丁祖昱发布2020中国房地产500强测评研究成果

  中房网讯　3月18日，由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院联合主办的“2020中国房地产开发企业500强测评研究成果暨500强高峰论坛”在线上举行。会上，上海易居房地产研究院副院长、易居企业集团CEO丁祖昱发布了《2020中国房地产开发企业500强测评研究报告》。以下为实录：

上海易居房地产研究院副院长、易居企业集团CEO 丁祖昱

  丁祖昱：大家好，今天和大家一起沟通一下今天最核心的，要做2020年中国房地产开发企业500强测评成果的发布。

  之前也听了会上和各位房企领导、供应商领导对当前房地产市场形势的看法，以及企业的应对策略。我这里第一部分也想简单和大家一起探讨一下近期的房地产市场。

  从1、2月份的数据看到，房地产开发投资增速创造了20年来的新低。这20年整个房地产开发投资增速一路向上，其中有几个所谓的下调节点，03年有一点，08年有一点，14、15年有一点点，从来没有像今年1、月份同比下降16.3%的新低。

  另外，销售面积下降了近40%，销售额下降了35.9%，新开工面积下降44.9%，所有的数字让我们看到了中国房地产当前的压力。

  一季度整体数据肯定是负的，因为3月份的整体数据恢复速度也没有想象中那么快。至于二季度会不会如大家所愿尽快恢复，目前情况来看，由于全球疫情的爆发，带来的所谓的二次影响，很多的问题都还要用最坏的打算做相关的准备。

  从供应情况来看，2月份楼市供应降到冰点。从成交角度来说锐减了70%左右，1月份认购转到2月份很多签约，前两周所有楼市活动全部暂停了，2月份下旬才慢慢开始营业，这时候做的大多数也是对于1月份认购的物业的转签约工作。

  从库存情况来说，现在库存还是增加了，一线城市的库存消化周期已经超过了16个月。库存压力有所加大，应该看到今年在疫情影响之下整体房地产压力越来越大了。

  从成交结构性来讲，中高端的占比在上升，也和整体大家的感受有关系，天天宅在家里总觉得家里的房子这里不满意，那里不满意，一旦有真正的自用型需求，又是中高端的改善型需求，他们会率先入市。

  土地市场情况来说，目前成交规模、供应规模都出现了比较大幅度的下降。因为从销售的角度上来说大幅下降之后，房企的回款有非常大的压力，最大的投资项目拿地这块普遍采取了比较谨慎的态度。在去年整体土地市场下滑的情况下面，今年1、2月份继续快速降低，从目前情况来看土地市场的压力可能比住宅市场压力更大一些。

  最行业整体影响，短期成交量有所下降，我说的是接下来1到3个月范围内。未来恢复要看全球的疫情控制，现在输入性的对目前的生产生活又产生了巨大影响。土地市场存在压力更大一些，因为房企也对当前市场和未来市场了预期产生了比较大的分歧，不拿地成为了主要策略。

  长期来看，大家要对运营模式进行思考。多元化的模式当中，不同的产业链当中是不是都要参与？产品设计角度上来讲，应该作出怎么样的住宅更符合现代人的需求？营销方面，大家也在考虑线上如此发达，今天我们可以在各地，在自己工作生活的地方参与到这样的会议，这就是巨大的进步。

  对于非住宅地市场挑战更大，刚刚讲到了远程办公的问题，今天写字楼的需求还会受到进一步冲击，随着供应的持续增加，接下去三年写字楼市场都会出现双降的情况。商业地产市场影响巨大，部分业态被整个抹去。现在很多店已经倒闭了，可看得到的今年和接下去的一两年商业受到的影响巨大。

  产业地产、物流地产受到的影响较小，长租公寓受到的影响也很大。我们需要重新看到非住宅类市场，疫情带来的挑战以及后续之后的后续挑战。

  我们来看一下2020年房地产开发企业测评体系，我们的测评模型方法通过了12年时间，整套方法一直延续，因子分析法、程序分析法和成效系数法，最后得出综合排名。这里的指标体系，我们每年都在做调整。目前2020年是从企业规模、风险管理、盈利能力、成长潜力、经营能力、创新能力、社会责任七大方面来看企业的综合实力。

  我们今年对风险管理指标，包括权重都做了调整，也是对当前房地产行业大家关注的问题，我们从测评角度上来说也有相应的回应。

  加了失信情况出现之后就会相应的扣减企业得分，另外加了绿色环保，对所有房企来说必须的要求，这是一个加分指标。还有负面事件，这两年大家也都看到了，一些负面事件对于企业的影响其实也是非常大的。通过这三个指标，对测评体系做了进一步的优化。

  前面冯会长提到了，今年的数据收集采用了区块链的技术，保证了测评数据的真实、可回溯。

  我们也一起看一下今年的测评情况，分析了这样的结果。榜单前十强有一点点微调，但是恒大继续蝉联第一，碧桂园和万科分列二三位。

  新晋入榜企业占一半，半数以上的企业入榜9次。对于500强榜单本身来讲，特别对百强来讲，因为今年又换掉了一些企业，我觉得新晋的百强企业表示恭喜，在房地产运行到今天的情况下还能持续拼搏。

  这次的规模分析来看，总资产和净资产虽然还有增长，但是增速都在放缓，目前500强总资产均值是711亿元，同比增长了17.9%，但是增速比上一年回落了8.33%。增速不低了，但是比上一年的增速有所回落。

  从销售情况来看，又上了一个台阶，但是增速开始回落，同比增长4.67%，销售金额同比增长7.14%，500强企业总销售规模超过了10万亿。千亿企业扩容到了34家。

  从融资情况来看，95家房企融资规模都是小幅上升，融资成本也有所增长。同比上升了51个基点。

  从风险角度来看，长期的负债是小幅上升，这个指标没什么问题。但是短期负债能力指标是略有下降，流动比例均值是1.45，微降了0.02%，速动比例是0.49，下降了0.04。

  从盈利情况来看，2019年的盈利水平代表了17年、16年销售之后到2019年结算的收入情况，对于盈利这块来讲，我们预计接下去一两年应该还是房地产企业的收获期。

  从拿地投资角度来说，2019年也是明显放缓的一年，但是热点区域，包括一线和二线城市，以及一些央企、国企还是比较活跃的。

  社会责任情况来看，税收的贡献较快程度增长，这和盈利是相符合的，钱赚多了之后自然多交税。现在500强所得税均值是3.86亿元，同比增长了10.9%。这个指标我希望一直能够保持下去，这是最健康的指标，多交税也代表企业能够多盈利。营业税进金及附加的均值为5.75亿元，同比增长22.37%。房企以切实的行动保障用户的安全，为相关行业提供相应的支持。

  我们看一下测评结论，第一个和政策有关的，前面几位专家和领导都讲到了，房住不炒的定位不会改变。目前大多数城市还是以相对来说保持房地产稳定发展的政策基调为主，个别城市也有收紧的政策。从行业发展的格局情况来看，龙头企业的规模优势依旧保持，强者恒强。行业集中度过去十年中不断提升，现在我认为还会继续提升，疫情之后相信提升的速度可能更快一些。

  从行业发展格局情况来看，资管时代也来了。虽然我说住宅相对比较好做，但是经历了这么多年的积累，房企手上的非住宅，运营型的资产越来越当，用什么样多方式提升资产运行的效率？

  今天的房企必须迈入精细化运营时代，强化内生力的增长。只要房企能够精细化运营，这些问题不是问题，质量问题这么多年了，我年初的时候提房地产是制造业，其实制造业当中可能被制造业说的最大问题就是质量能不能保证？一定能克服这个问题，房企如果连制造业都算不上的话，那实际上也是房企运行这么多年的悲哀了。

  从房企经营动向来说，2018年以来物业这块是大家追捧的方向，这次疫情其实也给物业带来了很多机会，当然主要是给优秀的物业企业带来了比较好的发展空间和机会。我认为2020年会延续2019年整个房企在物业领域不断并购的状态，2020年继续会有很多案例实施。

  这里也是感谢各位今天能够一起聆听关于500强发布的相关内容，我们也希望这一次进入到500强的这些房企，未来发展能够越来越好，谢谢大家！