[克而瑞]9月下半月土地市场热点抢鲜看

  2015年9月16日，上海土地市场挂牌出让的三幅地块溢价率全部超过100%，如此高的溢价率说明房企对土地价值的超过预期，这一现象引起业内 关注。随着上海市场的火热，9月土地市场下半场房企争夺大战正式拉开序幕。整体来看，9月下半月土地市场供应集中放量特征仍然明显。从9月下半月的土地供 应结构看，一线城市供应约313万方、二线城市供应约1641万方，远远高出上半月土地成交量。

  我们分析，土地市场集中供应放量的原因主要有：1)从房企角度看，市场供求风险降至低位，金九银十预期会继 续加速存量消化，房企补货意愿增强。同时，近日国务院昨日下发《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，部分房地产开发项目最低资本金比例下 调5%，对保障性住房和普通商品住房开发房企并无影响，但却能有效缓解高档住宅开发房企的资金压力，为“地王”诞生打下基础。2)从政府角度看，2015 年供地计划完成率并不高，以一线城市为例， 2015年1-8月一线城市商品住宅和商业服务用地成交仅完成年度供地计划的20%，政府仍需继续放量保证财政收入。

  一、具体从城市角度分析：

  1、一线城市土地集中广州、上海，资金宽裕下优质宅地均有望拍出高溢价 

  一线城市9月下半月土地供应约300万方，北上广深均有多幅优质宅地推出，其中上海的宝山区、广州的海珠区、北京的门头沟区因区位条件相对较 好，土地价值较高，都将成为房企争抢热点，加上房企资金压力受到缓解，高溢价成交可能性都很大。而其他相对偏僻的区域，因一线城市前8月土地市场供应较 少，房企也会在合理溢价范围内投资。具体如上海南汇的临港新城板块在2015年1-8月供求比达到1.42年，为南汇区域内最高值。下半月将推出的两幅地 块楼板底价不到7000元/平方米，但版块内成交价格也仅在13000元/平方米，如溢价控制得当，房企仍有高回报机会。

  但我们认为更值得关注的是深圳市场，在沉寂了3个月之后，深圳土地市场推出3幅商业、办公性质地块，更是推出58万方大面积商业地块，如此大面 积的商业地块对房企的资金实力和运营能力要求都非常高，敢于出价的房企也寥寥可数，我们预计地块溢价率并不会高，但企业选择合作拿地或引入资本合作开发的 可能性则非常高。

  2、二线城市中杭州、合肥土地放量明显， 井喷式放量不利市场稳定

  整体来看，二线城市9月下半场供应土地1641万方。主要集中在杭州、武汉、郑州、合肥4个城市，其中杭州、武汉供应面积最大，分别为372万 方、282万方。对比8月成交数据，杭州仅成交72万方，成交量城市排名仅在16位；武汉成交315万方， 成交量城市排名第2位。再看9月上半月这些城市也仅有1-2幅地块成交，这些城市土地放量特征非常明显。

  具体来看，杭州、合肥、武汉市场供求关系相对平衡，属于房企热点关注城市。这三城市供求比均小于0.9年， 消化周期低于9.4个月。同时，我们看到这几个城市上半月仅分别成交1-2幅地块，房企斩获较少，我们预计下半月土地成交并不会差。但值得注意的是杭州8 月整体供求关系虽相对平衡，但余杭区去化周期却高达15个月，在这样的情况下，9月下半月土地供应却仍有229万方土地集中在该区。鉴于此，房企在余杭这 类区域的投资也会更显谨慎，并不会创造更高的溢价率。

  值得注意的是，虽然杭州、武汉、郑州等多市均现土地供应放量，但政府供地的单幅体量却差异极大。以10万平 方米的建筑面积为分界线，杭州出让规模超出这一水平的地块数量不到30%，而在合肥却占到了50%。根据这一现象，我们分析：1)如杭州这类城镇化城市相 对成熟的城市，更希望地块价值最大化。2)如合肥这类大力发展新区建设的城市，则希望更快更多吸引投资参与新城建设。

  3、三线城市土地市场仍旧低迷，房企积极性并不会太高

  我们看到三四线城市供地超过100万方的城市有佛山、九江、常州、徐州。截止8月，常州、徐州的存量消化周 期仍然处于高位，分别为15个月、19.2个月，佛山、九江情况稍好，存量消化周期分别为8.2个月、10.7个月。从市场环境看，短期内三四线城市发展 前景仍不明朗，特别是存量消化周期比较长的城市，房企甚至会有意避开。相对来说，在这四个土地供应量较大的城市中，我们更看好供求比和存量消化周期数据均 低于平均水平的佛山。

  最后，我们认为9月下半月土地市场的火热仅仅是一个开始。 

  二、重点地块分析

  我们看到无论从出让底价还是出让面积来看，9月23日挂牌出让的位于龙华新区民治办事处的A811-0319号宗地都当排第一，具体分析：

  1)一线城市单幅58万方大体量地块投资机会罕见，但门槛较高。深圳龙华地块建筑面积57.79万方，年内 仅低于广州花都地块(98万方)和上海青浦地块(58万方)。在9月下半场出让的土地中也仅次于二线城市两幅商住土地(合肥98万方、成都77万方)。在 深圳土地如此稀缺的情况下，这是一个比较罕见的大体量投资机会。但一看112.5亿元的出让底价也让人闻风却步，对企业资金实力的高要求将土地拍卖门槛大 幅度提升。

  2)考虑到商业用地的土地性质，高溢价可能性不大。目前一线城市住宅地块高溢价出让已成常态，但商业地块大多是底价成交。其原因是商业地块对开发企业运营能力要求更高，且资金回笼速度较慢，要求开发商拥有更强的资金实力。而这幅土地又是极为罕见的超大体量商业用地，我们认为底价成交也是意料之中的。