9月20日，由中国房地产业协会指导，上海易居房地产研究院、克而瑞集团主办，中房研协、克而瑞研究中心、优采共同承办的“向新而行”2024中国房地产企业品牌价值测评成果发布会暨第十四届房地产品牌发展高峰论坛在杭州君悦酒店举行。

  会上，《2024 上半年中国房地产企业代建综合能力TOP30》测评成果发布，金地管理凭借过硬的综合实力，强劲的品牌竞争力位列“2024 上半年中国房地产企业代建综合能力TOP30”第3位，同时还获得了“2024上半年中国房地产优秀政府代建企业”、“2024上半年中国房地产优秀资本代建企业”殊荣。

2024 上半年中国房地产企业代建综合能力TOP3

2024上半年中国房地产优秀政府代建企业

2024上半年中国房地产优秀资本代建企业

  涉足代建17年，总合约、新增合约规模稳定位于行业前列

  金地集团2006年承接深圳政府委托代建的“福田科技广场”写字楼项目，首次涉足代建，2018年将代建业务整合成立金地管理，从涉足代建至今已经17年。

  截止2024年上半年，金地管理累计开发管理面积达到3328万平方米，累计管理项目数量达到215个。在新增项目上表现同样强势，2023年、2024年上半年新增签约规模分别为1035万平方米和458万平方米，持续位于行业前五的水平。

  从地理布局上来看，金地管理已经布局全国58个城市，主要集中于华南、东南、华东和华北四个区域，包括深圳、广州、佛山、东莞、杭州、绍兴、嘉兴、上海、南通、苏州、北京、天津、烟台等重点城市。以全国化布局为主，更加侧重东南沿海区域的一二线城市。

  为了进一步研究金地管理的代建业务模式，我们通过将代建业务拆解为“接受委托前期——代建管理过程中——服务反馈”三个环节，来分析在不同环节中金地管理是如何提升代建能力水平的。

  全面布局各类委托方业务，多样化服务满足需求

  代建通常以委托方的不同进行区分，来自不同委托方的代建项目往往有不同的特征和需求。除个别龙头企业以外，大部分企业主要接受一种到两种委托方的业务，而金地管理在业务布局上表现得相对完善，对于来自国资（政府和国央企城投等）、中小型房企、金融机构和商办产业方的代建均有涉及，在增量竞争越来越激烈的环境中，业务全面布局对于企业提升业绩和规模有相当积极作用。

  在代建业务开始前，金地管理就对不同客户的同质化、差异化需求进行了梳理，进行了详细的客户需求分析把控。以便在代建管理的过程中差异化的代建价值解决方案和具体举措，以满足不同客户群体的差异化需求：例如对于来自国资类委托方的需求，金地管理格外注重过程中的“合规性”，可能会因此牺牲一部分的效率，但对于国资委托而言，安全性更为重要；相应地，对于来自中小房企的委托，金地管理更加注重对于货值、利润空间的挖掘，首要目的是帮助中小房企实现项目的开发、销售和获利。

  由于识别了不同委托方的核心需求，更有助于金地管理进行代建项目管理的时候做到“对症下药”，满足不同委托方的需求，既是金地管理专业性的展现，更揭示了代建管理的本质是服务。

  坚持价值创造与服务并重，以“代建三力”构建核心竞争力

  在代建管理过程中，要满足不来自不同委托方的需求，则需要具备较高的代建能力，经过多年的实践总结，金地管理总结了代建企业的核心能力模型——“代建三力”模型，即产品力、经营力和服务力。

  如果将代建业务比喻为受“东家”之托，担任其“掌柜”角色，那么产品力代表的是掌柜的手艺与品位；经营力则代表其财商和资源；服务力则代表操守与规矩。三者相辅相成，共同构筑了金地管理在代建行业高质量发展的坚实基石。

  Ø  产品力：在控制成本和费用的前提下，打造既有商品价值属性、又能满足市场需求的好产品。

  金地管理的产品力承自金地集团，金地集团全新升级的六大住宅产品线，能够满足不同消费价值观和不同家庭周期的购房者需求，金地管理既可以直接运用已有的产品体系，也可以结合委托方的诉求，量身打造产品解决方案，以更优质的产品力为委托方创造项目经营价值。

  Ø  经营力：代建单位必须具备精细化运营能力、“代建+”复合能力。

  与房企习惯的自有项目运营、可全集团全国范围内进行资源调配的模式不同，每个代建项目都具有其独立权属，且每个委托方的经营目标和资源状况各异，因此代建单位必须具备精细化的运营能力。

  且除了传统常见的代建代销模式以外，目前越来越多的企业正在试图延长服务链条、创造更多的价值，正是基于经营力的优势。例如金地管理就具备代建+园区招商运营、代建+融资顾问、代建+长租公寓运营等形式的能力。

  Ø  服务力：“白皮书——质量体系——委托方驾驶舱”构建服务金三角。

  代建管理的本质是为委托方提供服务，因此服务力也是代建能力中重要的一环，但是相对而言也是更加缺乏标准、难以量化的能力。为提升服务力水平，以提高沟通决策效率、增强过程透明度为目标，金地管理构建了服务金三角，为代建服务质量提供了相对可参考的依据。

  坚持业务的高质量增长，“两高一低”体现市场与委托方认可

  代建的核心是提供服务，委托方的反馈则是服务水平的最直观体现，因此，金地管理持续关注委托方的反馈情况，通过委托方的反馈及时调整、复盘代建管理工作中的亮点和不足，积累经验，为下一次提供更好的服务而做好准备。

  在反应代建服务质量的指标中，有三个指标尤为关键：委托方满意度、可复订机会成功率和在管项目解约率。在金地管理的目标中，委托方满意度、可复订机会成功率越高越好、在管项目解约率越低越好，达成“两高一低”则表示委托方对金地管理代建服务的认可，尤其复订率越高表示委托方的满意程度越高，且在规模竞争中优势越大。

  Ø  委托方满意度：每半年金地管理会对委托方展开满意度调研，收集书面意见反馈，除了评分绝对值以外，金地管理还格外关注评分的变化情况。在2023年的调研中，金地管理委托方的平均满意度达到4.52分（5分制），表明委托方对金地管理的服务认可度较高。

  Ø  复订机会成功率：该指标体现了当委托方有新的代建需求时，继续选择金地管理的服务的可能性，也是金地管理品牌影响力、品牌忠诚度的直观体现。代建不是一锤子买卖，通过良好的服务和口碑获得稳定的委托方资源，对于未来项目扩展有至关重要的作用。目前金地管理的调研显示，可复订机会成功率达到82%，未来从这些委托方手中获得项目的潜在可能性很高。

  Ø  在管项目解约率：在项目代建管理的过程中，可能会由于各种原因出现中途解约的情况，对委托方和代建企业、项目本身三方面来说中途解约都是较为糟糕的情况，一般来说需要尽量避免在管项目解约的情况发生。2023年金地管理的在管项目解约率维持在1.7%的较低位，解约项目均是公司机遇战略规划的思考而主动进行的策略性解约，反应了金地管理较严格的质量把控，未来在项目前期更加审慎，可继续降低在管项目解约率。

  总体来看，金地管理在代建服务的全过程中，从服务前期、中期到后期，都有一套标准化的规则进行参考。且在形成标准化参考的同时，也为不同的委托方提出有针对性的服务方案，且是较为落地的具体方案。从金地管理构建的“代建三力”模型来看，金地管理擅长将房地产经营的经验优势移植到代建中，但又根据代建的特殊性进行了迭代调整，以此提升代建能力、尤其代建的服务力。

  在实操方面，金地管理在代建流程拥有一系列标准化制度、智能化工具等，都对金地管理更好地进行代建业务有很大助力，也对其余已经进入或准备进入代建领域的企业有一定的参考作用。