平方米以上，但其房价收入比均处于7-8年的合理区间，购买需求转化能力还是比较高的，综合来看，这类城市尚存一定的改善需求。

  3）高改善空间、低需求转化型。京、沪、深、杭等高房价的一线和新一线即是典型代表，受高房价的影响，这类城市人均住房面积拥有量处于低位，多在40平方米以下，潜在改善空间较大；同样也受高房价的影响，这类城市房价收入比多在15年以上，购房难度大，需求转化能力一般，因此制约了潜在的住房增量。不过考虑到其抗风险能力较强，仍可高看一眼。

  4）高改善空间、高需求转化型。兰州、乌鲁木齐、沈阳等城市即是典型的例子。这类城市人均住房现状处于低位，多在40平方米以下，潜在改善需求较大；同时由于区位相对较偏、房价水平相对较低，房价收入比多在8年以下，需求转化能力较强。综合来看，这类城市理论上的改善型需求较佳。值得注意的是，这类城市多位于西北或东北地区，人口竞争能力一般，具体的改善需求规模仍需进一步判断。

  04

  在园幼儿减少蔓延至核心城市
大学扩招亦同步降速

  近年以来我国出生率不断下滑，使得绝大部分城市在园儿童数量出现下降，另一方面，大学的扩招步伐也在2023年减缓，使得人口结构出现了新的变化。对于单个城市而言，幼儿园的人口与年轻家庭数量高度相关，其规模增减代表着年轻家庭对于居住在某一城市的实际认可，也代表着相关刚性居住需求的变化。而大学生数量则代表着城市可“低成本”吸纳新增就业人群的规模，但另一方面，过高的高等院校在校生规模，也使得部分城市的常住人口增量存在一定“水分”。

  1、核心城市在园幼儿普降，千万级人口城市中仅三城降幅低于6%

  2023年，在园幼儿数量下降已经全面蔓延至核心城市。就已经发布相关指标数据的城市来看，所有样本城市在园幼儿人数均同比下跌，且降幅均超过5%，而在2022年，仍有超过二成的城市在园幼儿人数保持正增长。在园幼儿数量的普降，说明2020年以来出生人口的下行，已经开始全面影响所有城市的长期人口发展预期，即便是对于聚集了大量外来年轻人群的核心城市也不例外。

  按降幅大小排序，超过一半的城市2023年在园幼儿人数降幅超过10%，北京、南京、郑州、厦门、青岛等城市均位列其中，上海、广州降幅也超过9%。在园幼儿数量的下降，其背后自然是相关婚房、学区房等刚需住房的下降，近年新房市场的成交结构变化也印证了这一点。其中衡阳跌幅最大，2023年在园幼儿人数为15万人，较2022年下降了23%，减少了约4.7万人，常住人口则是减少8万人。在生育率下降、出生人口减少的大周期中，对于衡阳这类人口流出的三线城市而言，其增量人口无疑面临着更大的下行压力，而幼儿园人口与常住人口的同步下降，更是意味着大量年轻家庭的阖家外迁，未来的“返乡置业”也将受到波及。

  在常住人口超过1000万的核心城市中，仅西安、杭州、武汉三市在园幼儿数量降幅在6%以内，此外合肥（常住人口985万）降幅也相对较小，为5.9%。考虑到这些城市的出生意愿大多不高，较低的在园幼儿降幅也说明了这些城市更强的人口吸纳能力。并且从在园幼儿人数占常住人口的比例来看，这些城市占比均在2.7%以上，高于样本城市平均水平，其中合肥在园幼儿人数更是达到常住人口的3.4%，共34万，人口结构更为年轻化。相对稳健的在园幼儿数量，代表这这些城市更为稳定的人口更替水平，与直接之相关的新增年轻家庭住房需求，也得以维持在相对稳定的数量级上。联系2023年新房市场表现来看，杭州、西安、合肥均是当年的热点城市代表，武汉交易规模也在2023年实现了止跌，均好于行业平均发展趋势。

  2、长沙、宁波外来幼儿数量居于前列，温州、福州超二成幼儿去外地上学

  就典型城市适龄幼儿园儿童的迁徙情况来看，45%的城市呈净迁入状态，超过一半城市呈迁出状态。其中迁出量较大的城市为深圳、广州、温州、福州等，净流出的儿童数量达到适龄儿童总量的二成以上，这些城市共通特征为民营经济较为发达，外来人口较多，但房价水平收入比也相对较高，城市对外来人口的“粘性”较弱。就此角度来看，广州和深圳近年来在园儿童数量的领先，主要还是依赖其较高的常住人口出生基数，单纯就本市出生适龄儿童的入园情况来看，在广州和深圳出生的新生儿，仍然只有不足八成在本市上幼儿园。

  而北京和上海的适龄幼儿园儿童迁入、迁出情况则较为平衡，上海在近年严峻的疫情高压之下仅流失了4.6%的适龄儿童，并且流失率在2023年回升了1个百分点，城市的人口人口集聚能力再度回升，北京在园儿童数量仅净迁出1万人，占比约为2%，在北京高昂的居住成本之下，极低的幼儿流失率也在侧面说明了北京的人口集聚能力。

  幼儿园适龄儿童迁入量较大的则是长沙、宁波、杭州、苏州、金华等外来人口“粘性”较高的城市。以近年人口流入比较突出的宁波为例，得益于深厚的工业基础，作为国内首个“中国制造2025”试点示范城市，近年来宁波经济总量持续排名全国前列，财政收入更是稳居全国前十，在产业经济的带动下，2020-2023年常住人口增量27.7万，同样排名全国前十。并且宁波较高的收入水平和周边郊县相对较低的居住成本，使得更多年轻家庭愿意让子女留在宁波，2023年宁波幼儿园在园儿童达到26.2万，较适龄出生儿童数量多了约5.3万人，这一增量在全国处于领先水平。适龄儿童的净流入代表着外来年轻家庭对于这些城市的认可，就置业角度而言，流动人口家庭的住房需求也更为迫切，在中期内仍将为这些城市带来稳定的增量住房需求。

  与2022年相比，佛山、郑州、南京、济南净流入幼儿数量明显减少，其中济南更是从净流入变为了净流出，2023年济南在园幼儿数量为30万人，较2022年减少15%，开办幼儿园2117所，较上年减少73所，粗略估算2023年新入园幼儿仅为当年毕业幼儿的一半左右。净流入在园儿童的下降，一方面说明这些城市对外来年轻家庭安家的吸引力下降，另一方面也使得长期住房需求面临更多挑战。

  3、广州、武汉等五市在校大学生破百万，郑州常住人口中大学生占比超10%（略）

  4、典型城市大学扩招速度回落，广州、沈阳在校大学生均少于上年（略）

  05

  总结：行业规模虽已过峰值
待释放需求依旧规模可观

  对于大多数核心城市而言，当前人口发展的有利因素仍强于不利因素：其一，全国城镇化率仍在攀升阶段，其二，大多数核心城市户籍城镇化率仍远低于常住人口的城镇化率，其三，人均住房面积也有较大的发展空间，其四，在各地强调经济集聚发展的大趋势之下，随着产业发展空间集中度的提升，常住人口也在进一步向核心城市集聚，以上各项有利因素所带来的人口流入，在较长的一段时间内仍将足以覆盖出生率下降所带来的负面影响。不过对于大多数三四线城市而言，虽然城镇化率仍有较大的发展空间，但在常住人口、尤其是乡村人口持续外流的影响下，城镇化率往往只能是缩量增长，再加之人均住房面积的高位，对于住房需求发展的判断仍需保持审慎态度。

  1、行业规模进入调整期，人口集聚仍将支撑核心城市需求发展（节选）

  相比2021年的15亿平方米的住宅成交高点，行业规模已经下跌超过30%，2023年新房交易规模已经回落至10亿平方米以内，并且从最新的月度指标发展趋势来看，2024年新房交易规模仍在进一步下探。不过若将统计范围扩大到二手房方面，其成交表现已然相对平稳，说明当前住房交易的需求支撑仍然存在，只是在行业出清库存，人均“闲置”房源减少的过程中，新房成交规模进入了超跌调整期所致。

  从规模触底的角度推断，当前中国大部分家庭的住房置换时间都在15年以内，即年均城镇一二手房屋交易规模应在24亿平方米以上，远远大于当前的市场交易规模。即便考虑到当前购房者积极性的下降，以日本相关指标为参照，按集体住宅平均25年的置换时间保守估算，目前中国的一二手市场规模也应达到14亿平方米以上，有理由相信，2024年住房交易规模已经接近、或者已经达到了行业规模阶段性底部。

  刚需：头部30城净流入人口1亿人，“刚需蓄水池”仍有较充足调整空间（节选）

  2020年以来，随着高能级城市平均城镇化率突破80%，人口向中心城市集聚的速度有所下降，就人口规模变动的角度来看，2023年一二线常住人口规模仅增长了0.4%，明显低于上一个十年的人口发展速度。与之相应，期间新增刚需规模同样落入低位，就纳入统计的23个一二线城市来看，2023年新增了133万常住人口，按人均30㎡计算刚需住房规模，约新增4000万平方米住房需求，仅为这些城市新房销售规模的16%。

  来自常住人口增量的刚需规模增长虽然放缓，但是“存量刚需”规模依旧可观。从户籍数据估算，据2023年公报披露数据，在人口净流入排名前30的城市中，仍然有1亿人的外来人口，净流入人口相关住房需求可达30亿平方米，中长期内“存量刚需”仍将是住房需求的有力支撑。联系近期地方调控政策变化来看，大多数城市已经完全放开外来人口的购房限制，典型如南京更是出台了重启购房落户、城市圈公积金互认等一揽子政策。

  具体到城市视角来看，一线城市净流入人口高居前列，其中深圳外来人口更是接近1200万领先。大量的外来人口为一线城市提供了充足的刚需蓄水池，对于一线城市而言，目前的刺激性政策储备相对丰富，只要能够稳定住市场的价格预期，在行业的复苏周期中也有望走出更加理想的回暖曲线。

  改善：一二线人均住房面积仍低于40平方米，改善需求发展空间依旧可期（略）

  2、年轻家庭：杭州、西安年轻家庭数量持增，成都、南京在园幼儿净流入归零（略）

  3、毕业生迁徙：各城市大学生留存率差异巨大，杭州、宁波毕业生粘度明显高于福州、泉州（略）

  4、城市需求规模排行：北上广深蓉杭稳居前六，南京、济南堪堪入榜

  综合刚需、改善规模，幼儿园跨市就读、大学生毕业生粘度等指标，对样本城市需求支撑力进行量化测算，选出了21个综合评价较佳的城市。与2023年测评结果相比，苏州、宁波位次有所下降，福州更是跌出了综评较佳的行列，这些城市排名下降的主要共通原因是人均住房面积较高、改善性需求发展空间受限所致。

  就2024年测评结果来看，四座一线城市依旧高居前列，在更高的居留成本、以及大规模的本科招生基数之下，一线城市的学生相关指标表现一般，适龄幼儿净流出，大学生留存率也不高，但是在全国领先的外来人口基数和较低的人均住房水平之下，一线城市依然拥有着最为坚实的需求发展基础。成都、杭州同样跻身第一梯队，两城的优势也较为明显：人口规模基数较大，以及对年轻家庭吸引力较强，横向对比其他城市来看，楼市表现也仍是二线城市的第一梯队。

  第二梯队有七个城市，其中西安、武汉、郑州的刚需和改善规模更为均衡，若地方主管部门能够平衡好供求关系，其房地产市场也有望更快地走出调整期。重庆主要是依靠首屈一指的人口基数，因此在潜在需求规模指标的测算上居于前列，但是从人口净流入、幼儿园人口流失，大学生留存率等指标来看表现并不突出。佛山则主要是大量的外来租赁户人口推高了城市的潜在刚需规模，但是广佛一体化发展之下，佛山中高端改善需求不可避免地在向广州流出。至于苏州和宁波，则是人均住房面积均已突破45平方米，存量住房规模较大，改善性需求中的高端改善比例进一上升，并且在现今大部分刚需被二手房承接的客观事实下，若要完成需求链从二手到一手房的传导，也要面临更多阻力。

  位于第三梯队的有八个城市，虽然较一二梯队有一定差距，但在全国范围内仍然称得上差强人意。如果地方主管部门能够控制好重点发展板块的库存指标，其新房市场依旧能够取得不错的表现，典型表现优秀的如合肥，作为一座千万级人口的城市，即便是在2018-2021年的周期性高点，其新房市场交易规模一直被维持在900万平方米以下，2022年之后更是调降至600万平方米以下，较低的供求规模，意味着更低的库存体量，在2021年下半年以来的这一轮行业规模调整中，合肥市场也展现出了更强的发展韧性。而南京则是典型反例，在2019-2021年新房市场交易规模连创新高，2021年更是达到1200万平方米，短期透支式的需求释放，必然导致消化周期指标的失真低位和土地市场信心的膨胀，最终导致新房库存过量增长，在本一轮的市场下行周期中，南京也面临着更大的去化压力，2024年二季度开盘项目去化率已经降至一成左右。