消化房地产库存是大多数城市现在面临的难题，合肥恰好相反，房地产市场去化周期过短亮起了红灯。去化周期过短意味着房价也拉响了上涨的警笛。

  2月25日下午，合肥市委书记虞爱华主持召开合肥房地产开发企业座谈会。会议介绍了合肥市当前房地产市场有关情况，16家房地产企业代表围绕加强收储土地管理、延长地块公告时间、扩大房票使用范围、优化住宅设计导则、完善公共服务配套、建设高品质住宅、提升物业安全管理水平、参与“三大工程”建设等方面内容，提出了意见和建议。

  这次会议的信息量大。不仅通报了2023年合肥全市房地产开发投资1524亿元，居全国40个重点城市第16位，还提到了合肥全年土地溢价率15.4%，“房产保值力”为99.2，均居全国  第一位。更重要的是还提到了目前“合肥市区商品住宅去化周期不足6个月，其中部分区域不足5个月。”

  这意味着什么，已经不言而喻。2017年，住建部发文时提到：各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36~18个月的，要减少供地；12~6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

  去年，合肥全市房地产成交面积超2100万平方米，房地产开发投资超1500亿元，同比增长4.6%、增速创近6年新高，房产保值率、土地溢价率、市场化拿地率等均居全国重点城市前列。

  合肥方面表示，接下来将进一步提升政策供给的精准和精细，坚持安置必须前置，原则上实行货币化安置。目前已制定房票安置全市域流通办法，计划搭建统一平台、统一房票样式、实行统一兑付，真正让群众、企业、政府都受益。

  针对合肥市区商品住宅去化周期不足6个月，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“主要原因是供应明显减少，开发商新增楼盘批售动力减弱，整体市场情绪弱化，开发商去化主要以在销售楼盘为主。此外，合肥市中心区大户型的改善消化较好。”

  易居研究院研究总监严跃进认为：“这与合肥近几年高科技产业导入有着关系，对合肥房地产消化能力较强。另外年轻人的导入，对楼市的支撑力度也较大。

  这次会议，合肥还强调，房地产既是事业，也是产业。要深入贯彻习近平总书记关于住房工作的重要指示批示精神，准确把握中央经济工作会议部署要求，主动识变应变求变，因时因地精准施策，把握好“时度效”，持续保持房地产市场平稳健康发展。要支持刚性和改善性住房需求，健全“保障+市场”供应体系，强化人、房、地、金融要素联动，积极构建房地产发展新模式。要创建一流营商环境，要求房地产企业守法经营、诚信经营、创新经营。

  去化周期位列“最短十城”

  房地产市场交易、发展，和人口息息相关，流入人口是支撑一个房地产和房价的一个重要因素。合肥全市实有人口1253万人，人口净流入居全国城市前列。2023年，合肥城区总人口达到650.4万，迈过500万人门槛，成为特大城市。

  根据易居研究院的统计，合肥2023年商品住宅成交面积在“金三银四”达到单月成交峰值，其中3月成交65万平方米、4月成交70万平方米。5月份开始逐月回落，最低的7月和8月仅成交29万平方米和30万平方米。受年末利好政策影响，最终全年成交497万平方米。

  一位长期关注合肥市场人士表示，2023年“小阳春”楼市去化较快，与之前疫情积累的需求释放、低限价楼盘及高性价比楼盘供应、返乡置业需要等有关。

  另从存销比来看，截至2023年12月，合肥存销比为12.3个月，跻身百城存销比最短10个城市之一。累计库存来看，2023年全年月均库存353万平方米。

  “像合肥、杭州这类人口规模大、年轻人多的城市，整体楼市表现相对较稳定，库存去化指标也会更健康。”严跃进表示。

  据合肥房地产交易网统计数据显示，2023年，合肥市共出让5252亩地块，总揽金582.8亿元，不过相比前两年，土地供需缩量较为明显。

  “此次座谈会召开的背后，应该与即将拍卖的5宗地块有关。”严跃进表示，座谈会的召开让企业认识到合肥房地产市场是健康的，鼓励企业拿地，优化营商环境，稳定开发投资企业预期。

  根据计划，暂定于2月29日合肥有5宗地块拍卖，共计约240.06亩。包括4宗居住用地和一宗商务金融用地。

  此次参与座谈会的16家开发企业包含央企、地方国企、民企，主要是当前市场上拥有项目体量较大的公司。合肥大学房地产研究所咨询专家凌斌认为，根据土地交易数据来体现一座城市的“房产保值力”有一定的合理之处，土地交易金额高、面积大，降价和兜底地块交易少，说明开发企业的利润更多，交易积极性更大。

  市场被看好

  “单价整体降了1000元到2000元这样，每个区域下降情况不一样。”一位主要在包河区从事房地产中介交易的人士表示，滨湖区下降比例高一些，经开区和包河区微降，瑶海区和新站区几乎没下降，其他区域具体不清楚。

  据大皖新闻报道显示，自去年6月份以来，合肥二手房价格已经连续8个月环比下降，新房仅在10月环比有轻微上涨。

  2月23日，国家统计局发布今年1月全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。合肥1月新建商品住宅和二手住宅销售价格环比双降。其中，新房价格环比下跌0.6%，二手房价格环比下跌1.1%。

  分户型看， 1月合肥144平方米以上大户型新房销售价格环比下跌1.4%，跌幅最大；90~144平方米中等户型和90平方米及以下小户型销售价格环比分别下跌0.3%、0.4%。

  144平方米以上大户型二手房销售价格环比下跌1.5%；90~144平方米中等户型和90平方米及以下小户型销售价格环比均下跌1%。

  值得关注的是，目前合肥区域板块呈现冷热不均情况，热点区域的新楼盘价格突破4万元/平方米，非热点板块的房价则降至1.5万元/平方米也较难成交。

  合肥新房市场还出现了“项目分化”现象。同一个热点区域内，有的大户型洋房项目推出即售出，表现抢手，但小户型或者产品力不强的项目则相对难卖出价格。

  据不完全统计，2024年合肥将有超过30个纯新盘项目入市，其中不乏龙湖、保利发展、越秀、中交等品牌房企开发的项目。

  对于2024年合肥楼盘去化预期，严跃进认为：“总体还是被看好的，年轻人的导入以及房价相对不是特别高，市场表现会更活跃，可能像上海等一线城市去化反而会偏弱一些。”