三四线城市测评：分类型房地产市场发展分析

　　1、市场规模：近七成规模不足二百万，中西部销售面积多偏小

　　以2009年商品房销售面积和商品住宅销售面积作为区分标准，可以把三四线城市分为500万平方米以上，200~500万平方米，100~200万平方米，100万平方米以下4类。

　　从地域上看，500万平方米以上城市组主要集中于江苏、广东、山东三省。200~500万平方米城市组主要分布于四川、山东、浙江、辽宁等地。100~200万平方米城市组主要分布于安徽、福建、广东、河南、湖南、湖北、四川、陕西等地。100万平方米以下城市组主要分布于甘肃、广西、黑龙江、山西等地。

　　分类后，根据模型，对这四类城市再次进行测评，得其在各子类别中排序结果如下：

　　1.1 大型规模城市组：商品房销售面积在500万平方米以上

　　大型规模城市组共17个城市，该组城市房价增长率聚焦于10~15%（共13个城市），均价则随其所在区域水平，分布较为广泛（2278~6423元/ m2，2009年数据，下同）。商品住宅销售面积3年加权增长率多在20%以上（共13个城市）。

　　1.2 较大规模城市组：200~500万平方米组

　　较大规模城市组共72个城市，该组城市房价增长率聚焦于10~20%（共51个城市），均价主要集中于2000~4000元/ m2（共54个城市）。商品住宅销售面积3年加权增长率则分布广泛，既有低至不足1%的，也有高达94%的。

　　1.3 中等规模城市组：商品房销售面积100~200万平方米

　　中等规模城市组共88个城市，该组城市房价增长率聚焦于10~25%（共67个城市），均价则较为集中，3000元/ m2以下的占了78.4%。商品住宅销售面积3年加权增长率则分布广泛，既有-13.3%的，也有增速达到近2倍的。

　　1.4  小型规模城市组：商品房销售面积在100万平方米以下

　　小型规模城市组共74个城市，该组城市房价增长率分布比较广泛，但总体较低，10%以下的占了24.3%，10%~20%的占了51.3%。均价则较为集中，2500元/ m2以下的占了77%。商品住宅销售面积3年加权增长率则分布极不平衡，既有8个城市增长率为负值，也有7个城市增长率高于100%。