顾云昌：创新和转型成为房企紧迫任务

  顾云昌：半个小时的学习，最后让我讲学习体会，内容很多，今天学到了不少。我看到一个数字，讲中国金融资本的结构和美国对比，美国金融资本当中27%是银行，另外73%是基金、股票、保险这些东西。而中国85%是银行。我们整个产业结构的变化当中，金融资产的变化也是我们转型的重要方面。我们直接融资比率太低，在直接融资当中的股票好一点，债券更低，今天谈到了融资当中正在转变的情形。中国房地产多少年来的融资渠道比较单一，主要是靠银行贷款，银行对于我们支持很大，把我们的泡沫都支持出来了，我认为中国的泡沫很大程度是银行的杠杆过高造成的，美国去杠杆化，中国降低杠杆率也是非常重要的方面。

  现在整个流动性对冲当中，在整个收紧当中已经看出来，我们房地产业不可能再靠银行维持融资渠道。从这个意义来讲，对于我们行业也是一种挑战，也是一种机遇。过去靠银行，大家不用操心，特别是你们上市公司、品牌公司，银行跟在你们后面，有人说有一段时间是银行请我们吃饭，所以我们融资不用操心。现在收紧以后，我们贷款收紧了，个贷收紧了，回款收紧了，这样给我们创造了也是挑战，也是机遇，促使我们想办法，动脑筋寻找融资渠道。看到现在的金融市场和金融形势，创新转型成为了一个紧迫的任务，是一个压力，也是一个动力，一方面我们的资金链紧张，另外中间还有很大的发展机遇。

  今天讨论的是房地产上市公司的投融资问题，上市公司的日子比非上市公司日子好过一点，因为你们毕竟上市了，可以通过增资扩股、发债，特别是海外银行的贷款解决你们的融资渠道问题，对于非上市公司要困难的多。从你们几家我可以看出来，通过海外的渠道也好，通过我们的增资扩股也好，我就不重复你们的经验了，对于我有很大的启发。

  我理解投融资问题是三个问题，第一个问题是知道钱在哪里，怎么去融。现在看出来钱在哪里，钱不仅在银行，银行钱很多，但是不能借给我，所以我们想办法到股市融资，通过发债的办法到海外融资。另外大家通过合作的办法，合作的融资，不是我们光靠自己的力量。第三最大的潜力就是在于中国的老百姓，现在信托基金、私募基金，我们法律上没有什么障碍了，为我们房地产的融资打开了渠道。我觉得这个路子是对的，中国的房地产有很大的问题，我一直在呼吁，现在要解决中国房地产市场健康发展的问题一定要找出两个出路。一个出路是中低收入家庭的住房问题，怎么解决住房问题，单靠降商品房价格不能解决他们的问题，而是要发展保障房，通过保障房的发展解决中低收入家庭住房的问题。第二个问题是为什么房价涨的很快，其中就是高收入、中高收入的钱没有出路，而买房是保值增值最好的途径，所以导致了房价的推升，加上金融部门的推波助澜使得我们的泡沫起来的。今年保障房一千万套，大干快上。但是第二个问题的出路不是很清楚，中高收入家庭的投资出路在哪里，把钱赶出去了，炒黄金白银。其实房地产需要大量的钱，他把钱存在银行，银行不能给我们。我们要通过信托的办法融过来，解决了房地产没有钱的来源，融资渠道缺乏的问题，又解决了中高收入的投资出路问题。另外可以减少房地产金融风险。我觉得这是“一石三鸟”的事情。

  第二个问题，刚才讲到了融资问题，其实还有一个投资问题。投融资的状况，钱投到哪里去，光投在一线城市还是投在三四线城市，最近销售不太好，回款慢一点，有一些上市公司在三四线觉得资金不那么紧张，相对而言他们的销售增长很好。第二个问题就是住宅产品、商业地产、旅游地产、老年地产等等。我觉得一个是融资的问题，第二个就是投资渠道，投资方向、投资方法和投资区域这些问题。

  第三个问题，什么样的企业能够投融资做得好，你要做品牌也好，品质也好，一定要把你企业自身的竞争力，自身的透明度，自身的力量增强，融资能力也增加。谢谢！