发展阶段  

　　4、发展阶段：房产发展阶段分化明显，部分潜力城市相对成熟

　　结合我国房地产市场发展现状，根据各城市房地产市场规模以及发展速度，将三四线城市按照房地产市场所处不同发展阶段划分为四类，分别是：市场萌芽阶段、发展启动阶段、快速增长阶段、相对成熟阶段。

　　4.1市场萌芽阶段

　　从房地产市场萌芽阶段城市的分布情况来看，处于市场萌芽阶段的城市大多为中、西部的中小城市，例如甘肃的嘉峪关、定西，云南的昭通、临沧，贵州的六盘水等，这些城市大多经济规模较小，城市建设水平相对偏低，标杆房地产开发企业均未进入这类城市。

　　处于萌芽阶段城市房地产投资增长率略快于GDP增长率，但房地产投资增长率远远落后于其固定资产投资增长率，这表明房地产处于萌芽阶段的城市房地产市场对于经济发展的带动效应相对较小，城市处于城市建设的快速发展时期，随着城市建设和城市化进程的逐步深入，这类城市房地产市场发展速度将逐步提升，具有较好资源的城市将率先进入房地产市场启动阶段甚至进入快速增长阶段。

　　4.2发展启动阶段

　　从城市分布情况来看，发展启动阶段城市中超过三分之一的城市位于中部六省，不少位于中部几大城市经济圈的中小城市因临近中部重点城市圈的核心城市，房地产市场快速发展。包括皖江淮城市群的池州，武汉城市群的荆门、鄂州，长株潭城市群的益阳等城市。这些经济规模较小的城市受益于中部城市圈的发展，房地产市场启动发展，增长速度较高。除中部地区的城市外，东三省哈尔滨城市群和辽中南城市群中不少中小城市同样进入房地产市场发展启动阶段，包括黑龙江省黑河、伊春和辽宁的辽阳等。

　　处于发展启动阶段城市房地产市场迅猛发展，房地产投资增长率明显高于GDP增长率和固定资产投资增长率，房地产市场销售投资两旺，且此类城市市场需求以及支付能力仍有充足的发展空间。因此，随着市场持续的快速增长，这类城市将逐步缩小市场规模差距，部分规模差距不大的城市将快速进入到房地产市场快速发展阶段。

　　4.3快速增长阶段

　　处于快速增长阶段的城市房地产投资速度较快，商品房销售面积大幅增长，房屋销售价格同比持续上涨，从整体来说，房地产市场发展是快速增长的。典型的城市如珠海、江门、唐山、保定、沧州、廊坊、信阳、驻马店、鞍山、营口、鄂尔多斯、临沂、菏泽、威海等57个城市，其中河南9个，山东8个，安徽，辽宁都为7个，河北6个，广东5个，快速增长的城市处于中部区域的占到了31.58%。随着市场销售的快速增长，房地产开发投资增速逐年提高，土地成交量增长较快，土地溢价水平较高。

　　4.4相对成熟阶段

　　处于相对成熟阶段的城市受多种因素的影响，房地产投资增速趋缓，从成交同比增速来看,相对成熟的城市房地产增速处于下降的通道中，但销售面积、房地产均价等市场规模稳步增长，整体来说，房地产市场发展是平稳增长的。典型的城市包括东莞、中山、徐州、南通、清远、包头、绍兴、洛阳、吉林、镇江、泰州、扬州、绍兴、台州、嘉兴、温州等66个城市，其中四川9个，江苏8个，浙江7个，江西6个， 湖南、内蒙古分别为5个， 山东4个， 相对成熟的城市处于东部区域的占到了48.48%。

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