连平：控制好房价是建立房地产长效机制的关键

  9月13日，“2017中国房地产企业品牌价值测评成果发布会暨房地产品牌价值高峰论坛”在上海举行。这是中国房地产业协会、中国房地产测评中心连续第七年开展此项活动。本次活动官方网站中房网（微信公众号：zhongfangwang）对此进行了全程报道。

  在发布会上，交通银行首席经济学家连平发表了精彩演讲，他对建立房地产长效机制和房地产价格之间的关系进行了精彩分析。以下是演讲精彩观点摘录。

交通银行首席经济学家连平

  连平：对于中国的房地产行业来说，品牌建设确实是非常重要的，非常有意义的一件大事。今天我在这里借此机会和大家交流下关于房地产的长效机制和房地产的价格之间的关系问题。

  最近大家知道，国家发布了一个政策，就是要加快发展人口净流入一二线城市的租赁市场。这件事我觉得首先对于促进新型城镇化是非常有针对性的。租房市场的快速推进，保持一个良好的状态，而且有一个比较低的租金，对于正在推进的新型城镇化，也就是说在未来几年还要把1亿左右的农民工，能够在城市中间固定下来成为市民。这个政策的针对性是非常明确的。第二个，对于建立购和租并举的市场还是非常有好处的，就是建立我们的长效机制。房地产市场涉及到许多长效机制，包括税收、土地、金融、住房制度其中就包括租赁相关的制度，所以这是长效机制建设的一个重要的组成部分。

  对于这件事，市场上可能更多的关注，会不会影响到房价。两种观点比较极端，一种认为几乎不影响。一种认为可能会有不小的影响。我在这里说一点我的看法跟大家探讨。

  我觉得应该说对房价会有影响。但是我觉得这个影响会比较有限。第一点，房价跟租金毕竟是两码事。这是一个租房的制度，改革、完善、建设进一步的提升。房价处在比较高、而且趋势还要涨的情况下，想转移需求，转移到租房的领域中间去的话是非常困难的。第二个，从价格来看，影响的毫无疑问是中低端住房的价格。我认为整个房地产市场主要是受高端的需求以及购买力带动，现在这样一个政策推出来，对于未来房价上涨所带来的影响还是比较有限的。第三个，租赁市场快速发展有助于房价的下降，这个问题背后似乎暗含着一个逻辑的暗示，就是说原来房价涨的那么快，是因为租赁市场不发展。但是，从中国最近十几年的情况来看，我觉得是由于房价涨的太快，所以租赁市场的需求发展始终受到抑制。为什么这么说呢？因为租赁是纯粹的消费行为，而购房是消费和投资结合的行为，当房价处在较高的水平，而且未来的趋势预期还是继续上涨的话，毫无疑问，购房的最强或者最集中要体现的是投资需求，很大情况下会抑制租房市场，但凡有一些能力的人，哪怕七拼八凑也要想办法买房，这个和房价的持续上涨以及他的预期是有关系的。

  倒过来举个例子，现在我们经常说德国、日本的租赁市场发展的都不错。所有这些报告中间可能更多集中的是有关租赁市场的制度建设，相关的一些政策配套等等。但是有没有注意到在德国为什么发展的非常好？因为他的房价上涨非常的平缓，甚至在有些国家，包括日本，房子买进就像汽车一样，买进就折旧了，房价是不涨甚至往下跌的，所以这个时候租比购来的好，所以这种情况下租房市场才有较快的发展。所以我觉得在这个问题上我们之间的关系似乎是需要加以摆正，要搞明的，而不要说一些逻辑上的暗示，最终觉得只要我发展租赁市场就能把房价控制住，这个理解可能是比较大的问题。

  第二个问题，顺着这个思路进一步向前推，我觉得房价的问题，跟长效机制整个的建设，影响其实都是非常密切的。换句话说，如果房价不能很好的受到控制，仍持续大幅度上涨，或者说有很大的上涨压力，预期还是进一步上涨，在这种情况下，长效机制的建设会比较困难。而且既使是建立了，也可能会很大程度上偏离初衷或者是被扭曲。比如税收体制、金融制度方面。

  我想说的问题就是，这之间供求关系是很不平衡的，导致了在这些城市的房价持续出现上涨的压力。其实这些城市不缺土地。看上去是很大的一座城市，但是由于住房制度以及在住房管理方面、土地供给方面存在的一系列问题，限制了他的供给。现在几个一线城市基本上问题就是这样，供给不足这个问题始终没有解决好。我们看看国际上，其实我们周边的一些重要的城市，东京、首尔、台北等等，都经历过房价大幅度上涨的过程。之后供求关系逐渐调整过来，而在调整的过程当中，增加土地的供给始终是最为重要的一个手段。

  我们能不能进一步的解放思想，对于这些一线和主要房价涨的快的二线城市，我们能不能出台一些相关政策，把控制他的房价的上涨也作为施政的重要的调控目标。不可以吗？国家对通胀是有目标的，不能超过2%。那么一线城市房价如此大幅度的上涨，甚至涨到很多领域都不能接受了。尤其是部分的一二线城市的房价的问题已经很严重了，尤其对于北京、上海这样的城市，他的竞争力，技术进步，他的人才，把房价控制在一个合理的水平是吸引人才，推动技术进步，产业转移，有效控制成本非常重要的举措。但是我们对这个问题的重要性的认识还不够。所以我觉得进一步的出台针对性的政策，尤其是少数城市出现的这些问题会扭曲整个劳动力成本，快速抬头有技术水准的劳动力的成本，对于这个城市的经济和技术是很不利的，应该尽快出台这些政策，比如说土地的供给、农业土地的调整，然后对于房价上涨的幅度给一个大致的水平目标，绝对上涨的水平应该控制在什么程度。这样对于未来长期房地产市场保持平稳运行，保证未来持续推出长效机制能够真正收到效果，我觉得是非常关键。房地产长效机制需要各种不同的政策，包括土地供给的制度，金融制度、税收制度、住房制度相互的匹配和平衡，这样才能构成长效机制有效的体系，取得更好的效果。