“现在店里都没人，都出去带客户看房了，最近半个月门店带看量翻了3倍，忙不过来了，近半月我们门店成交量创下过去3个月新高。”北京市朝阳区一房产中介机构人士告诉中国房地产报记者。

  市场变化就在一瞬间。过去几个月，北京二手房市场还弥漫着一种“‘老破小’不抗跌，不降价还会更低”的紧张氛围。

  4月的最后一天，北京楼市迎来了一股春风，出台了限购优化政策，允许已经拥有住房达到限购套数的家庭，在五环外新购一套商品住房。但新政的出台并没有立即改变“以价换量”的局势。

  就在市场陷入胶着状态时，5月17日央行又发布了一系列楼市新政，降低了首套房贷首付比例，取消了商贷利率政策下限，公积金贷款利率也降到了历史最低。

  尽管北京未全部实施，但新政刺激下，北京二手房市场开始出现微妙变化。二手房挂牌总量开始呈现下降趋势，看房的人越来越多，成交量也逐渐回升。随着市场的回暖，部分业主开始拒绝那些想要继续压价的买家。

  北京市住建委网签数据显示，5月北京二手房网签量为13383套，环比4月上涨0.2%，同比去年5月也上涨3.1%。

  但成交量的回升并不意味着楼市要“反转”，“从绝对值上看，月度成交1.3万套仍处于市场中位成交水平。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，“5·17”新政为市场释放了积极信号，市场预期小幅提振，但市场后市还需观察。

  北京二手房市场热了

  最近半个月，刘女士的心便随着北京的楼市调整起伏不定。

  从2024年3月开始，每当空闲时光，她就沉浸在各种购房软件中。她收藏的房源名单上已有几十套心仪的二手房，这些房子或是户型优越，或是位置便利，或是楼龄新。

  但面对北京楼市长期以来的低迷，刘女士始终保持着谨慎的态度。毕竟，首付上百万元对于普通家庭来说是一笔不小的数目，再加上每月的房贷压力，让她在出手前犹豫不决。

  然而，市场的变化总是让人措手不及。最近半个月，刘女士发现她收藏的部分房源信息开始频繁更新，不是已售出就是下架。她急忙联系房产中介人士，得知近期楼市成交量有所上升，业主们的信心也开始逐渐恢复。

  “真没想到北京市场回暖得这么快。”刘女士感慨道，原本以为可以慢慢挑选心仪的房源，没想到市场变化得如此迅速。

  考虑到长时间通勤对生活质量的影响，刘女士看中的房源位于北京市区近地铁位置，价格适中、户型合理、位置优越、楼龄较新。

  就在她准备出手之际，却发现同户型的房源议价空间已经大幅缩小。“挂牌价318万元的房源，5月初的底价还是265万元，现在则称只能谈到290万元左右。”刘女士告诉记者。

  与此同时，高涨的情绪也开始在市场间悄悄传递。

  李先生的房子是一套位于北京市朝阳区东北四环的62平方米两居室，他的房子已经挂牌出售了许久，始终无人问津。原本已经准备接受大降价出售的命运，但新政策的出台让他看到了希望，“是时候再等等看了。”

  果然，市场开始发生了变化。原本冷清的售楼处变得热闹起来，看二手房房的人络绎不绝。李先生的房子也开始受到了关注，有几个买家甚至表示出了购买意愿。

  “没有谈成，买家想280万元左右买，但现在政策这么好，我暂时不会接受大降价了。”李先生表示，我的房子是2023年6月挂牌出售，挂牌价331万元，中间降了20万元，现在挂牌价311万元。

  不仅仅是李先生，许多房主都开始对市场抱有更高的期望。张女士就是其中之一。她认为，自2024年5月中旬以来，北京各小区的成交量都有小幅上涨，虽然市场整体仍处于买方市场，但议价空间已经开始缩小。

  不过，麦田房产人士告诉记者，目前市场整体仍处于买方市场。“5月份二手房议价空间和4月相比扩大0.1个百分点，议价空间处于历史高位，市场仍处在以价换量阶段。”

  购房者开始出手了

  作为楼市风向标，北京率先在二手房市场方面传递起乐观情绪。

  诸葛数据研究中心数据显示，5月份一二线城市市场情绪指数改善回升，分别为-0.84、-0.85，均较上月上升0.02。从5月同比数据上看，一线城市齐升，北京、上海、深圳二手住宅成交分别同比上升3.1%、18.3%、47.9% ，均跑赢去年5月成交水平。

  来自贝壳找房的数据显示，新政前（5.2~5.8），杭州二手房网签量约1150套，新政后一周（5.9~5.15），有超过2000套二手房网签，网签量几乎翻倍；日均带看量4400组，达到了2023年以来最高峰。

  与此同时，该平台的二手房挂牌量也在激增，每天新增挂牌量1000多套。

  “这段时间成交比之前好，但整体价格相比之前有所下降。”杭州打浦桥东新路德佑地产门店经理表示，周边九龙仓88平方米的次新房此前成交价约660万~670万元，现在实际成交价约560万~570万元，较之前下降100万元。打铁关山村1997年左右楼龄的“老旧小”房源，总价在200万~300万元，最近成交较好。

  不少房东也借此机会将手里一直卖不掉的存量二手房降价售出，卖掉老房子后置换新房。

  在上海，随着“5·27”楼市新政的出台，各式各样的购房者纷纷涌现。有的是辛苦打拼了三年，终于拥有了购房资格的年轻人；有的是为了给孩子更好的成长环境，打算再买一套房的二孩家庭。

  “本来只有42个月社保，按照老政策没有买房资格。”上海的吴先生表示，新政出来后他也开始看房，“相对前几年，现在价格降了不少，如果有合适的随时准备入手。”

  在诸葛数据研究中心重点监测的50城中，5月份，有36个城市情绪指数呈现上升态势，较上月增加28个，流露出市场情绪改善的迹象。

  “重磅利好政策的密集输出对市场情绪具有一定提振作用，尽管并未使市场情绪完全摆脱底部特征，但也暂时止住了持续的下跌情绪。”王小嫱表示。

  尽管有所回暖，但后续市场如何还需持续观察。国家统计局数据显示，二手房价格自去年10月环比、同比首次均出现下降后，直到今年5月仍呈现下降态势。

  从全国成交数据上看，市场下行趋势明显。诸葛数据研究中心数据，5月份，100个重点城市二手住宅市场均价为14492元/平方米，环比下跌0.89%，连续下滑15个月，市场仍处于调整趋势中。

  王小嫱预判，整体来看下半年的政策环境好于上半年，预计市场成交量表现将好于上半年，价格上看，短期仍难以扭转下滑态势。“当前购房者入市较为谨慎，市场预期根本性扭转还需要时间，虽然下半年市场有望好于上半年，但上升幅度不大。”