3月14日，杭州全面放开二手房限购的政策，搅动楼市神经。

  从发布的通知内容来看，有两点备受关注，一个是取消二手房限购，限购条件和限购套数全部取消；另一个是放宽增值税征免年限，取消“唯一住房”的要求，只要满足“满2年”即可。

  至此，杭州离全面放开限购仅差主城区新房市场。至于接下来是否会给新房限购“松绑”，杭州市住保房管局明确表示，随着市场变化有必要进一步优化政策，也会适时采取相关措施。

  居民收入预期尚未恢复之下，政策效果不会有过高预期，不过作为热点城市之一，杭州的政策具有较强的示范意义，目前包括杭州在内，全国仍有8个城市尚未全面取消限购，限制性政策仍有再松绑空间。

  去年大幅缩小限购范围至主城4区至今不到半年，杭州再次迎来限购政策的优化调整。

  此次杭州市发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》，共涉及五个方面的内容。

  具体来看：

  1. 加大住房保障力度，2024年开工建设配售型保障性住房不少于6000套

  2. 购买二手住房，不再审核购房人资格

  3. 增值税征免年限统一调整为2年

  4. 加快城市有机更新，优化房屋征迁补偿安置方式

  5. 加快建立健全房地产融资协调机制

  实际上，杭州以二手房为切口松绑限购，延续了去年以来“挤牙膏”式的调整风格，主打一个“稳预期”。上一轮调整周期中，杭州调整限购范围，仅剩主城4区仍在限购，此次全面放开二手房限购，短期内将提升二手房市场活跃度，刺激置换需求释放，进而对新房市场形成支撑，激活楼市。

  除此之外，杭州进一步放宽增值税征免条件，取消“唯一住房”的要求，只要满足“满2年”即可。这意味着更多房源可以享受优惠税费政策，减轻居民住房交易负担，降低了购买二手房的资金门槛，有助于促成二手房交易。

  杭州市住保房管局相关负责人表示，政策的目的是希望通过激活二手房市场，提升二手房市场活跃度，促进一二手房联动，促进整个市场平稳健康发展。

  二手房市场承压，是杭州政策精准指向二手房的重要原因。

  前2月，全国整体二手房市场环境并不乐观，重点19城累计成交数据由正转跌，累计成交同比下降11%，近八成城市累计成交同比负增长。

  其中，累计成交同比负增长的城市就有杭州。

  2024年前2月，杭州二手住宅成交面积为82.6万平方米，同比下降11%。

  事实上，杭州二手房市场面临成交规模下降、价格持续走低、挂牌房源持续高增的现状。

  去年下半年以来，杭州二手房成交持续低位运行，2023年10月缩小限购范围政策发布之后，市场迎来了小幅波动，10月和11月成交环比上涨2个月后，在12月环比下降22%，至2024年2月成交环比已三连降。2024年2月，杭州二手住宅成交仅22.8万平方米，同、环比均下降六成以上。

  二手房成交均价仍在下跌，成交均价自2023年5月以来持续下跌，仅去年10月成交均价同比正增，成交均价基本保持在3.2万元/平方米左右，2024年2月，杭州二手住宅成交均价跌至31535元/平方米，再创近年以来新低。

  杭州二手房市场抛售情绪浓重，截至2月底，杭州二手房挂牌量已达到14.99万套。

  去年四季度以来，杭州二手房挂牌量持续高增，周挂牌量一度达到6059套的历史高位，春节后，二手房挂牌量明显急速回升，第8周-第10周（2.19-3.10）平均保持在单周4000套左右。

  杭州二手房成交修复势头缓慢。

  春节后的第8周（2.19-2.25）、第9周（2.26-3.3），二手房成交表现出探底回升势头，但仍处在相对低位，较2023年周均值分别下跌35%和21%，第10周（3.4-3.10），杭州二手房成交规模重回10万平，略超2023年周均值，同比仍跌38%，市场难言转暖。

  杭州二手房全面放开限购之后，只剩下上城区、拱墅区、西湖区、滨江区4个主城区新房仍执行限购政策，市场对于杭州是否会全面放开楼市限购充满了期待。

  对此杭州市住保房管局相关负责人表示，会密切关注市场，随着市场的变化，如果有必要进一步优化政策，会适时采取相关措施。

  杭州新房市场如何？

  表现在数据上，杭州新房市场整体仍面临供求两淡的情况，新房供应规模和成交规模已连跌9个月。

  2024年2月，杭州新建商品住宅成交面积为22.9万平方米，环比下降55%，同比下降75%。从新开盘监测来看，2月杭州商品住宅综合中签率为87%，平均去化率38%。

  目前，除了四大一线城市之外，非一线城市中尚未完全取消限购的城市有杭州、西安、成都、天津和珠海。

  杭州此次政策调整也并未全面放开，而是保留了四个主城区新房限购。

  从杭州政策逻辑来看，目的是通过纾解二手房市场库存和流通压力后，释放出卖一买一的置换改善需求，进而稳住新房市场，最终打通救二手到托新房再到稳土地的循环。

  至于救市效果不会有过高预期，短期内热度有所提升，但基于居民收入预期尚未恢复，市场或将在短暂繁荣之后重归平淡。

  住建部部长倪虹在两会民生主题记者会上明确表示“已经充分赋予城市调控的自主权，城市政府就要扛起责任，因城施策，优化房地产的政策，稳定房地产的市场”。

  作为强二线城市，杭州新政便是掌握调控自主权的直观体现，具有较强的示范效应。可以看出，未来政策主基调仍然以稳为主，更多城市有望跟进实施税收优惠政策，通过调整增值税、个税征免条件减轻住房交易负担。此外，全国层面契税优惠税率也存在调整空间。